商業(yè)項目的市場研究總論(編輯修改稿)
2025-02-12 10:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 員：團隊成員、輔助人員 調(diào)研范圍：核心商圈、次級商圈 調(diào)研模式：小區(qū)攔訪 樣本數(shù)量： 120～ 150 （核心商圈 60%，次級商圈 40%） 調(diào)研時間： 2 ～ 3天 16 消費者調(diào)研 調(diào)研內(nèi)容 消費者特征 （現(xiàn)在和未來的消費趨勢判斷） 消費結(jié)構(gòu) （需求構(gòu)成判斷） 消費行為 （消費習慣及意識判斷） 年齡 職業(yè) 教育背景 收入 家庭構(gòu)成 … … 消費地點 消費類別 類別消費額 … … 交通模式 購物頻率 購物時間 每次消費額度 休閑等需求 … … 17 消費者調(diào)研 調(diào)研技術(shù) 調(diào)研方法： 攔截訪問 技術(shù)準備： 消費者調(diào)研問卷（示意問卷見附件二） 技術(shù)動作： 樣本的確定采用配額抽樣和分群隨機抽樣相結(jié)合的方式。 消費者調(diào)研時間一般安排在周末，以保證樣本的代表性。 控制點： 調(diào)研計劃、問卷設(shè)計、樣本抽樣、數(shù)據(jù)可信性 18 競爭者調(diào)研（典型項目調(diào)研） 調(diào)研計劃 調(diào)研人員：團隊成員 調(diào)研范圍：典型項目 調(diào)研模式：深入調(diào)研 調(diào)研時間： 2 ～ 3天 19 競爭者調(diào)研（典型項目調(diào)研） 調(diào)研內(nèi)容 項目概況 經(jīng)營情況 物業(yè)品質(zhì) 位臵 商業(yè)類型 開發(fā)商 運營商 規(guī)模 … … 檔次 目標客戶 業(yè)態(tài)及分布 銷售額 客流量 提袋率 租金（或提點） 客單價 … … 結(jié)構(gòu)形式 裝修情況 垂直交通（電梯、樓梯、扶梯） 指示標志 衛(wèi)生間 休息設(shè)施 … … 20 競爭者調(diào)研（典型項目調(diào)研） 調(diào)研技術(shù) 調(diào)研方法： 勘查、觀測、訪談 技術(shù)準備： 商業(yè)物業(yè)市調(diào)表（示意表格見附件 3） 經(jīng)營商戶訪談問卷 技術(shù)動作： 以實地勘查、觀測為主，其中： 銷售額（ 抽樣訪談經(jīng)營商進行估測 ） 客流量（ 按時段測錄每 10分鐘進出人數(shù) ） 提袋率（ 按時段測錄購物提袋者占出場人數(shù)的比例 ） 租金（或提點）（ 以承租身份詢問招商部門 ） 客單價（ 消費者攔截訪問或收款臺觀測 ） 控制點： 數(shù)據(jù)取得的渠道及可信性 21 商圈分析 市場規(guī)模的估測 ? 總購買力分析 商圈總購買力 =商圈內(nèi)有效消費人口 人均收入 ? 支出結(jié)構(gòu)分析 根據(jù)城市居民家庭收支統(tǒng)計數(shù)據(jù)，分析各領(lǐng)域消費額與總消費額的關(guān)系。 ? 市場規(guī)模估測 根據(jù)商圈內(nèi)總購買力與支出結(jié)構(gòu)，估測商圈所涉及領(lǐng)域的市場潛在購買規(guī)模。 22 商圈分析 競爭度分析 ?飽和指數(shù) 飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量。了解項目所在商圈內(nèi)同類物業(yè)的飽和度，有利于判斷項目的可行性，也是進行客流調(diào)查的前期準備。 飽和指數(shù)公式 ： IRS=C
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