【文章內(nèi)容簡介】 lock開發(fā)傳統(tǒng)的延續(xù) 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 回歸市場： 對項(xiàng)目受益價(jià)值貢獻(xiàn)排序 TH 小高層 獨(dú)棟 洋房 盡可能增加 TH的比例將明顯增加項(xiàng)目總收益 構(gòu)建函數(shù)： F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)—— 項(xiàng)目總收益 A—— 產(chǎn)品價(jià)格（市場價(jià)預(yù)估） X—— 產(chǎn)品建筑面積 函數(shù)構(gòu)建的假設(shè)前提： 假設(shè)產(chǎn)品交易的市場風(fēng)險(xiǎn)在可控制的范圍內(nèi)（如價(jià)格的實(shí)現(xiàn)）； 假設(shè)隱性價(jià)值貢獻(xiàn)點(diǎn)作用有限（如項(xiàng)目形象的提升）； 假設(shè)各種產(chǎn)品的建筑成本差異很小，可以忽略；項(xiàng)目其他成本為一常數(shù) A1小獨(dú)棟價(jià)格， A2TH價(jià)格， A3洋房價(jià)格， A4小高層價(jià)格 X1小獨(dú)棟建筑面積， X2 TH建筑面積， X3 洋房建筑面積， X4小高層面積 0=(X1,X4) =，不可能出現(xiàn)一種產(chǎn)品的面積為負(fù)數(shù)的情況 X1+X2+X3+X4= X1/R1+X2/R2+X3/R3+X4/R4= 0≤ （ X X X X4） ≤ 建立關(guān)系式求解函數(shù) R1小獨(dú)棟的常規(guī)容積率； R2TH的常規(guī)容積率； R3洋房的常規(guī)容積率； R4小高層的常規(guī)容積率； 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 TH院落 TH住宅單元 TH數(shù)量和品類的最大化 A類 —— 常規(guī)聯(lián)排 TH（ R=） 優(yōu)：市場主流 TH，認(rèn)可度高； 劣：產(chǎn)品較缺乏創(chuàng)新，單位用地的價(jià)值量相對較低 B類 —— 前后聯(lián)排 TH（ R=）；適用前提：無優(yōu)質(zhì)景觀資源 C類 —— 前后疊拼 TH（ R=）；適用前提：同 B類 優(yōu)：提高了容積率，增加了單位用地的價(jià)值量； 劣：舒適性有一定的欠缺 典型案例：城市山谷 B類：前后聯(lián)排 TH C類：前后疊拼 TH 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D類 —— 聯(lián)院 TH（ R=）；適用前提：較為方正的均質(zhì)地塊 優(yōu)：在保證了舒適性的前提下，增加了容積率，增加 了單位用地的價(jià)值量的產(chǎn)品創(chuàng)新； 劣：私密性較差； 聯(lián)院 TH是萬科第五園的主導(dǎo)產(chǎn)品 TH院落 TH住宅單元 D類：聯(lián)院 TH TH數(shù)量和品類的最大化 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 聯(lián)院疊拼 TH屬于原創(chuàng)設(shè)計(jì) E類 —— 聯(lián)院疊拼 TH（ R=）；適用前提：高層視野好，具有景觀價(jià)值 優(yōu)：通過院落空間增加了前后疊層的舒適性，且較傳統(tǒng)的 TH取得較大的容積率； 劣：私密性受到影響； TH院落 TH住宅單元 E類：聯(lián)院疊拼 TH TH數(shù)量和品類的最大化 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們應(yīng)合理選取 4類 TH產(chǎn)品作為 “現(xiàn)金?！?進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化奠定基礎(chǔ) TH名稱 容積率指標(biāo) 適用前提 A類 聯(lián)排 TH 不受限制 B類 前后聯(lián)排 TH 無優(yōu)質(zhì)景觀資源 C類 前后疊拼 TH 無優(yōu)質(zhì)景觀資源 D類 聯(lián)院 TH 較為方正的均質(zhì)地塊 E類 聯(lián)院疊拼 TH 高層視野好，具有景觀價(jià)值 。 高 市場 增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 CASHCOW 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A類 —— 常規(guī)聯(lián)排 TH 建筑面積 250300平米 總套數(shù) : “現(xiàn)金?！钡膬冬F(xiàn) 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “現(xiàn)金牛”的兌現(xiàn) C類 —— 前后疊拼 TH 建筑面積 250平米 總套數(shù) : 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “現(xiàn)金牛”的兌現(xiàn) 有更多景觀的多層洋房 聯(lián)院 TH 結(jié)合項(xiàng)目景觀資源聯(lián)院 TH的升級產(chǎn)品 前低后高的設(shè)計(jì)，使得后排上層的建筑有更好的景觀資源，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值 聯(lián)院洋房（ R=） 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “現(xiàn)金牛”的兌現(xiàn) 聯(lián)院洋房 建筑面積 170220平米 總套數(shù) : 聯(lián)院 TOHO 建筑面積 250平米 總套數(shù) : 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “現(xiàn)金?！钡膬冬F(xiàn) D類 —— 聯(lián)院 TH 四合院式 建筑面積 250平米 總套數(shù) 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 退臺(tái)式 TH（ R=） 退臺(tái)式多層；適用前提：地塊高差明顯 提高了容積率，增加了單位用地的價(jià)值量； 贈(zèng)送地下室 贈(zèng)送露臺(tái) 退臺(tái)式 TH將成為本項(xiàng)目的創(chuàng)新產(chǎn)品 “明星”的研究 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑面積： 總套數(shù)： 總建面： 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “明星”的研究 親情化住區(qū)模式 —— 超空間多層（創(chuàng)新產(chǎn)品） 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 設(shè)計(jì)元素關(guān)鍵詞：天井 /院落 /吹拔 /連廊 /平臺(tái) /坡頂 /生態(tài) [多元性的建筑營造有生命力的城市，創(chuàng)新而又個(gè)性化的居住空間設(shè)計(jì)，更賦予社區(qū)豐盛內(nèi)涵 ] 親情化住區(qū)模式 —— 超空間多層（創(chuàng)新產(chǎn)品） “明星”的研究 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高層 +小高層 常規(guī)產(chǎn)品 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公寓 區(qū)域 產(chǎn)品類型 建筑面積 套數(shù)（套） D 單房 1房 復(fù)式 4045 6065 6080 550 550 216 總計(jì) 1316 常規(guī)產(chǎn)品 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公寓 常規(guī)產(chǎn)品 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外城 —— 常規(guī)產(chǎn)品 內(nèi)城 —— 明星＋現(xiàn)金牛 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 閱讀城市 Reading City 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)期的確立 客戶期許與開發(fā)商目標(biāo)：勢／稀缺／標(biāo)桿／量 A F C 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從現(xiàn)金牛 …… A （洋房） C （ TOHO） F（ TOHO） 項(xiàng)目進(jìn)程 價(jià)值分區(qū)原則 權(quán)重 A B C D E F G H I J K 進(jìn)入性 15% 15 11 12 15 10 11 15 8 8 7 7 昭示性 15% 15 10 11 15 8 12 15 8 9 7 6 可展示性 25% 22 22 20 22 20 22 20 18 18 20 18 資源限制性 20% 15 20 20 15 18 18 15 18 18 17 18 容積率限制 25% 20 20 25 15 22 23 17 20 20 18 15 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 87 84 89 82 80 86 82 72 73 69 64 啟動(dòng)期同時(shí)爆發(fā) 3個(gè)點(diǎn) 外城 (A): 內(nèi)城 (C+F) 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 到明星 …… 2期同時(shí)爆發(fā) 5個(gè)點(diǎn) 內(nèi)城 (E): 內(nèi)城 (B) 外城 (H+I): 外城 (G): I H G B D K J E 3期同時(shí)爆發(fā) 3個(gè)點(diǎn) 外城 (D): 外城 (J+K): 2期 3期 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 那帕溪谷 /波托菲諾 /七國園林 /摩卡 /灣區(qū)物業(yè) ,比肩全球 /風(fēng)從澳洲來 /蘭喬圣菲 /英式管家 /挪威森林 /格林小鎮(zhèn) /香榭里 /家在廣州 ,住在歐洲 /17英里 /SOHO?? 中國的地產(chǎn)表情很異域 在武漢 ,贗品模式充斥整個(gè)地產(chǎn)營銷時(shí) ,我們需要新的價(jià)值 ,另類的思想 ?? 我們選擇藝術(shù) 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從空中俯瞰維也納城，城區(qū)的格局由內(nèi)而外形成兩個(gè)圓環(huán)，中間是 內(nèi)城 ，圍繞著宏偉的椰林大道，叫戒指街，外圍就是 外城 維也納的內(nèi)城保留中世紀(jì)的內(nèi)核，所有的大街都通往城市中央，或是圍著她而行，中心街道都指向唯一的 圓心 與維也納相似的規(guī)劃模式 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目命名 —— 維也納城 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 全城的門牌號(hào)碼一律從內(nèi)城向外城遞增，內(nèi)城 1號(hào)，內(nèi)城 2號(hào)，內(nèi)城 3號(hào) ?? 外城 1號(hào) ,外城 2號(hào) ,外城 3號(hào) ?? 區(qū)域命名 —— 內(nèi)城 外城 其他命名 —— 想回家的城 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 復(fù)地在武漢的營銷主張 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “城界界定” —— 取勢 理想 1 城界