【文章內(nèi)容簡介】 1 0 年上半年?區(qū)域內(nèi)已出讓地塊分布在環(huán)杏林灣和園博苑周邊。 ?多數(shù)出讓地塊已經(jīng)動工建設(shè)，未來 5年內(nèi)區(qū)域?qū)⒂瓉眄椖糠帕可鲜芯置妗? ?區(qū)域今年待推地塊較少，僅有四幅商住性質(zhì)地塊出讓。 土地市場分析 —— 集美新城 市場分析 第二章 地塊名稱 地塊用途 占地面積 (㎡ ) 總建（㎡ ) 樓面地價 （元 /㎡ ） 土地競得者 2023JG03 居住 132600 12066 廈門住宅建設(shè)集團有限公司 2023JG04 辦公、商住 553530 2023 廈門市杏林建設(shè)開發(fā)公司、廈門住宅建設(shè)集團有限公司 2023JP01 商住 466060 3433 廈門市東區(qū)開發(fā)公司 2023JG01 商住 24600 2191 廈門市杏林建設(shè)開發(fā)公司 2023JG02 商住 106500 2119 廈門市東區(qū)開發(fā)公司 2023JG04 商住 774630 1949 廈門經(jīng)濟特區(qū)工程建設(shè)公司 2023JP01 商住 83000 3790 PRIME JOYINVESTMENTSLIMITED 2023JP02 綜合 167900 2072 廈門市東區(qū)開發(fā)公司 2023JP03 辦公、商業(yè) 31820 2231 趙龍民（個人） 2023JP04 商住 354950 3031 北京富銘投資發(fā)展有限公司 2023JP05 商住 406070 4800 廈門富銘臵業(yè)有限公司 土地市場分析 —— 集美新城 市場分析 第二章 ?區(qū)域為杏林重點發(fā)展片區(qū)，前期地塊出讓以填海造地為主，地塊規(guī)模較大。后續(xù)土地供應(yīng)將大大減少。 ?區(qū)域樓面地價差別較大，同樣區(qū)域差距達 2023多元 /平米。短期內(nèi)三個項目供應(yīng)量較大，同質(zhì)化競爭較為激烈。 土地市場分析 —— 杏林濱海東南部 J2023G02 杏林建設(shè) 地塊名稱 地塊用途 占地面積 (㎡ ) 總建（㎡ ) 樓面地價 （元 /㎡ ） 土地競得者 J2023P07 居住、商業(yè) 7031 20230 4828 劉太平 (個人 ) J2023P02 居住、商業(yè)、辦公 136800 535000 2565 貴豐房地產(chǎn) J2023P01 居住、商業(yè)、辦公、 幼兒園 103200 443000 2346 深圳萬科 J2023G05 居住、商業(yè) 103730 373200 4590 聯(lián)發(fā)集團 J2023G02 居住、商業(yè)、幼兒園 30053 90000 2880 杏林建設(shè) 土地市場分析 —— 杏林濱海東南部 市場分析 第二章 ?杏林灣區(qū)域主要在售項目 7個，分別為蓮花尚院、杏林灣運營中心、華潤橡樹灣、香港公館、金鑾灣、萬科金域華府、聯(lián)發(fā)杏林灣 1號。 ?杏林灣區(qū)域待售項目 4個，地塊未來直接競爭項目為萬科金域華府、禹洲中央海岸、聯(lián)發(fā)杏林灣 1號。 ?地塊所處杏濱東南部是未來杏林重點建設(shè)和發(fā)展方向。 香港公館 本地塊 萬科金域華府 禹州中央海岸 聯(lián)發(fā)杏林灣 1號 金鑾灣 華潤橡樹灣 營運中心 水晶湖郡 蓮花新城 蓮花尚院 住宅 〃 園博 1號 房地產(chǎn)市場分析 市場分析 第二章 ? 區(qū)域為杏林片區(qū)重點開發(fā)和發(fā)展地區(qū)，近年來土地供應(yīng)量逐漸加大。地塊規(guī)模都較大，性質(zhì)與本地塊接近，多為商住地塊，將給本地塊的開發(fā)和銷售帶來較大的競爭壓力，但后續(xù)的土地出讓有限。 ? 同時，從周邊地塊成交價格來看，近年來地塊價格多數(shù)在 20233000元 /平方米左右，J2023P07地塊和 J2023G05（聯(lián)發(fā)杏林灣 1號地價）突破 4000元 /平米。本地塊起拍價為 4000元 /平米，預(yù)計其出讓溢價可能突破 5000元 /平米。 土地市場總結(jié) 市場分析 第二章 項 目 規(guī)模 （㎡） 主力戶型 （㎡） 總價區(qū)間 （萬） 戶型特點 周邊配套 社區(qū)配套 華潤橡樹灣 8589 110150 90160 玄關(guān)、功能區(qū) 收納空間 廈門國際學(xué)校、英才學(xué)校、洪厝幼兒園等教育配套 社區(qū)服務(wù)中心、幼托 香港公館 90 7080 通廊設(shè)計 通透性差 杏?xùn)|商圈、杏?xùn)|公園、曾營小學(xué)、廈門十中 單棟社區(qū)、配套缺乏 金鑾灣 9萬 90110 140150 7080 100130 大戶通透 空間尺度合理 海景、曾營小學(xué)、 月美池公園等 會所 社區(qū)綠化小 萬科金域華府 44萬 80－ 135 80140 精裝濱海房 曾營小學(xué)分校、廈門十中廈門市第一醫(yī)院杏林分院 商業(yè)綜合體 聯(lián)發(fā)杏林灣 1號 37萬 83154 80170 寬敞客廳 書房陽臺 入戶花園 曾營小學(xué)分校、廈門十中、廈門市第一醫(yī)院杏林分院 會所、泳池、商業(yè)街 區(qū)域市場 第二章 房地產(chǎn)市場分析 項 目 銷售均價 目前銷售價格 簽約率 （已推） 精裝修 臵業(yè)目的 華潤橡樹灣 10000 10500 ／ 無 投資 /首購 香港公館 9000 9500 70% 無 投資 /首購 金鑾灣 9000 9200 86% 無 改善型為主 萬科金域華府 10000 11000 90% 有 投資 /首購 聯(lián)發(fā)杏林灣 1號 10500 10500 45% 無 投資 /首購 ? 區(qū)域在售項目去化率較好，華潤橡樹灣還未有簽約數(shù)據(jù)。 區(qū)域市場 第二章 房地產(chǎn)市場分析 二級市場總結(jié) 客戶特征： 主要客群為島內(nèi)客戶和杏林本地客戶；受限購影響，近期異地外地投資客戶比重略減，主要關(guān)注廈門升值潛力以及濱海景觀資源。 價格總結(jié)： 目前在售的杏濱片區(qū)均價基本維持在 10000元 /㎡ ，受短期內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)量上升影響，片區(qū)價格走勢較為平穩(wěn)。 暢銷滯銷產(chǎn)品分析： 主要在售為聯(lián)發(fā)杏林灣 1號、萬科金域華府，產(chǎn)品基本為二房和三房，銷售速度較為平均，暢銷的戶型主要是 80100平米之間的二房，和 110130平米之間三房，大戶型比較滯銷。 營銷總結(jié)： 區(qū)域在售項目均營銷的主要關(guān)注點在濱海資源和宜居生活，以及引導(dǎo)島內(nèi)剛需往島外臵業(yè)趨勢，注重活動營銷。 市場分析 第二章 典型 〃 聯(lián)發(fā)杏林灣 1號 —— 產(chǎn)品特點 市場分析 第二章 聯(lián)發(fā)杏林灣 1號位于廈門杏林灣杏林大橋橋頭南側(cè)，總建筑面積近 38萬平，主力戶型包括 88156平兩房、三房、四房， 80%以上可南向看海。 項目東臨集美、西通灌口、南對海滄、北靠后溪，依托杏?xùn)|、杏濱兩大生活圈，學(xué)校、商業(yè)、休閑等生活配套完善， 10分鐘直達廈門本島、交通便利。 杏林灣 1號遵循 “ 品質(zhì)詮釋生活 ”的理念，對戶型、品質(zhì)細節(jié)、建材、施工環(huán)節(jié)、工藝嚴格把關(guān)，引導(dǎo)杏林灣片區(qū)未來居住新方向，力圖將項目打造成為杏林灣片區(qū)區(qū)域標桿。 典型 〃 聯(lián)發(fā)杏林灣 1號 —— 規(guī)劃總平圖 市場分析 第二章 典型 〃 聯(lián)發(fā)杏林灣 1號 —— 戶型圖 市場分析 第二章 典型 〃 聯(lián)發(fā)杏林灣 1號 —— 戶型圖 市場分析 第二章 1 地塊規(guī)劃出讓條件 2 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 3 地塊環(huán)境分析 4 地塊 SWOT分析 5 核心競爭力提煉 第三章：地塊分析 地塊規(guī)劃出讓條件 地塊位于廈門集美區(qū)杏林組團東南濱海，北部為杏林灣（園博苑），西部為高浦村，東、南面臨海。地塊北側(cè)為杏?xùn)|路，西側(cè)為杏濱路。 擬出讓地塊范圍 地塊分析 第三章 場地內(nèi)尚有中華全國總工會的施工活動房未拆除； 聯(lián)發(fā)杏林灣 1號項目進出通道、臨時停車場及施工用電線路未封閉、遷移； 場地已平整，圍墻未封閉。 地塊分析 第三章 地塊規(guī)劃出讓條件 規(guī)劃指標 規(guī)劃設(shè)計要求 用地位臵 月美路與南浦路交叉口西北側(cè) 土地用途 居住、商業(yè) 土地面積（㎡） 容積率 地上建筑面積（㎡） 161430以下 計價建筑面積（㎡） 157160 不同性質(zhì)建筑占總建筑面積（㎡） 居?。?137630㎡ 以下，商業(yè)： 19530㎡ 以下，幼兒園： 3800㎡ 以上 停車位設(shè)臵 生鮮超市中心店按 /100㎡ 建筑面積配臵 ， 符合 2023年 《 廈門市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 》 和廈規(guī) [2023]112號文 。 建筑密度 (上限 ) 35% 綠地率 (下限 ) 30% 建筑高度、 層數(shù) 特定地區(qū)限高 —— 底層、多層、高層的限定 高層、多層 地塊分析 第三章 地塊規(guī)劃出讓條件 項目 內(nèi)容 出讓方式 拍賣 起始價（萬元） 62870 起始樓面價 （元 /平米） 4000 增價幅度（萬元） 200 競買保證金 12574 土地使用權(quán)出讓年限 居住 70年，商業(yè) 40年 規(guī)劃動工時間 土地交付之日起一年內(nèi) 規(guī)劃完工時間 開工之日起三年內(nèi) 地塊分析 第三章 地塊規(guī)劃出讓條件 ? 杏林灣片區(qū)位于廈門海灣型城市的幾何中心，是進出廈門島的交通門戶，片區(qū)擁有集美文教區(qū)、水上園博園和海水溫泉等資源，地理位臵優(yōu)越，自然條件得天獨厚。 ? 項目不僅受益于集美新城高規(guī)格規(guī)劃，還受益于其得天獨厚的地段和區(qū)位 —— 集美區(qū)杏林組團東南濱海，區(qū)域周邊地塊已逐漸發(fā)展成熟，將成為杏林全新發(fā)展的濱海生活區(qū)。 片區(qū)規(guī)劃圖 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 地塊分析 第三章 ? 5分鐘生活圈： 由杏濱路接杏林大橋， 5分鐘即可直達島內(nèi)；經(jīng)杏北外環(huán)路 5分鐘可達園博苑