【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 自由 內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造： 每個(gè)細(xì)節(jié)處理都體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)情，營(yíng)造濃郁的現(xiàn)代都市味道。 Fang Shan 提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段 —— 靜態(tài)表現(xiàn) 樣板組團(tuán) —— 展現(xiàn)現(xiàn)代城市生活風(fēng)情 關(guān)鍵：現(xiàn)代都市的生活場(chǎng)景描述，強(qiáng)調(diào)輕松的生活氛圍。 樣板設(shè)計(jì)要注重生活場(chǎng)景的描述，表達(dá)出樣板間濃郁的都市生活風(fēng)情的浪漫色彩，突出生活品味，刺激客戶購(gòu)買欲望。 Fang Shan 提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段 —— 靜態(tài)表現(xiàn) 工地圍檔 關(guān)鍵詞：活力、現(xiàn)代、品味、視覺張力 道旗、燈箱燈 尺寸規(guī)格設(shè)計(jì)上有所突破體現(xiàn)時(shí)尚、品味的特點(diǎn)。 Fang Shan 提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段 —— 動(dòng)態(tài)表現(xiàn) 《客戶通訊》 時(shí)尚 精英 Follow Me 采風(fēng) 現(xiàn)代藝術(shù) 關(guān)鍵詞：現(xiàn)代都市、生活、情感、文化、升值 臵業(yè)通訊 —— 倡導(dǎo)現(xiàn)代生活的實(shí)用手冊(cè) Fang Shan 提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段 —— 動(dòng)態(tài)表現(xiàn) 活 動(dòng) —— 感受都市，享受生活 關(guān)鍵詞：舒緩、休閑、娛樂的現(xiàn)代城市生活 ?現(xiàn)代城市生活，開放生活情景 ?現(xiàn)代城市生活，輕松生活方式 ?現(xiàn)代城市生活，健康生活氛圍 Fang Shan 價(jià) 格 策 略 ? 產(chǎn)品特性定價(jià)法：根據(jù)各產(chǎn)品在本項(xiàng)目的供應(yīng)比重、具體位置、外界條件等原則具體定價(jià) ? 市場(chǎng)需求定價(jià)法：根據(jù)各產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的價(jià)格重心制定其基準(zhǔn)價(jià)格 定價(jià)原則 目的：充分體現(xiàn)各產(chǎn)品特性，達(dá)到價(jià)格均衡、合理，帶動(dòng)銷售速度的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 Fang Shan 樓號(hào) 可售面積 (平方米） 樓面均價(jià)（元 /平方米） 樓面總價(jià)（元） 45 3850 46 4000 48974640 47 3750 48930750 48 3980 49 3880 65028218 50 4280 51 4080 52 4380 9641037 53 4200 81251100 54 4350 91617525 55 4180 58596076 56 4480 103631808 57 4880 60283128 合計(jì) 整盤均價(jià)： 4200元 /平方米 Fang Shan 提 價(jià) 策 略 ? 根據(jù)定價(jià)策略結(jié)合銷售狀況確立 ? 今年 “ 拉高走低 ” ；明年 “ 拉高走高 ” ? 大盤操作，快速出貨，應(yīng)采用 “ 大幅慢跑 ” 提價(jià) Fang Shan 推貨 原則： ? 由南向北推進(jìn) ? 前期引爆市場(chǎng)，中期體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，快速消化，后期再利用稀缺小戶型及“樓王”實(shí)現(xiàn)高開高走 ? 東西區(qū)連環(huán)銷售 ? 利用東西區(qū)差異化搭配，始終突出項(xiàng)目中心景觀，抵消東側(cè)鐵路硬傷 目的： 三區(qū)五極，連環(huán)作用，突出重點(diǎn)，優(yōu)劣互補(bǔ)，快速銷售的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 Fang Shan 銷 售 策 略 ? 低調(diào)入市，合縱聯(lián)橫； ? 以價(jià)格和產(chǎn)品為先導(dǎo)，搶占市場(chǎng)； 原則 目的 強(qiáng)力突破，在今年內(nèi)形成與珠江御景、綠城百合的三足鼎立之勢(shì)． Fang Shan 偉業(yè)操盤整體排期計(jì)劃 6月 7月 8月 10月 11月 12月 1月 7月 8月 10月 2023年度 2023年度 開盤強(qiáng)銷期 二次強(qiáng)銷期 二次強(qiáng)銷持續(xù)期 開盤持續(xù)期 市場(chǎng)預(yù)熱期 銷售額： 面積： 4231萬元 17180萬元 11670萬元 36075元 18785萬元 4萬平米 Fang Shan 2023年 2023年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 開盤引爆 秋季強(qiáng)勢(shì) 全現(xiàn)房釋放 春季加溫 收官前強(qiáng)勢(shì) 年終升溫 “樓王”面世 銷 售 節(jié) 奏 Fang Shan 階 段 價(jià) 格 7 8 9 10 11 12 3850 3850 3900 3950 4000 4050 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 4100 4200 4300 4350 4350 4400 4450 4500 4550 4600 4650 4700 Fang Shan 營(yíng)銷策略與推廣手段 ? 推貨策略 ? 推貨節(jié)奏 ? 價(jià)格策略 ? 定價(jià)原則 ? 階段價(jià)格 ? 提價(jià)措施 ? 銷售策略 ? 銷售節(jié)奏 ? 促銷措施 ? 各階段節(jié)點(diǎn)劃分 ? 各階段推廣目的 ? 各階段推廣策略 ? 各階段推廣主題 ? 各階段媒介策略 ? 速度、利潤(rùn)最大化 Fang Shan 各 階 段 推 廣 手 段 Fang Shan Fang Shan 營(yíng)銷節(jié)奏控制 —— 營(yíng)銷組合 推廣目的 —— 借助大盤造勢(shì)，引入形象 現(xiàn)代都市風(fēng)格初步引入市場(chǎng)，需要借助各種媒體手段，確立形象，借助項(xiàng)目前期樹立的大盤形象和吸引力，利用現(xiàn)代風(fēng)格，開始提升產(chǎn)品形象。 推廣主題： “ 啟動(dòng)悠逸都市生活風(fēng)暴 …… ” 主要宣傳工具：網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、戶外、報(bào)廣、廣播 形象引入期 06年 6月～ 7月 31日 銷售任務(wù)： 106套 來電來訪： 1000組 推廣費(fèi)用： 316萬元 Fang Shan Fang Shan 營(yíng)銷節(jié)奏控制 —— 營(yíng)銷組合 形象引入期 06年 6月～ 7月 31日 準(zhǔn)備工作 ?銷售道具準(zhǔn)備 ?客戶積累 ?試水工作 ?以活動(dòng)為主展開推廣 ?新售樓處啟動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置 Fang Shan 營(yíng)銷節(jié)奏控制 —— 營(yíng)銷組合 ?7月中旬前，完成售樓處現(xiàn)場(chǎng)布置、銷售人員培訓(xùn)及銷售工具的準(zhǔn)備工作。 形象引入期 ?樓書 ?模型 ?戶型圖等銷售工具 ?電子樓書（ DVD） ?客戶通訊 ?現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境布置 ?飾品的運(yùn)用 ?現(xiàn)場(chǎng)桌椅等銷售道具的款式選擇 ?銷售人員服裝 ?活動(dòng)內(nèi)容（風(fēng)格統(tǒng)一，主題多樣） ?統(tǒng)一銷售說辭 06年 6月～ 7月 31日 銷 售 準(zhǔn) 備 Fang Shan 客戶積累準(zhǔn)備 現(xiàn)有客戶資源利用： A、目前擁有的現(xiàn)有 200份客戶資源利用； B、偉業(yè)入場(chǎng)近期積累的客戶利用； C、 A、 B區(qū)已購(gòu)房客戶渠道利用，客戶邀訪； 新客戶開發(fā)積累： A、廣告與活動(dòng)影響人群及口碑資源的利用； B、偉業(yè)“我愛我家”客戶資源的利用 Fang Shan 時(shí)間安排： 2023年 7月 集客手段 ： 對(duì) A、 B區(qū)已購(gòu)房客戶邀訪，采用老帶新獎(jiǎng)勵(lì)制度，老客戶推薦新客戶成交，實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)，老客戶自身購(gòu)買 c區(qū)產(chǎn)品，有一定程度優(yōu)惠； 利用偉業(yè)“我愛我家”資源，在西南區(qū)域門市展開直銷； 獎(jiǎng)勵(lì)： 老客戶獎(jiǎng)勵(lì)可考慮實(shí)物，價(jià)值在 1500元左右，比如空調(diào)等，直接擺放在售樓處活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，有直接利誘，打動(dòng)老客戶心理； Fang Shan 客戶積累效果 通過客戶積累，達(dá)到 組客戶，為試水與開盤積累足夠客戶基礎(chǔ)，為開盤引爆打下良好的基礎(chǔ)。 Fang Sha