【文章內(nèi)容簡介】 費(fèi)愛好的餐飲、休閑、娛樂場所較少；區(qū)域需求： 項(xiàng)目周邊主要集中行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、住宅區(qū)等，缺乏集餐飲、娛樂、文化、休閑為一體的大型的消費(fèi)場所。項(xiàng)目需求： 1）特色餐飲、娛樂、休閑、文化、旅游可以較好聚集人氣；2）本定位便于項(xiàng)目的炒作，符合經(jīng)營運(yùn)作的需要。定位依據(jù)項(xiàng)目市場定位從硬件和軟件兩個方向考慮，尋找符合目標(biāo)客戶需求的發(fā)力點(diǎn)，打造盱眙最有特色的購物場所特色化是本項(xiàng)目的核心競爭點(diǎn)硬件－－－－統(tǒng)一的建筑主題軟件－－－－特色的經(jīng)營內(nèi)容實(shí)現(xiàn) 08年全面引爆盱眙縣城商業(yè)倫理觀 ——對立與統(tǒng)一倡導(dǎo) “ 商業(yè)倫理學(xué) ” 概念，與周邊項(xiàng)目形成對立統(tǒng)一競爭關(guān)系 ——先統(tǒng)一，后對立統(tǒng)一化策略： 經(jīng)營方式及管理運(yùn)營上達(dá)成統(tǒng)一，共存共榮，　　　　　　　　　　　做旺并帶動中心區(qū)整體商業(yè)氛圍及檔次的提升對立性策略： 全面超越（品牌商家檔次定位全面提升）　　　局部超越（在主題和品味上局部差異化）p 戰(zhàn)略指導(dǎo)搶占機(jī)會 ——搶先定位，形成競爭壁壘p 利用機(jī)會克服劣勢 ——未來利好、樹立標(biāo)桿、中心商業(yè)p 發(fā)揮優(yōu)勢轉(zhuǎn)化威脅 ——規(guī)?；⒅黝}化、深度化p 減少劣勢避免威脅 ——差異化、專業(yè)化、超前化全面樹立樓盤形象全面提升開發(fā)商的知名度爭取在爭取成為盱眙第一個 “ 轟動全城 ” 的項(xiàng)目的同時，加強(qiáng)客戶服務(wù)考核 ,全面提升開發(fā)商的知名度,做到 p 品牌占位首屈一指品牌占位首屈一指 :　　開發(fā)商品牌在盱眙當(dāng)?shù)匾焉钊肴诵?，其品牌形象、美譽(yù)度在盱眙所有開發(fā)商品牌中可算首屈一指。p 產(chǎn)品占位開建筑設(shè)計(jì)先河：產(chǎn)品占位開建筑設(shè)計(jì)先河：超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在盱眙開創(chuàng)了樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)的先河。p 營銷占位營銷占位 ““ 試驗(yàn)田試驗(yàn)田 ”” ：　大型商業(yè)、復(fù)合式樓盤設(shè)計(jì)，開拓盱眙市場的一塊 “ 試驗(yàn)田 ” ，前期營銷手法繽紛多彩多種營銷手法多為同行所借鑒。占位描述主要競爭對手鎖定區(qū)域 項(xiàng)目名稱 相似度周邊 海通時代廣場 ★★★★★龍城新天地 ★★★★原則：原則：p主打產(chǎn)品相似p目標(biāo)客戶相似競爭對手競爭對手 :海通時代廣場、龍城新天地海通時代廣場、龍城新天地p成熟規(guī)模商業(yè)社區(qū)規(guī)劃p產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量、建筑風(fēng)格p大型商業(yè)配套p地段、區(qū)域發(fā)展、升值前景p步行街 產(chǎn)品層面資源（有形資源 ）產(chǎn)品背后資源（無形資源） p優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)、物業(yè)p文化 ——總部營銷、品味營銷、居住氛圍p品牌 ——發(fā)展商實(shí)力、市場忠誠度高p大型復(fù)合社區(qū)概念 ——成熟樓盤設(shè)計(jì)p項(xiàng)目氛圍營造 —一定檔次的活動及項(xiàng)目氛圍的品味層次感產(chǎn)品背后的優(yōu)勢支持拋開產(chǎn)品本身優(yōu)劣勢，拋開產(chǎn)品本身優(yōu)劣勢，所有與富頓中央相關(guān)的人、事、物都可以在我們的行動和創(chuàng)意中成為創(chuàng)造成功的資源。項(xiàng)目總體特征描述住宅房產(chǎn)市住宅房產(chǎn)市場場216。盱眙房產(chǎn)市場處于過度階段，未來還有很大的需求量216。盱眙房產(chǎn)市場項(xiàng)目相對集中，供應(yīng)量可觀216。在售樓盤規(guī)模較小、檔次較低，配套較差，缺乏高品質(zhì)樓盤n總結(jié)：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口穩(wěn)步增加、住宅市場需求旺盛。盱眙房產(chǎn)投資潛力較大?？腿悍治?16?？腿悍治鲆饬x通過對購買人群的購買動機(jī)、需求點(diǎn)的分析，確定核心購買人群n縣城人群216。核心人群：政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、私營業(yè)主216。購買動機(jī)：他們對生活水平、生活環(huán)境的要求不斷提高，追求著一種舒適自在的生活環(huán)境。216。需求點(diǎn)：以提高住房舒適度為主，要求建筑品質(zhì)高、社區(qū)環(huán)境好、配套設(shè)施全、出行交通便、服務(wù)意識強(qiáng)和生活方式新等購房驅(qū)動因素。n周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群216。核心人群：政府機(jī)關(guān)、富裕人群216。購買動機(jī)：受城市向心力影響較大，一般比較注重對子女的教育，因而對教育環(huán)境相對看重，同時在他們眼里在城市里擁有房子象征著他們的身份地位。216。需求點(diǎn)：項(xiàng)目知名度較大，品牌形象好，有檔次，有規(guī)模，有高質(zhì)量的學(xué)區(qū)，方便子女就學(xué)。n其他區(qū)域人群216。核心人群：來自淮安人群＼安徽人群216。購買動機(jī)：為家人購置216。需求點(diǎn)：良好的度假環(huán)境、升值潛力大、流通性好 。需求分析216。需求分析意義通過對購房人群的需求分析，對產(chǎn)品定位提供市場依據(jù)購房目的配套216。看重要素：小區(qū)配套和環(huán)境、價格216。內(nèi)部配套：保安系統(tǒng)、管道煤氣、寬帶系統(tǒng)216。外部配套：菜場、超市、學(xué)校216。會所配套：健身房、便利店、棋牌室、老年活動中心他們是成功的、不張揚(yáng)的、風(fēng)華正茂的一代他們是這個時代的寵兒，代表著社會的中堅(jiān)力量他們低調(diào)、內(nèi)斂，沉穩(wěn)、務(wù)實(shí)，但有又著強(qiáng)烈的進(jìn)取心和社會責(zé)任感他們是這個時代財(cái)富的締造者他們永遠(yuǎn)是這么一群人站這個角度，再細(xì)分。產(chǎn)品與客群的關(guān)聯(lián)關(guān)系創(chuàng)意商業(yè)創(chuàng)意商街 住宅享受在商街經(jīng)營＋自居居住在住宅購買與使用存在一定分離自用和投資使用居多功能功能功能客群客群客群區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)者構(gòu)成圍繞淮安市人員占據(jù)絕對比例。盱眙商業(yè)房產(chǎn)消費(fèi)者比例 之 調(diào)研目標(biāo)市場定位 創(chuàng)意商業(yè)之客群來源淮安市周邊等投資性客群； 南京＼蘇州等區(qū)域少量客群；客群特征外區(qū)性客群實(shí)力雄厚，思想敏銳，看好創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的前景，看好特殊的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、特殊的區(qū)位所具有的成長性。區(qū)域性少量客群長期扎根于本區(qū)域，有一定的眷戀情結(jié)，資金雄厚，他們的成長歷程也是自身的轉(zhuǎn)換歷程 ,對本案的未來發(fā)展充滿信心。在創(chuàng)意商街的客群中，投資與使用存在一定分離；目標(biāo)市場定位 創(chuàng)意商居（步行街）之客群來源盱眙自身的知識產(chǎn)業(yè)客群（以幾大高等學(xué)府為主衍生的創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)）全市性乃至全省的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客群；部分的投資客群；客群特征思想前衛(wèi)時尚，從事最具活力和創(chuàng)造性的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，標(biāo)新立異，喜歡追逐潮流，他們以創(chuàng)意和智力贏取財(cái)富，從事行業(yè)以茶莊、廣告、醫(yī)藥、網(wǎng)吧、娛樂、文化、藝術(shù)、攝影館等眾多創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)為主，他們是這個社會新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的中堅(jiān)力量。目標(biāo)市場定位 住宅之客群來源區(qū)域客群；中堅(jiān)客群；投資性客群（項(xiàng)目自身商業(yè)區(qū)催生大量的租賃客戶，投資性客群瞄準(zhǔn)的就是這批人）客群特征年輕而富有激情，年齡界于 30—35歲之間；知識型的人才，生活品位較高，在完成自身工作的同時兼營新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，手頭較為富有；目標(biāo)客群總體特征他們具有創(chuàng)意思維、批判思維、自我管理、解決困難的能力他們有個性、有勇氣、有思想，他們有目的的運(yùn)用想象力，以創(chuàng)意創(chuàng)造財(cái)富，他們的創(chuàng)造力不是靈感的宣泄，而是賦予靈感一定的意義，他們在創(chuàng)意創(chuàng)造就是生產(chǎn)力的同時，也注重自身生活品位的享受，先鋒、個性、敏銳、時尚是他們的性格表征目標(biāo)客群總體定位城市先鋒派創(chuàng)想階層人類因夢想而偉大。這是一群新興的階層，他們忠于自己的興趣，自己的夢，他們以自己的靈感和思想創(chuàng)造著財(cái)富，他們有著獨(dú)特的創(chuàng)新和求變能力，對于他們來說，沒有創(chuàng)意的產(chǎn)品是一種褻瀆，創(chuàng)意就是生產(chǎn)力，創(chuàng)意就是財(cái)富。三種產(chǎn)品，三種形態(tài)，目標(biāo)客群在哪，產(chǎn)品與客群又有怎樣的關(guān)聯(lián)關(guān)系？如何借勢新文化地產(chǎn)，創(chuàng)造性推出新文化營銷？如何在控制營銷節(jié)奏的同時，既能獲取最大利潤又能有效提升上實(shí)品牌，形成產(chǎn)品與品牌雙贏？營銷戰(zhàn)略思考營銷總戰(zhàn)略不同產(chǎn)品擁有不同客群不同時間針對不同市場不同市場形成關(guān)聯(lián)互動營銷定位淮安第一創(chuàng)想源地大型商業(yè) 創(chuàng)意商街 住宅文化 +商業(yè)的嫁接空間 +產(chǎn)業(yè)的想象情境 +品位的追求富頓中央對于消費(fèi)者的意義它將文化與地產(chǎn)嫁接，賦予全新地產(chǎn)概念；它將產(chǎn)品全新組合，創(chuàng)造性推出大型商業(yè)、街區(qū)、居住一體化；它將知識盱眙的衣缽發(fā)揚(yáng)傳承；它是新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者；它是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群體的最佳平臺；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集地，創(chuàng)想家的樂園品牌口號財(cái)富，第一生產(chǎn)力如果說 20世紀(jì) 30年代是工業(yè)時代，20世紀(jì)末是信息時代，那么 21世紀(jì)將是財(cái)富積累時代，它將以新產(chǎn)品、新財(cái)富形成新的生產(chǎn)力。品牌價值支撐（品牌屋）第一文化商業(yè)街區(qū)整合營銷手段名稱 /定位品牌承諾（口號）產(chǎn)品賣點(diǎn)（品牌支撐點(diǎn)）消費(fèi)者利益點(diǎn)廣告宣傳點(diǎn)淮安第一創(chuàng)想源地戶外、直郵、路演、電視廣告、 SP、 PR、現(xiàn)場廣告等第一創(chuàng)想源地第一機(jī)會動力源第一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚合地第一個性配套服務(wù)新文化地產(chǎn)的開山之作新的產(chǎn)品形態(tài)組合四大文化風(fēng)情 /體驗(yàn)式購物創(chuàng)意 /建筑個性 /靈動空間/創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚合平臺專業(yè)化的服務(wù)體系未來發(fā)展前景享受文化 享受風(fēng)情 享受樂趣 享受機(jī)會 享受呵護(hù)富頓中央賣房子，就是賣一種生活對現(xiàn)場的印象，就是對未來生活的印象對于新文化地產(chǎn)的富頓中央我們將采取全新的 [新文化營銷 ]概念包裝總體構(gòu)想文化 創(chuàng)想 品味營銷推廣篇銷售總策略銷售分期推廣策略價格策略銷售執(zhí)行銷售方式網(wǎng)上銷售應(yīng)對策略銷售模式銷售總策略總策略引導(dǎo)顧問型銷售、實(shí)現(xiàn) “ 三高、兩好 ”高速度、 高效率、高層次好品牌、好口碑——充分發(fā)揮項(xiàng)目行銷的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地產(chǎn)的價值推廣，實(shí)現(xiàn)銷售的多層次遞進(jìn)，從銷售完全實(shí)現(xiàn)（低） 新文化導(dǎo)入（中） 品牌傳播（高）讓我們先看前提讓我們先看前提 :　 08年 ,奧運(yùn)會后對整體節(jié)奏的影響？毋庸置疑，隨著 8月底奧運(yùn)會的結(jié)束，中國股市、樓市都將會受到?jīng)_擊，在規(guī)劃全年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)時， 8月份后房地產(chǎn)市場的波動，是務(wù)心考慮的關(guān)鍵點(diǎn)?？傮w營銷節(jié)奏思路總體營銷節(jié)奏思路總體營銷節(jié)奏思路：總體營銷節(jié)奏思路：商業(yè)銷售貫穿整個營銷線路，以少量住宅刺激整個樓盤的銷售 。 推售戰(zhàn)線自三月開始， 前期營銷節(jié)點(diǎn)周期為６個月左右， “ 小步快跑，以銷售速度見長 ” 。忘記過去，從頭開始？這顯然很難實(shí)現(xiàn)；茫目的隨波逐流，還是全新的規(guī)劃？買幾張經(jīng)典 CD，先刺激一下自己的靈感吧！面對 2023奧運(yùn)年，我們一直在思考：項(xiàng)目一直在成熟，但形象一直不完整，是站在原有推廣的角度，改造自己？還是應(yīng)該有更深精神層面的理解？偶然看到品牌對建筑的理解，怦然心動：建筑本為人而存在，順應(yīng)自然方能共同成長，記錄生命從而傳承歷史 ”或許還不僅僅是這些。更多是思考并承擔(dān)著一個成熟企業(yè)對于社會和環(huán)境的責(zé)任 ！2023來了，我們準(zhǔn)備以什么心情迎接奧運(yùn)年？“ 同一個世界、同一個夢想 ” 的奧運(yùn)會口號將傳遍地球的每個角落，世界為之興奮，中國為之沸騰。 北京奧運(yùn)倡導(dǎo) “ 綠色奧運(yùn)，人文奧運(yùn) ” 精神，其精髓是：　　　 “ 健康、人文、和諧 ”讓我們先關(guān)注一下社會焦點(diǎn)讓我們先關(guān)注一下社會焦點(diǎn)2023，奧運(yùn)年！，奧運(yùn)年！再思考一下金國園開發(fā)企業(yè)品牌精髓再思考一下金國園開發(fā)企業(yè)品牌精髓我們是一個以人文情懷聞名的企業(yè)公民，我們是一個以人文情懷聞名的企業(yè)公民，我們一直以來的愛心活動、鄰里觀念、社區(qū)的人文關(guān)懷，無不證明了這我們一直以來的愛心活動、鄰里觀念、社區(qū)的人文關(guān)懷，無不證明了這一點(diǎn)。一點(diǎn)。針對金國園開發(fā)企業(yè)的對外推廣，在盱針對金國園開發(fā)企業(yè)的對外推廣，在盱眙縣宣傳其企業(yè)文化眙縣宣傳其企業(yè)文化富頓中央項(xiàng)目形象傳承前期傳播，以項(xiàng)目品牌為主 ——明天你住在哪里？新城中心的上層建筑他們，在富頓中央扎根壯大客戶身份認(rèn)同 —告別平凡，生命在高處形象 ——2023，城市中心論七問2023，全面家居 \創(chuàng)業(yè)＼經(jīng)營解決方案新城概念 —2023， 我們說什么？08年度形象統(tǒng)領(lǐng)方向年度形象統(tǒng)領(lǐng)方向““ 健康健康 ●和諧和諧 ●人居人居 ““跟隨奧運(yùn)的呼聲（健康、人文、和諧）與金國園企業(yè)品牌精神同步（ 人文情懷、企業(yè)公民）人文情懷、企業(yè)公民）進(jìn)一步升化項(xiàng)目形象（和諧的、大型復(fù)合項(xiàng)目）形象統(tǒng)領(lǐng)方向形象統(tǒng)領(lǐng)方向宅者，人之本。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地。宅者，人之本。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地。富頓中央的策劃和推廣，將通過全新的新立體傳播理念來實(shí)現(xiàn)。這個傳播過程，轉(zhuǎn)化了主體、客體的慣常模式，實(shí)現(xiàn)了所有傳播環(huán)節(jié)的主體性參與，并制造出與整個項(xiàng)目、所有業(yè)主、服務(wù)隊(duì)伍相關(guān)的故事，使富頓中央成為具有絕對影響力的盱眙大盤。營銷傳播策略總綱　　本案的整體形象，是一個代表尊貴、和諧、舒適以財(cái)富為依托的大型復(fù)合項(xiàng)目，具有鮮明特色的商業(yè)形式是本項(xiàng)目的亮點(diǎn)產(chǎn)品；體驗(yàn)創(chuàng)意步行街是本項(xiàng)目的特色產(chǎn)品?！?“ 亮點(diǎn) +特色 ” 成就了整個社區(qū)、生活、工作商業(yè)的新文化和新概念，高端公寓產(chǎn)品，依托于主題式商業(yè)和特色步行街，自然成為高尚居住社區(qū)“ 1+1” ＞ “ ２ ” ，是整個項(xiàng)目開發(fā)理念的最佳詮釋“ ＞ ” 代表的就是 “ 富頓中央 ” 所創(chuàng)造的市場附加值項(xiàng)目總體打造目標(biāo)　　使本項(xiàng)目具有廣泛而良好的社會認(rèn)知度和認(rèn)可度，引發(fā)市場轟動效應(yīng)樹立本項(xiàng)目在市場的標(biāo)桿地位，形成項(xiàng)目的影響力和號召力協(xié)助發(fā)展商迅速占領(lǐng)盱眙房地產(chǎn)市場 “ 制高點(diǎn) ” ，使公司的品牌號召力更上一層樓，推動銷售成果的實(shí)現(xiàn)，力爭獲取更大的價值空間。推廣效應(yīng)——{5點(diǎn) }——?? 售點(diǎn)包裝你將給人怎樣的第一印象？售樓處、售樓處個性包裝、無紙化銷售管理體系