中國現(xiàn)行土地使用制度匯編-資料下載頁
2025-01-20 23:51本頁面
【正文】 城市土地有償使用； （ 3）國有企業(yè)改革中，通過對土地資產的處置加以解決。 健全土地登記制度，未經登記土地權屬不受法律保護；加強土地使用權出讓合同管理；加強土地市場中介服務組織建設，充實土地估價、咨詢、經紀、代理等中介組織力量，更好為市場服務。第三節(jié) 國有企業(yè)改革中土地資產處置的原則與方式國企改革中土地資產處置原則國企改革中土地資產處置可供選擇的方式不同土地資產處置方式的利弊 不同土地資產處置方式的適用條件國企改革中土地資產處置應注意解決的問題國有企業(yè)改革中土地資產處置的原則無償使用向有償使用轉軌保障國有土地資產及收益在處置中不流失因地制宜靈活選擇適當?shù)奶幹梅绞剑M可能降低處置成本國有企業(yè)改革中 所采取的土地資產處置方式出讓租賃作價入股授權經營保留行政劃撥三、不同土地資產處置方式的利弊 土地使用權出讓的優(yōu)缺點土地使用權租賃的優(yōu)缺點土地使用權作價入股的優(yōu)缺點土地使用權授權經營的優(yōu)缺點土地使用權保留行政劃撥的優(yōu)缺點土地使用權出讓的優(yōu)點國家與企業(yè)之間產權清晰，國家對土地享有完整的法人財產權，可通過出讓金的形式予以實現(xiàn)。企業(yè)獲得土地使用權后 ,其具備所有權的所有權能 可以獨立地處置和經營土地避免了行政干預。缺點 :會加重企業(yè)的經濟負擔， 對企業(yè)生產經營能力造成很大影響。由于改制企業(yè)無力支付巨額土地出讓金，導致許多地方政府不得不以大幅度削減出讓金為代價，以促成出讓的實現(xiàn)。其結果又導致了土地市場混亂，造成國有資產大量流失。土地使用權租賃的優(yōu)缺點 優(yōu)點：有利于政企分開。有利于企業(yè)改制成功。一方面適合國有企業(yè)的承受能力；另一方面， 國家可以定期獲得土地收益，且可以通過定期調整租金標準與幅度的方法來增強其對土地市場的調控力度。 缺點：企業(yè)所擁有的土地產權是不充分的租金的確定也存在一些問題土地使用權作價入股的優(yōu)缺點 優(yōu)點：可以減輕企業(yè)的經濟負擔有利于國家的宏觀調控缺點：政府在企業(yè)中占有較多股份，經營上受政府影響，企業(yè)經營負擔大，賺的錢被政府分得太多；土地股股本偏重，不利于形成股權多元化，從而會大大改變企業(yè)產權結構，導致其他股東回報率縮水，使股東失去積極性。土地使用權授權經營的優(yōu)缺點 優(yōu)點：企業(yè)沒有資金負擔，并可通過聯(lián)營、入股、置換和重組等形式盤活存量土地資產。又是國家合理利用土地資產功能合理調控經濟的方式。缺點：國家土地資產收益暫時未得到體現(xiàn)；企業(yè)受到國家政策約束多、限制嚴格、適用范圍窄，而且必須接受授權部門的監(jiān)督管理。土地使用權保留行政劃撥的優(yōu)缺點優(yōu)點：對于企業(yè)來說，這種處置方式可以節(jié)省改制資金。允許部分企業(yè)以劃撥方式擁有土地使用權，是國家在政策上給予困難企業(yè)的優(yōu)惠。 缺點：該方式僅用于國有企業(yè)兼并和松散型企業(yè)集團的土地資產處置，且保留劃撥使用期較短，一般不超過 5年。劃撥土地只能自用，還要定期接受土地管理部門對劃撥土地使用權的監(jiān)督檢查。在土地使用過程中，一旦發(fā)生轉讓、改變用途等行為，則必須要納入出讓軌道。國企改革中不同土地資產處置方式比較優(yōu)點 缺點出讓 產權清晰政企分開加重企業(yè)的經濟負擔易導致土地市場混亂、國有資產大量流失租賃 利于政企分開、企業(yè)改制成功 企業(yè)的土地產權是不充分的租金的確定也存在一些問題作價入股可以減輕企業(yè)的經濟負擔有利于國家的宏觀調控經營上受政府影響，土地股股本偏重，不利于形成股權多元化授權經營企業(yè)沒有資金負擔，還可盤活存量土地資產也是國家合理利用土地資產合調控經濟的方式國家土地資產收益暫時未得到體現(xiàn)；企業(yè)受到國家政策約束多、限制嚴格、適用范圍窄保留行政劃撥可以節(jié)省企業(yè)改制資金，是國家在政策上給予困難企業(yè)的優(yōu)惠適用企業(yè)范圍窄，期限短，限制嚴格 不同土地資產處置方式的適用范圍適用 出讓或租賃方式 處置的 :1. 國有企業(yè)改制或改組為有限責任公司、 股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；2. 國有企業(yè)改組為股份合作制的；3. 國有企業(yè)租賃經營的；4. 非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的5. 國有企業(yè)破產或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權應以 出讓方式 處置 根據國家產業(yè)政策，對于自然壟斷行業(yè)、提供重要公共產品和服務的行業(yè)，以及支柱產業(yè)和高新技術產業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權經營和作價入股 方式處置土地，國家以土地作價轉讓為國家資本金或股本金的方式向集團公司或企業(yè)注入土地資產。 經批準可以采取 保留劃撥方式 處置的： 1 涉及國家安全領域和對國家長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術開發(fā)領域的； 2 繼續(xù)作為城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；3 國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產企業(yè)的；4 在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產的企業(yè)；5 國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的；6 對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以以作價入股方式向企業(yè)注入土地資產。 其中 5項保留劃撥用地方式的期限不超過五年 。 特別注意解決的問題 1. 國家、地方政府與企業(yè)間關系問題2. 有關企業(yè)隸屬關系的問題3. 有關企業(yè)職工股的問題4. 不同處置方式間土地成本均衡對比分析中國農村土地使用制度與城市土地使用制度的演變軌跡。分析中國農村現(xiàn)行土地使用制度的構成與特征。簡述中國傳統(tǒng)城市土地使用制度的特征與弊端。簡述當前我國城市土地使用制度的基本內容與改革目標。比較國有企業(yè)改制中不同土地資產處置的方式的利弊。思考題演講完畢，謝謝觀看！
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