世聯(lián)_西班牙風情小鎮(zhèn)產品模式趨勢研究(編輯修改稿)
2025-02-08 01:08 本頁面
【文章內容簡介】 企業(yè)的商業(yè)模式等 企業(yè)模式 包括 融資模式、資金周轉模式、城市選擇模式，項目選擇模式、價值構造模式等。 例如這個項目是“主體引擎拉動”還是“城鎮(zhèn)體系營造”，是旅游物業(yè)先導還是住宅先回現(xiàn)，政企合作還是市場法則，是做土地增值還是提高資金效率？例如華僑城的旅游 +地產模式，萬達的訂單商業(yè)模式 開發(fā)模式的形成更多取決于 企業(yè)的資源能力背景、長期或階段發(fā)展戰(zhàn)略、資本訴求， 在這個基礎上去構建產品線，去決定城市進入和土地投資，它是產品模式的指南和條件。 開發(fā)模式 〃 項目市場背景、土地屬性相似 =》項目“前提”保證可復制性 〃 項目定位、產品相似 =》開發(fā)中復制產品，加快速度 〃 項目營銷操作、品牌精神相似 =》經驗值、品牌效益兌現(xiàn) 產品模式 地產企業(yè)的三個模式和關系：開發(fā)模式決定企業(yè)的優(yōu)勢，產品模式決定項目優(yōu)勢，不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。 風情小鎮(zhèn)產品模式 地塊、市場的“相似性”： 規(guī)模、空間位臵、地塊形態(tài)、基礎市場競爭環(huán)境的 研判 定位、價值構造、規(guī)劃的“相似性”： 市場定位、產品體系、總規(guī)、園林、單體設計的 決策 工程安排、材料采購、施工工藝的“相似性”： 施工及施工保證體系的 推進 總體營銷策略、形象系統(tǒng)的“相似性”： 營銷推廣、銷售、客戶服務的 推進 產品標準化、營銷標準化、品牌價值輸出 是“產品模式”運作的終極形式 ? 拿地環(huán)節(jié) 在同一個“產品模式”的復制性開發(fā)中，要求企業(yè)分環(huán)節(jié)進行“相似性”的控制 全過程控制，使得資金使用效率提高、試錯成本降低、品牌價值累積 ?施工環(huán)節(jié) ?銷售環(huán)節(jié) ?前期環(huán)節(jié) “鎮(zhèn)” — 鎮(zhèn)的規(guī)模、鎮(zhèn)的形態(tài)、鎮(zhèn)的韻味 中等規(guī)模、小鎮(zhèn)的空間尺度、均好特征、情景與鄰里的場所特征。（大約 15003500戶、 20萬 60萬建面，是一個合適的 TOWN的規(guī)模，千畝大盤則應以“城”的空間形態(tài)和配臵規(guī)劃） 彈性強度，低密度或中等容積率，同質化規(guī)劃 根據(jù)定位區(qū)別，開發(fā)強度有很大的上下空間，可低密度的純別墅，也可涵蓋從獨棟到小高層的多種建筑形態(tài)，甚至高層，如 的協(xié)信 TOWN城， 。在規(guī)劃結構上也有很多的變化空間，但開發(fā)商普遍采取 “大圍合 +行列式” 的模式，確保土地綜合效益。 ? 需要明確的一個基本認識：作為一種產品模式的該類社區(qū)開發(fā)，它是 規(guī)模化的、制式化、組團化 的，并帶有一定的“顯富”訴求，與幾百年自發(fā)形成的真正的西班牙小鎮(zhèn)相比，在 多樣性、歷史感、純粹感、村落感 上有很大差別，在情境上也難免有落差，不能等量齊觀。 作為一種產品模式，西班牙風情小鎮(zhèn)在社區(qū)形態(tài)和產品訴求上有多個共性特征。 產品價值體系上的“平衡”訴求 作為近郊規(guī)模住區(qū)中的主流形態(tài)，強調公共空間價值與私家尺度的平衡（ 有內有外 ）、城市生活（ 不強調城市意向，但要求與城市的通達和一定的城市服務配臵 ）與環(huán)境訴求（ 有天有地 ）的平衡、居住夢想（ 低密度的概念與體驗 ）與購買實力（ 總價控制 ）的平衡。 單體產品在空間結構、立面構成、符號元素上的靈活組合 單體產品在空間結構、風格元素上有比較大的自由度，提供了較大的差異化創(chuàng)新空間。 多種發(fā)展階段市場下的適應性，通?？杀ＷC 相對的產品領先性、形象差異性， 風格的昭示可快速消解區(qū)域陌生度 混合建筑形態(tài)，產品具有多樣性，客層涵蓋廣， 客源拉動力較強 ，可快速啟動市場 主體產品通常具有很強的溢價能力，但建成成本較低，在土地成本相對較低情況下，利潤率很高 通常作為啟動區(qū)主體的多層及低密度產品工期短，可快速入市，資金使用效率很高， 便于開發(fā)進程的安排 。 在規(guī)劃設計、工程施工上 難度較小，易于復制 ，從項目、企業(yè)層面都可強化規(guī)模效益、降低試錯成本 作為一種產品模式，西班牙風情小鎮(zhèn)對于企業(yè)在經營上有多種可能的意義 ? 西班牙風情小鎮(zhèn)近年在房地產開發(fā)中得以全面風行，既與當前國內中間階層的大規(guī)模興起與時代精神相關，與快速上漲的市場相關，也與其本身在 開發(fā)上的“便利性” 相關。開發(fā)商的 利潤動機、風險意識 是核心的驅動因素。 第三部分 不同企業(yè)的產品策略選擇 資源能力結構 時代性的潮流、市場發(fā)展趨勢 資本訴求 發(fā)展戰(zhàn)略及核心競爭力 產品模式 （產品線模式） 常規(guī)開發(fā)模式 獨創(chuàng)開發(fā)模式 ? 企業(yè)及外部各種因素可能直接決定產品模式，也可能先體現(xiàn)于開發(fā)模式選擇，再作用于產品模式選擇。兩種情況下都可以形成很強的競爭力，但基于開發(fā)模式唯一性的戰(zhàn)略更難以被替代。 有力的管控體系是企業(yè)實現(xiàn)競爭力的
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