中國現(xiàn)行土地使用制度匯編(編輯修改稿)
2025-02-07 23:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 傳統(tǒng)城市土地使用制的基本特征傳統(tǒng)城市土地使用制的弊端現(xiàn)行城市土地使用制的形成現(xiàn)行城市土地使用制的基本內(nèi)容現(xiàn)行城市土地使用制的完善傳統(tǒng)城市土地使用制的基本特征行政劃撥無償無限期使用禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓傳統(tǒng)城市土地使用制的弊端不利于土地的集約利用與合理配置不利于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制與公平的市場競爭環(huán)境的建立不利于城市的建設(shè)與發(fā)展不利于廉政建設(shè)， 尋租 行為盛行什么是尋租活動呢？說穿了很平常，就是發(fā)生在我們身邊的官倒、貪污腐敗、賄賂、政府壟斷等。那為什么要用這么個(gè)怪名詞呢？ 也許是經(jīng)濟(jì)學(xué)家們覺得以上那么常用詞都有些義氣用事?？谡D筆伐固然過癮，卻代替不了科學(xué)的分析。 稱之為尋租，是因?yàn)檫@些活動 尋求的都是憑借人為壟斷獲取的超額收入，也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的 “租金 ”概念。 經(jīng)濟(jì)市場上的尋利活動，包括某些壟斷，大都是生產(chǎn)性的努力，也就是說，是想把經(jīng)濟(jì)蛋糕做得更大；而尋租活動卻大多是在政治市場上的秘密交易， 并不是生產(chǎn)性努力而是分配性努力， 也就是說，這些人想的是怎么從別人已有的勞動成果中多分一杯羹。 一位法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家叫帕累托，他曾講過這么個(gè)故事。他說，假定一個(gè)有 3000萬公民的國家，某天提出一個(gè)議案，說是每個(gè)人都要交納一法郎，而這筆錢將在這個(gè)國家的 30個(gè)公民中分配，也就是說，他們每個(gè)人將會一下子拿到 100萬法郎。想象一下接下來的故事吧。那 30個(gè)人會立即出動，拉攏報(bào)界，賄賂有關(guān)官員，還雇傭許多代理人為其奔走游說，用許多這樣那樣的冠冕堂皇的理由去慫恿選民為此議案投票。而如果你是那其他公民中的一員，你又會怎么辦呢？也許你心里很明白有人在搞名堂?？墒菃螒{你一個(gè)人能力挽狂瀾？可能性太小了。況且，你和其他人一樣，每個(gè)人為此只不過付出了區(qū)區(qū)一法郎的代價(jià)。你才不會為此煩心呢。于是那些掠奪者唾手可得，大功告成。比如一個(gè)城市中要對出租車發(fā)放執(zhí)照，限制其數(shù)量。由此，第一層次上的尋租是在那些企圖進(jìn)入出租車市場的出租車主之間進(jìn)行的；第二輪尋租是為爭得發(fā)放執(zhí)照這一職位在官員或潛在官員之間的競爭；之后，當(dāng)發(fā)放執(zhí)照的收入全部或部分地歸入政府財(cái)政收入，有關(guān)的利益集團(tuán)又會圍繞這部分財(cái)政收入的分配再來一次尋租大戰(zhàn)。這說明， 尋租活動有惡性循環(huán)的趨勢。人們究竟是去干活，還是像上例中的 30個(gè)暴利者那樣天天琢磨怎么去明偷暗搶，往往要看他們所處的制度安排。要是一個(gè)社會對產(chǎn)權(quán)保護(hù)得很好，尋租活動無處下蛆，人們自然會選擇勤勞致富?？墒且粋€(gè)社會里如果貪污腐敗已經(jīng)成了司空見慣的事，辛苦工作攢下來的錢時(shí)刻都會被人變相地?fù)屪?，或是尋租活動已?jīng)成風(fēng)，那么，上行下效，普通人有機(jī)會都想撈一把。到了這個(gè)時(shí)候，希望靠道德說教就會扭轉(zhuǎn)乾坤，恐怕是不大可能了。第一，尋租出現(xiàn)的根源在于制度安排上的弊端，而不完全是因?yàn)閷ぷ庹咴诘赖滤疁?zhǔn)方面比尋利者要卑劣，因此靠道德說教幾乎是無濟(jì)于事的；第二，在治理腐敗時(shí)，人們經(jīng)常想到的是建立一個(gè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，可是這樣做也是 “頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”，甚至比不治理更糟。 現(xiàn)行城市土地使用制的形成（一）征收土地使用費(fèi)（稅）1980年，中外合營企業(yè)場地使用費(fèi)；城市土地使用費(fèi)試點(diǎn)：深圳（ 1982）、撫順（ 1984）、廣州（ 1984）；1988年《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》施行國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上有了初步體現(xiàn)；（二） 開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)；（三）制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)， 使土地使用權(quán)逐步進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡；（四）修改《憲法》和《土地管理法》， 為城市土地有償使用制度在全國推行提供了基本的法律依據(jù)；（五）制定全國性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)，標(biāo)志著我國城市國有土地有償使用的確立。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》確立城市國有土地供應(yīng)政策：有償使用和行政劃撥并存1998年新修訂《土地管理法》確立城市國有土地有償使用為主，有償使用和行政劃撥并存1998年《土地管理法實(shí)施暫行條例》明確規(guī)定國有土地有償使用的方式：出讓、租賃、作價(jià)出資或入股現(xiàn)行城市土地使用制的基本內(nèi)容–土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資或入股–土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押–土地使用權(quán)終止 土地使用權(quán)出讓 國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓是受讓方：未作禁止性規(guī)定的境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃部門和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施。土地使用權(quán)有償出讓不及地下。協(xié)議出讓 是指土地使用者直接向國有土地的代表人提出有償使用土地的愿望，并由雙方進(jìn)行一對一的談判，協(xié)商出讓土地使用權(quán)的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 土地使用權(quán)出讓的方式招標(biāo) ，是指在指定的期限內(nèi)由符合條件的土地使用者以書面投標(biāo)的形式，競爭某塊土地使用權(quán)，然后由招標(biāo)人（國有土地的代表人）根據(jù)一定的要求 擇優(yōu) 確定土地使用者的出讓方式。拍賣出讓 ，是指國有土地的代表人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、公開場合下，組織符合條件的土地使用者到場，就某塊土地進(jìn)行公開叫價(jià)競投，按照 “價(jià)高者得 ”的原則確定土地使用者的出讓方式。掛牌出讓 ，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的 出價(jià)結(jié)果 確定土地使用者的行為。土地使用權(quán)出讓的年限 各類 用途 土地使用權(quán)出讓的 最高年限 為： （ 1）居住用地 70年； （ 2）商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年； （ 3）工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、綜合或其他用地 50年。 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的 用途 的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)
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