上海建發(fā)新江灣項目前期策劃投標書(編輯修改稿)
2025-02-08 01:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 濟實力人士；年齡多為中年及以上。上海夢想 由于開盤最早，投資客相對于其他幾個樓盤較多的，客源有60%左右來自外區(qū)域。 建德國際公寓 開盤較早，自住比例較初期增加很多，現(xiàn)主要為自住，客源有來自楊浦、浦東等地，本地客源主要是改善住房為主，主要來自中原板塊。 東森花園 多為自住，也有少部分投資客?？驮绰殬I(yè)有教師、醫(yī)生、寶鋼干部等?？驮从?40%左右來自外區(qū)域。 盛世新江灣 主力客源為楊浦本地、寶山寶鋼及虹口客源。從客源層面來看，同樣分為兩個層次：新江灣城 1號憑借較高的市場定位和產(chǎn)品塑造吸引到了 20%以上的外籍人士，板塊客源外擴現(xiàn)象明顯！產(chǎn)品品質(zhì) —— 同質(zhì)化競爭嚴重隨著區(qū)域中檔項目接近尾盤，未來將都是高檔項目間的競爭；一方面區(qū)域基本都是主打好的環(huán)境、建材等傳統(tǒng)高級居住類主題，使同質(zhì)化競爭激烈；另一方面 7090政策將使這種同質(zhì)化競爭進一步升級；只有塑造出完全不同的產(chǎn)品，才能從未來的市場競爭中跳脫出來。容積率 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品訴求合生項目 818 生態(tài)主題華潤項目 聯(lián)庭別墅、小高 生態(tài)主題綠城項目 未知 未知區(qū)域市場背景結(jié)論未來江灣城將成為高檔住宅板塊，這一塊市場有良好的運作空間；但未來大家將面臨嚴重的同質(zhì)化競爭，只有塑造出有自己特性的產(chǎn)品，才能在競爭中脫穎而出。項目特質(zhì)特質(zhì) 1—— 中心位置n新江灣城范圍：西起逸仙路、國權(quán)北路，北抵軍工路，南至政立路，東靠閘殷路 n五角場規(guī)劃范圍：東至民京路、國京路、政立路、國和路一線；西至國定路、政立路；南至國定路國和路 、北至殷高路n項目位置：殷高路、淞滬路本項目處于新江灣城和五角場城市副中心兩大規(guī)劃范圍內(nèi)，處于大楊浦的中心位置！本案特質(zhì) 2—— 多重屬性n不在新江灣城核心位置，但屬于該高級居住板塊內(nèi)共享外部環(huán)境n距五角場最近，商業(yè)、商務(wù)屬性最強兼具高級居住、高級商業(yè)、高級商務(wù)等多重屬性相對于板塊內(nèi)其他地塊這種多功能性是其特質(zhì)特質(zhì) 3—— 最大規(guī)模、復(fù)合項目區(qū)域在售樓 盤 總 建筑面 積 商 業(yè) 配套新江灣城 1號 28萬 M2 臨 街商 業(yè)綠 城地 塊 10萬 M2 臨 街商 業(yè)華潤 地 塊 23萬 M2 臨 街商 業(yè)本 項 目 約 30萬 M29 萬 M2國 際 酒店、酒店公寓，國 際現(xiàn) 代辦 公金融機構(gòu)，國 際 大型商 業(yè) 中心項目的規(guī)模和其復(fù)合性，是項目的最大優(yōu)勢，而同時分散的地塊也是其不可抗拒的劣勢，最大限度發(fā)揮優(yōu)勢規(guī)避劣勢決定項目運作的成??！特質(zhì) 4—— 建發(fā)房產(chǎn)
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