【文章內容簡介】 改革嚴格土地管理的決定》 (國發(fā) [2023]28號 )。n 2023年：國務院印發(fā)了《關于加強土地調控有關問題的通知》 (國發(fā) [2023]31號 )；國土資源部印發(fā)了《關于調整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知》；國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布新版《限制和禁止用地項目目錄》。n 2023年： 1月 3日國務院又頒發(fā)了《關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā) [2023]3號）；隨之 1月 31日國土資源部發(fā)布和實施《關于工業(yè)項目建設用地控制指標的通知》 (國土資發(fā) [2023]24號 )。n 日前，監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部聯(lián)合修訂發(fā)布了《違反工地管理規(guī)定行為處分辦法》，自今年 6月 1日起施行，以及財政部、國土資源部聯(lián)合即發(fā)《新增建設用地土地有償使用費資金管理辦法》，自今年 4月 23日起實施。 n 還有《建設項目用地預審管理辦法》（ 2023年國土資源部第 27號令），以及土地征用、土地劃撥、農用地轉用和招標拍賣掛牌出讓等有關土地政策和程序性規(guī)范文件?！?關于土地咨詢評估投資強度控制指標容積率 建設系數 行政辦公及生活服務設施用地面積 綠地率 ● 關于土地咨詢評估舉例說明：某城市土地開發(fā)投資項目可行性研究概要：① 總論；② 建設項目概況；③ 市場分析；④ 開發(fā)條件評價；⑤ 項目土地開發(fā)定位；⑥ 項目開發(fā)方案；⑦ 配套設施建設方案；⑧ 環(huán)境影響評價和環(huán)境保護措施；⑨ 項目招投標和進度安排；⑩ 投資估算；? 資金籌措和經濟評價；? 不確定性和風險分析；? 結論和建議。 ● 關于土地咨詢評估（ 3）對于項目建設用地，有幾個概念應明確：① 所謂 “項目建設用地 ”，均指土地使用權。土地所有權的只有兩家，要么國家所有，要么農村集體所有，這在《土地管理法》等一系列法律法規(guī)中十分明確。2023年通過的《物權法》又進一步明確，土地所有權也是物權的一種。② 設立了建設用地使用權，才隨之出現(xiàn)出讓或劃撥等方式，采取了出讓方式就出現(xiàn)了協(xié)議和招拍掛等方式。③ 農用地轉用和土地征用，都應依法辦理用地手續(xù)和有償使用，支付必須的土地補償費用。④ 土地的不可移動性和不能自然增加的屬性，本質上規(guī)定了嚴格土地管理的必然要求。 ● 關于安全預評價 安全預評價是根據建設項目可行性研究報告的內容，分析和預測該建設項目可能存在的危險、有害因素的種類和程度，提出合理可行的安全對策措施及建議。（ 1）與安全評價不完全一樣，是安全評價的一種。安全評價分為安全預評價、安全驗收評價、安全現(xiàn)狀評價三類。（ 2）與職業(yè)健康安全體系論證也不一樣， HSE體系論證一對企業(yè)二為管理體系。（ 3）與消防安全也不一樣，它是原可研報告中的一章，同屬安全業(yè)務，消防只是其中一個分專業(yè)。 ● 關于安全預評價（ 1）《中華人民共和國安全生產法》（中華人民共和國主席令第 70號）；（ 2）《關于加強建設項目安全設施 “三同時 ”工作的通知》（國家發(fā)改委、國家安全生產監(jiān)管局 [2023] 1346號）；（ 3）《危險化學品建設項目安全許可實施辦法》（國家安全生產監(jiān)管局第 8號令）；（ 4）《關于印發(fā) 水利水電建設項目 (工程 )安全衛(wèi)生評價工作管理規(guī)定的通知》（水電顧辦 [2023]0023號）；（ 5）《關于國家安全生產監(jiān)督管理局負責備案的機械、輕工、紡織、煙草、電力和貿易等行業(yè)建設項目 (工程 ) 安全預評價報告審查備案的通知》（安監(jiān)管局司辦字 [2023]28號）；（ 6）《關于印發(fā) 港口安全評價管理辦法 的通知》（交人勞發(fā)[2023]462號）；（ 7）《海洋石油安全生產規(guī)定》（國家安全生產監(jiān)督管理局令第 4號）；（ 8）《關于加強非煤礦礦山及石油、冶金、有色、建材等相關行業(yè)建設項目安全設施 “三同時 ”工作的通知》（安監(jiān)總管一字 [2023]67號）；（ 9）《安全評價通則》（國家安全生產監(jiān)督管理局）；（ 10）《安全預評價導則》（國家安全生產監(jiān)督管理局）等。 安全預評價程序?前期準備?辨識與分析危險、有害因素?明確對象和范圍、現(xiàn)場勘察、資料收集?危險、有害因素識別?劃分評價單元?危險、有害因素分析?確立評價單元?選擇評價方法?定性、定量評價?確立評價方法?定性、定量評價?危險性分析評價?編制安全評價報告?提出安全對策措施建議?安全對策措施?應急預案?做出評價結論 ?技術管理措施和建議● 關于安全預評價（ 1）概述，包括安評依據、建設單位簡介、建設項目概況、生產工藝簡介等；（ 2）危險、有害因素辨識和分析；（ 3）安全預評價方法和評價單元；（ 4）定性定量評價，包括評價結果分析；（ 5）安全對策措施及建議 ① 在可行性研究報告中提出的安全對策措施； ② 補充的安全對策措施及建議。（ 6）安全預評價結論。 ● 關于安全預評價：某金屬制品有限公司新建工廠安全預評價報告 危險、有害因素辨識和分析，一是針對機械類的工藝過程；二是項目使用柴油和天然氣 評價單元共分三個：（ 1）廠址、總平面布置和消防評價單元；（ 2）生產車間評價單元；（ 3）公用工程評價單元。評價方法采用預先危險性分析法和安全檢查表法，對于前者，分析事故類型、事故后果的嚴重程度（分四個等級），事故發(fā)生概率（分五個等級），安全對策等各方面進行論述； ● 關于安全預評價 用安全檢查表列出檢查項目、依據標準、檢測記錄、檢查結果，是一種定性方法，表明是否符合要求，方法簡便，避免評價工作中發(fā)生疏漏，有助于安評工作的規(guī)范化、標準化。 評價結論，敘述工程的主要危險，可能發(fā)生的各類事故嚴重程度和發(fā)生的可能性，有無重大危險源和采取安全技術措施的情況，如存在問題，給以說明和補充建議。 ● 關于建設項目水資源論證和水土保持方案審批 對于直接從江河、湖泊或地下取水，并需要申請取水許可證的新建、改建、擴建建設項目，建設項目業(yè)主單位要進行建設項目水資源論證，編制水資源論證報告書。2. 建設項目水資源論證報告書主要內容（ 1）總論，包括目的、編制依據、項目選址、取水水源與取水地點等；（ 2）建設項目概況；（ 3）建設項目所在流域或區(qū)域水資源開發(fā)利用現(xiàn)狀，包括水文及水文地質條件、水資源總量時空分布、供水系統(tǒng)現(xiàn)狀及開發(fā)利用程度等；（ 4）建設項目取水水源論證，分地表水源、地下水源等的來水量、用水量、可供水量及水質質量情況分析等； （ 5）建設項目用水量合理性分析，建設項目用水過程與水平衡分析及節(jié)水措施與節(jié)水潛力分析等；（ 6）建設項目退（排）水情況及對水環(huán)境影響分析，包括退（排）水系統(tǒng)及其組成、污染物排放情況、排污口設置是否合理及對附近河段環(huán)境的影響等；● 關于建設項目水資源論證和水土保持方案審批 （ 7）建設項目對區(qū)域水資源狀況及其他用水戶權益的影響分析；（ 8）水資源保護措施；（ 9）影響其他用水戶權益的補償方案；（ 10）水資源論證結論 ① 建設項目取水的合理性；② 取水水源量、水質的可靠性及允許取水量意見；③ 退（排）水情況及水資源保護措施。（ 1）《建設項目水資源論證管理辦法》（水利部、國家發(fā)展計劃委員會令第 15號）， 2023年 3月 24日；（ 2）《建設項目水資源論證導則（試行）》（水利部行業(yè)指導性技術文件）， 2023年 5月 12日。 ● 關于建設項目水資源論證和水土保持方案審批n n 根據《中華人民共和國水土保持法》的要求，水利部去年印發(fā)了《關于嚴格開發(fā)建設項目水土保持方案審查審批工作的通知》，劃定 13條紅線，明確對陡坡開發(fā)等 10種情況的水土保持方案不予批準，對另 3種情況的水土保持方案不予通過技術評審。今年水利部不僅要實現(xiàn)工程建設項目的水土保持審批，而且要從嚴控制開發(fā)建設項目水土保持方案審批。為此，至今年 5月中旬，水利部已緩批 34項電力、煤炭、煤化工、電解鋁等項目，因其不具備開展前期工作條件而實施了緩批措施。二、 投資建設項目前期工作（規(guī)劃） 項目前期工作是工程咨詢的主要業(yè)務，前期工作不但在提高工程建設項目質量和效益方面發(fā)揮著不可替代作用，而且在宏觀經濟調控中也逐步發(fā)揮出積極作用。在新的歷史時期，工程咨詢作為將科學發(fā)展觀貫徹落實到投資建設全過程的重要橋梁和載體，工程咨詢又是第一環(huán)節(jié)，具有引領和推動作用，而決策咨詢又起關鍵作用。剛才前面所敘五項工作雖然只能是工程咨詢中的非主流業(yè)務，但都是在工程咨詢實踐中貫徹落實科學發(fā)展觀的重要工作。我國工程咨詢隊伍有兩大基本元素，一是以項目評估業(yè)務起家并為主的綜合性工程咨詢單位，一是以專業(yè)設計院為基礎，拓展了前期咨詢業(yè)務，當然還有其他構成。尤其是綜合性工程咨詢單位近幾年積極開展宏觀專題研究，發(fā)展規(guī)劃和評估咨詢，使我國工程咨詢單位業(yè)從圍繞固定資產建設項目層面提供咨詢服務，進一步提升到圍繞調整經濟結構，轉變發(fā)展方式和國家經濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展提供咨詢服務。其中也有不盡如意的，有的把前期咨詢當作 “來料加工 ”，走過場，講形式，不作深入調查就編報告。但不論什么型式，都不斷向前或向后延伸，拓展業(yè)務鏈，如從評估到可研、規(guī)劃等等。前期咨詢服務很多，對如何做好評估和可研，有指南也有范本，論著甚多，研究頗深，多年的實踐也積累了豐富經驗。而城鄉(xiāng)規(guī)劃、經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、專門市場研究或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等專題（課題）研究、投資咨詢中的投資機會研究、項目融資乃至項目管理等等前期咨詢服務相對討論較少。并且，這塊規(guī)劃工作和軟課題研究還沒有一定的收費標準。由于工作的軟性特點，門類也多，投入的時間、人力會差異很大，成果會很不相同，收費都是雙方談妥以合同收費，收費多少也很不一樣 。今天，想重點講述學習和編制規(guī)劃的體會，但也只能作若干一般性的簡要介紹。二、 投資建設項目前期工作（規(guī)劃）（一）作用 經濟和社會發(fā)展規(guī)劃是國家加強和改善宏觀調控的重要手段，也是政府履行經濟調節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務職能的重要依據，有利于