【文章內(nèi)容簡介】 心區(qū)比較熱門的樓盤有： 城市花園、風格城事、金色水岸、瑞園 等0 07四區(qū)與鄞州新推住宅量 對 比表單 位（萬平方米）住宅市場板塊分析 —— 鄞州中心區(qū)價格情況：鄞州中心區(qū)的價格區(qū)間在 7000到 16000萬之間都有，以萬達廣場為中心周邊地區(qū)主流價格在 11000左右。鄞州區(qū)地圖鄞州核心區(qū)域鄞州中心區(qū)域機 場 路聯(lián) 豐 路環(huán) 城 南 路世紀大道鄞 縣 大 道天童北路天童南路瑞園9500本案萬達 48克拉14000格蘭春天9000城市花園10000都市森林13000風格城事11000世紀花園12023金色水岸13000金地國際花園12023盛世天城11000都市港灣11000金海嘉園11000茶苑芳鄰10000華茂學府一號9500西城十二庭院9500容安和院9500星河晨光9000春天彼岸12023世紀東苑8800華豐紫郡8000東源華府7800西提陽光7500格蘭春晨7500西城春天6900鄞州中心區(qū)樓盤分布圖 2023年海曙區(qū)市場住宅總供應量約為 ，其中 2023年底存量約為 ， 2023年無新增供應量。 07年海曙區(qū)無任何住宅項目推出， 07年整年是通過消化 06年的存量來拉動區(qū)域銷售，這和海曙區(qū)無更多的土地放量，以及 06年已售樓盤的后續(xù)開發(fā)批次未在 07年啟動有關。 目前海曙區(qū)在售多位寫字樓，住宅樓盤稀少，目前 歡樂高層、月湖盛園 等待開盤。價格情況：海曙區(qū)的價格區(qū)間在 9000到 30000萬之間都有，近三江口區(qū)域主流價格在 16000左右。住宅市場板塊分析 —— 海曙區(qū)07供應量與 06年底的存量 在 07年老三區(qū)新推樓盤很少的情況下，江東的這些樓盤的地理優(yōu)勢就更加明顯，尤其是外地一流開發(fā)商的進入，讓產(chǎn)品升級換代，推出了精裝修樓盤，用品質(zhì)提升了樓盤價值。 江東區(qū)目前可售樓盤剩余不多，一些新盤正在等待開盤，如 濱江慶豐、東部新城、東方名庭、富士居 等。 價格情況： 江東區(qū)現(xiàn)在的價格區(qū)間大致在 6000到 16000之間，近三江口一帶房價較高，但是所剩房源不多。 住宅市場板塊分析 —— 江東區(qū) 2023年江北區(qū)市場住宅供應量約為 ，其中新增供應量約為 ，比 06年 萬平方米的新增供應量有明顯的減少。 江北區(qū)目前樓盤較老三去其他兩個區(qū)樓盤要稍多一些，也有部分新盤退出，現(xiàn)在比較熱門的如 皇都香溪園、凱德匯豪天下 等一直是比較膾炙人口的樓盤。江北區(qū) 0 07新增樓 盤 供 應 量 對 比住宅市場板塊分析 —— 江北區(qū)價格情況： 江北區(qū)價格在 6000到 20230都有，近三江口主流價格在 11000左右，分 析了解市場客戶項目住宅市場客戶分析寧波購房者的呈現(xiàn)普遍心態(tài)1. 對房型、小區(qū)環(huán)境等追求高。 寧波經(jīng)濟發(fā)達，多數(shù)寧波人比較富有，他們對住房的關注不再停留在價格和優(yōu)惠上，他們更多的是關心住房的設計、裝修及小區(qū)環(huán)境等因素。2. 有較強的地域觀念，新寧波人和年青人跨區(qū)域購房的可能性較大 。3. 追求品質(zhì)和內(nèi)涵，容易受到媒體影響。 由于目前寧波人的精神取向剛剛走向精神層次，所以他們對于住宅的一些理性最求放到了其次，他們更加注重住宅是否可以給他們的精神上帶來什么滿足，這就可以解釋為什么目前寧波的建筑、裝修風格趨向藝術化。4. 青年追求自由空間。 由于寧波港口經(jīng)濟和工業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，直接造就了一大批較為富足的青年，這些人包括寧波人和外來人士，這些青年人則帶有一絲時代的叛逆心理，他們不愿意再居住在父母身邊，他們需要更多的自由空間，同時他們的金錢并不足于支付大面積房子的價格，所以他們追求的是中小型面積住房，同時他們更加主語房屋的品質(zhì)，精神上更加追求時髦、前衛(wèi)一些的元素，比如藝術性的和帶有一絲未來氣息的東西。住宅市場客戶分析中高端客戶的購房心態(tài) 這里所說的高端客戶指的是高檔公寓樓盤的購買者，承受能力普遍在200萬以上，這部分人一般都為中老年人士，他們追求更大的住宅空間和更高的品質(zhì)，精神追求方面更趨向于文化，對于地段及樓盤品質(zhì)的關注程度高于價格，希望通過購房獲得生活品質(zhì)的提高、生活方式的改變、社會地位的提高等等。在馬斯洛的需求理論中，他們已經(jīng)脫離了低層次的需求層面，上升到了尊重和自我實現(xiàn)的需求層面。分 析了解市場客戶項目競爭項目分析競 爭樓 盤 分布 在右圖中顯示的幾個樓盤中，寧興 城市花園、風格城事、萬達精裝小戶、萬科金色水岸為住宅，凱旋明天是商業(yè)廣場。 因此，凱旋明天并不能構(gòu)成競爭威脅，而風格城事則是 126平方米以上的大戶型，對我們的項目威脅不大，萬科金色水岸雖然距離較遠，但是其品牌影響力不可忽視，所以我們目前可見的主要的競爭對手為寧興 城市花園、萬達精裝小戶和萬科金色水岸。 競爭樓盤基本情況風 格 城 事寧興 城市花園本 案廣德湖路北嵩 江 西路 嵩 江 中 路天童北四 明 西 路 四明 中路貿(mào) 城 西 路 貿(mào) 城中路錦寓路杭 甬高速凱旋明天金色水岸萬達精裝小戶序號 項 目名稱 結(jié) 構(gòu) 類 型 主力戶型銷 售均價1 寧 興 城市花園 聯(lián) 排、高層兩房一廳面積 67－ 90 100002 風 格城事 多 層 、小高 層 、高 層 、 單身公寓單身公寓三房兩廳面積 55及 138以上110003 萬達精裝小 戶 高 層 單身公寓兩房一廳面積 50－ 90精裝140004 萬科金色水岸 高 層 、花園洋房三房兩廳面積 100以上 130005 三 間 客 高 層 主力小戶型 未明6 雅戈 爾 世 紀 花園多 層 、小高 層 、高 層單身公寓面積 45兩房兩廳面積 80左右13000鄞州中心區(qū)板塊在售樓盤信息 競爭項目分析競 爭樓 盤產(chǎn) 品分析表樓 盤名稱產(chǎn) 品 類型產(chǎn) 品 規(guī)劃中的亮點客 戶認同檔次寧 興 城市花園高 層 ,聯(lián)排套型布局 高檔風 格城事多 層 ，小高 層，高 層， 單 身公寓外立面、 藝術風 格高檔萬達精裝小 戶高 層 無 高檔萬科金色水岸高 層 ，花園洋房外立面，洋房設計高檔 這些樓盤都表現(xiàn)出對高品質(zhì)生活的追求，產(chǎn)品形式以高層為主，少量的多層、花園洋房、聯(lián)排別墅更體現(xiàn)出這一區(qū)域高檔生活的象征，但這一區(qū)域與本項目所在區(qū)域還是有較大程度的區(qū)別。這些樓盤周邊環(huán)境氛圍好，道路暢通，屬于典型的新城規(guī)劃，環(huán)境也比較好。本項目所處區(qū)域則是新城與老城的聯(lián)合處，享受了老城完善的配套服務，同時也受到周邊環(huán)境混亂的影響。 小戶型產(chǎn)品顯得極為突出，城市花園、萬達、萬科等樓盤都做了較大體量的小戶型，而且銷售情況較好，這說明這個區(qū)域?qū)τ谛粜彤a(chǎn)品有著較高的市場接受度，原因在于 70/90政策、高房價制約、投資性需求新興和白領自住需求旺盛等因素的影響。競爭項目分析 競爭樓盤形象包裝、銷售接待已經(jīng)具有較高水準，但其媒體包裝和宣傳力度上都有所欠缺。整體表現(xiàn)是，銷售中心建設大氣，有特色（風格城市），銷售人員接待素質(zhì)較高，知識面也較為廣泛，能夠應付客戶提出的各類問題。同時也存在一個問題，就是銷售員雖然素質(zhì)較高，但是銷售技巧方面還略有欠缺，銷售現(xiàn)場管理還有一些地方需要完善。競爭項目分析本項目分析地塊條件分析 地塊位于錦寓路西側(cè)，嵩江中路北側(cè)、天童北路東側(cè)、北臨杭甬高速。周邊生活配套設施較為齊全。本 案廣德湖路北嵩 江 西路 嵩 江 中 路天童北四 明 西 路 四明 中路貿(mào) 城 西 路 貿(mào) 城中路錦寓路杭 甬高速項 目地塊項目地塊 本項目分析地塊環(huán)境自來水廠地 塊 西北 側(cè) 自來水廠地塊環(huán)境本項目分析小河道