商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究總論(編輯修改稿)
2025-02-12 10:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 員：團(tuán)隊(duì)成員、輔助人員 調(diào)研范圍：核心商圈、次級(jí)商圈 調(diào)研模式：小區(qū)攔訪 樣本數(shù)量： 120～ 150 （核心商圈 60%，次級(jí)商圈 40%） 調(diào)研時(shí)間： 2 ～ 3天 16 消費(fèi)者調(diào)研 調(diào)研內(nèi)容 消費(fèi)者特征 （現(xiàn)在和未來(lái)的消費(fèi)趨勢(shì)判斷） 消費(fèi)結(jié)構(gòu) （需求構(gòu)成判斷） 消費(fèi)行為 （消費(fèi)習(xí)慣及意識(shí)判斷） 年齡 職業(yè) 教育背景 收入 家庭構(gòu)成 … … 消費(fèi)地點(diǎn) 消費(fèi)類(lèi)別 類(lèi)別消費(fèi)額 … … 交通模式 購(gòu)物頻率 購(gòu)物時(shí)間 每次消費(fèi)額度 休閑等需求 … … 17 消費(fèi)者調(diào)研 調(diào)研技術(shù) 調(diào)研方法： 攔截訪問(wèn) 技術(shù)準(zhǔn)備： 消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)卷（示意問(wèn)卷見(jiàn)附件二） 技術(shù)動(dòng)作： 樣本的確定采用配額抽樣和分群隨機(jī)抽樣相結(jié)合的方式。 消費(fèi)者調(diào)研時(shí)間一般安排在周末，以保證樣本的代表性。 控制點(diǎn)： 調(diào)研計(jì)劃、問(wèn)卷設(shè)計(jì)、樣本抽樣、數(shù)據(jù)可信性 18 競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研（典型項(xiàng)目調(diào)研） 調(diào)研計(jì)劃 調(diào)研人員：團(tuán)隊(duì)成員 調(diào)研范圍：典型項(xiàng)目 調(diào)研模式：深入調(diào)研 調(diào)研時(shí)間： 2 ～ 3天 19 競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研（典型項(xiàng)目調(diào)研） 調(diào)研內(nèi)容 項(xiàng)目概況 經(jīng)營(yíng)情況 物業(yè)品質(zhì) 位臵 商業(yè)類(lèi)型 開(kāi)發(fā)商 運(yùn)營(yíng)商 規(guī)模 … … 檔次 目標(biāo)客戶 業(yè)態(tài)及分布 銷(xiāo)售額 客流量 提袋率 租金（或提點(diǎn)） 客單價(jià) … … 結(jié)構(gòu)形式 裝修情況 垂直交通（電梯、樓梯、扶梯） 指示標(biāo)志 衛(wèi)生間 休息設(shè)施 … … 20 競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研（典型項(xiàng)目調(diào)研） 調(diào)研技術(shù) 調(diào)研方法： 勘查、觀測(cè)、訪談 技術(shù)準(zhǔn)備： 商業(yè)物業(yè)市調(diào)表（示意表格見(jiàn)附件 3） 經(jīng)營(yíng)商戶訪談問(wèn)卷 技術(shù)動(dòng)作： 以實(shí)地勘查、觀測(cè)為主，其中： 銷(xiāo)售額（ 抽樣訪談經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行估測(cè) ） 客流量（ 按時(shí)段測(cè)錄每 10分鐘進(jìn)出人數(shù) ） 提袋率（ 按時(shí)段測(cè)錄購(gòu)物提袋者占出場(chǎng)人數(shù)的比例 ） 租金（或提點(diǎn)）（ 以承租身份詢問(wèn)招商部門(mén) ） 客單價(jià)（ 消費(fèi)者攔截訪問(wèn)或收款臺(tái)觀測(cè) ） 控制點(diǎn)： 數(shù)據(jù)取得的渠道及可信性 21 商圈分析 市場(chǎng)規(guī)模的估測(cè) ? 總購(gòu)買(mǎi)力分析 商圈總購(gòu)買(mǎi)力 =商圈內(nèi)有效消費(fèi)人口 人均收入 ? 支出結(jié)構(gòu)分析 根據(jù)城市居民家庭收支統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分析各領(lǐng)域消費(fèi)額與總消費(fèi)額的關(guān)系。 ? 市場(chǎng)規(guī)模估測(cè) 根據(jù)商圈內(nèi)總購(gòu)買(mǎi)力與支出結(jié)構(gòu)，估測(cè)商圈所涉及領(lǐng)域的市場(chǎng)潛在購(gòu)買(mǎi)規(guī)模。 22 商圈分析 競(jìng)爭(zhēng)度分析 ?飽和指數(shù) 飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量。了解項(xiàng)目所在商圈內(nèi)同類(lèi)物業(yè)的飽和度，有利于判斷項(xiàng)目的可行性，也是進(jìn)行客流調(diào)查的前期準(zhǔn)備。 飽和指數(shù)公式 ： IRS=C
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