房地產(chǎn)金融與投資講義華東師范大學(xué)管善來(lái)第3章(編輯修改稿)
2025-02-09 05:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)交易的復(fù)雜性 ■ 房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，所以交易的是產(chǎn)權(quán) ■ 房地產(chǎn)交易需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序 ■ 交易市場(chǎng)信息缺乏，需要專業(yè)人員的服務(wù) 市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān) ■ 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關(guān)，區(qū)位可以決定房?jī)r(jià)的 60%－ 70% ■ 由于人口不斷增長(zhǎng)、土地資源不可再生和經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期趨是總體向上發(fā)展的 ■ 但現(xiàn)實(shí)價(jià)格也會(huì)受經(jīng)濟(jì)周期、市場(chǎng)預(yù)期、社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治軍事事件以及交易個(gè)體個(gè)別因素的影響而出現(xiàn)短期波動(dòng) 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性 ■ 概念 指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不以稱的 ■ 一般情況 房地產(chǎn)市場(chǎng)中賣方對(duì)信息的了解程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方，使消費(fèi)者的利益容易受到損害（買的不如賣的精） ■ 解決信息不對(duì)稱的途徑 發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)－提高專業(yè)水平 政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作－提高信息透明度 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能（五方面） ■ 配置存量房地產(chǎn)資源和利益 ■ 顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化（價(jià)格與需求成反比） ■ 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求變化（價(jià)格與供給成正比） ■ 指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃 ■ 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 【重點(diǎn)難點(diǎn)】引起需求增加或減少的原因 ■ 未來(lái)預(yù)期收益變化 ■ 政府稅收政策的影響 ■ 收入水平變化或消費(fèi)品味變化 ■ 原用于其他方面資金的介入 ■ 土地供給的變化 【重點(diǎn)難點(diǎn)】供給如何適應(yīng)需求（兩種方法） ■ 新建或改變用途 ■ 可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化 如房?jī)r(jià)高了，對(duì)租房的需求就大了 如寫字樓價(jià)格上漲，則有些公寓就作為辦公用房進(jìn)行出租，租金上漲 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)空間市場(chǎng) 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系 均衡狀況 房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重特征，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)層面 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)空間市場(chǎng) ■ 房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) ■ 資產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易， 其目的是獲取投資收益 ■ 投資收益（兩部分） 在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時(shí)間所獲得的租金 在轉(zhuǎn)售時(shí)所實(shí)現(xiàn)的增值收益 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系（兩關(guān)系） 【關(guān)系一】空間市場(chǎng)的供求關(guān)系，決定其在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求 【關(guān)系二】資產(chǎn)市場(chǎng)決定空間市場(chǎng)的供給（擁有房屋資產(chǎn)的人可以提供自用市場(chǎng)的供給） 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 均衡狀況 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 內(nèi)容 均衡狀況的特點(diǎn) 租金和價(jià)格都不發(fā)生變化 價(jià)格與重置成本相同 新增量和滅失量相等 房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變 均衡狀況的內(nèi)涵 這種均衡狀況事實(shí)上不存在 但市場(chǎng)總是在向均衡回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng) 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論 房地產(chǎn)周期的新觀念 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期 房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期的關(guān)系 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因（七原因） ■ 供求因素影響，金融因素變動(dòng)最關(guān)鍵 ■ 市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯 ■ 生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素影響 ■ 政策因素影響，如容積率控制，用途管制等 ■ 政治沖擊 ■ 制度因素影響 ■ 生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論 ■ 在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力 ■ 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種自我修正的模式，每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過(guò)擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇、再次擴(kuò)張（六步曲）的過(guò)程 ■ 產(chǎn)生新的使用空間需求－促使新建筑產(chǎn)生－刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（擴(kuò)張）－經(jīng)濟(jì)過(guò)熱導(dǎo)致供給大于需求（出現(xiàn)空置）－宏觀調(diào)控－因需求減少導(dǎo)致建筑減少－回復(fù)到空間市場(chǎng)供需均衡狀況－經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張導(dǎo)致對(duì)新建筑需求增加，即產(chǎn)生新的使用空間需求 房地產(chǎn)周期的新觀念 ■ 傳統(tǒng)理論的前提是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在均衡狀態(tài) ■ 新觀念認(rèn)為均衡
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