【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目，實(shí)用率高達(dá)8495%且覆蓋率僅為 25%，這在寸土寸金的香港實(shí)屬可貴。毗鄰的維多利亞港海景的太古城為市民提供了一個(gè)怡人舒適的居住環(huán)境 ? 太古城中心是香港島目前最大的購(gòu)物中心，為太古城提供了完備的配套服務(wù)。加之后期開(kāi)發(fā)的商務(wù)辦公區(qū)，太古城為香港市民提供了一個(gè)完整便利的工作生活社區(qū)，深得中產(chǎn)階級(jí)的喜愛(ài) 不斷推出富有吸引力的零售項(xiàng)目、景觀及活動(dòng) ? 太古城中心二期于 1998年引入的冰上皇宮是香港目前最大的真雪溜冰場(chǎng)；商場(chǎng)內(nèi)大堂設(shè)有 78尺高的紅色拱門，是全亞洲最大，最高的室內(nèi)拱門；此外太古城中心于2023年舉辦了全亞洲首個(gè)在博物館以外舉辦的大型化石展覽， 2023年舉辦了“太古城冰燈節(jié)”。這些新奇的設(shè)施和活動(dòng)極佳地吸引了大眾的注意，為太古城聚集人氣 33 34 城市綜合體商業(yè)模式 — 空間布局 ? 在一個(gè)城市進(jìn)行都市綜合體開(kāi)發(fā)時(shí)，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務(wù)、商務(wù)、辦公功能以及其他各具體功能的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，其次要分析其經(jīng)營(yíng)物業(yè)場(chǎng)所的選擇習(xí)慣特點(diǎn)，結(jié)合其對(duì)輔助配套條件（可達(dá)交通方式、停車位、貨物運(yùn)輸?shù)龋┑囊蟪潭龋_定綜合體中規(guī)劃的每一種功能的地價(jià)區(qū)位選擇相對(duì)位序 ? 在城市綜合體開(kāi)發(fā)中，通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間 ? 為了實(shí)現(xiàn)綜合體內(nèi)各個(gè)物業(yè)綜合價(jià)值的最大化，可以在規(guī)劃中結(jié)合都市綜合體的土地價(jià)值梯度分析來(lái)研究各個(gè)功能空間布局，不同類型的物業(yè)依據(jù)其商業(yè)價(jià)值最大化的原則進(jìn)行空間布局 ? 案例：紐約洛克菲勒中心 、加拿大多倫多伊頓中心、東京陽(yáng)光城 35 紐約洛克菲勒中心 （ 1/2） ? 洛克菲勒中心是本世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開(kāi)發(fā)從 1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂(lè)中心 ? 洛克菲勒中心號(hào)稱是 20世紀(jì)最偉大的都市計(jì)劃之一，位于紐約最繁華的商貿(mào)金融中心曼哈頓島上 ? 區(qū)域占地 22英畝，由 19棟建筑圍塑出來(lái)的活動(dòng)區(qū)域，對(duì)于公共空間的運(yùn)用也開(kāi)啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，完整的商場(chǎng)與辦公大樓讓該中心繼華爾街之后，成為紐約第二個(gè)市中心 ? 70層高的 RCA（洛克菲勒）大樓是整個(gè)中心的主體建筑；該中心還有商業(yè)建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場(chǎng)和電影院等娛樂(lè)設(shè)施 ? 低于街道層的地下步行系統(tǒng)把零售設(shè)施、地鐵車站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由 21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動(dòng)和文化娛樂(lè)場(chǎng)所 36 紐約洛克菲勒中心 （ 2/2） 37 加拿大多倫多伊頓中心 （ 1/2） ? 伊頓中心是位于加拿大多倫多的一個(gè)著名商業(yè)建筑，該工程1977年開(kāi)始建設(shè)， 1981年完工，總建筑面積有 56萬(wàn)平方米，位于多倫多市中心繁華商業(yè)區(qū)，是一個(gè)龐大的多功能綜合商城 ? 伊頓中心伊頓中心是一個(gè)跨越 5個(gè)街區(qū)的龐大的條狀多層商業(yè)綜合體，是一個(gè)地面和地下建筑相結(jié)合的綜合商業(yè)建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座 30多層的辦公大樓，共有超過(guò) 300家商戶在這個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，和數(shù)不清的公司在大樓里辦公 ? 伊頓中心是通過(guò)商業(yè)步行街的方式，將商業(yè)及其它功能空間有效地組織在一起的成功實(shí)例 ? 伊頓中心的設(shè)計(jì)還考慮了商業(yè)綜合體與公共汽車、電車、地鐵系統(tǒng)等交通設(shè)施的相互銜接 ? 與跨街主要商店之間，還設(shè)有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過(guò)街道，而且不受室外氣候的影響 38 加拿大多倫多伊頓中心 （ 2/2） 39 東京的陽(yáng)光城 （ 1/2） ? 東京陽(yáng)光城多功能綜合體對(duì)形成東京的池袋商業(yè)中心起了很大的促進(jìn)和推動(dòng)作用 ? 陽(yáng)光城有一幢 60層、 240米高的辦公樓和一幢 38層的旅店，底部設(shè)有三層地下商業(yè)街，四樓以下為一整體，主樓高 240米，六十層設(shè)有瞭望臺(tái) ? 商業(yè)街中心布置有貫通到頂?shù)闹型?，?nèi)有國(guó)際會(huì)議中、國(guó)際商業(yè)信息中心、賓館、博物館、水族館、美術(shù)館、劇場(chǎng)、歌舞廳、游戲廳和 180多家商店 ? 屋頂廣場(chǎng)上設(shè)計(jì)了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場(chǎng)、天象館等 40 東京的陽(yáng)光城 （ 2/2） 41 42 城市綜合體商業(yè)模式 — 功能協(xié)同 城市綜合體的包容性強(qiáng)，功能選擇的范圍也很寬。從實(shí)踐中來(lái)看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是 如何做到各種功能的目標(biāo)客群一致 ，做到有效的交叉互動(dòng)。 城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)，具體物業(yè)功能比例的確定是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，與以下因素息息相關(guān)： ? 地塊規(guī)劃指標(biāo)、政府要求 ? 市場(chǎng)狀況 ? 項(xiàng)目整體定位 ? 開(kāi)發(fā)商預(yù)期收益平衡 城市綜合體在不同地域，其物業(yè)功能分配的比例也不相同，在 CBD、傳統(tǒng)購(gòu)物街區(qū)、城市新興區(qū)域，作為城市綜合體開(kāi)發(fā)面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。但無(wú)論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無(wú)偏差性，這就需要城市綜合體中各個(gè)物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對(duì)一致。 ? 在城市商務(wù) CBD集中的地方，一般以寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開(kāi)發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對(duì) 高端的商務(wù)、企業(yè)職員等 ? 在傳統(tǒng)的購(gòu)物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過(guò)商務(wù)類需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢(shì)，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針 對(duì)客群面往往較廣 ? 在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項(xiàng)目周邊 35公里內(nèi)的 城市消費(fèi)人群為主 ? 案例：新加坡新達(dá)城 43 新加坡新達(dá)城 （ 1/3） 新加坡 CBD 新加坡 新達(dá)城 ? 新加坡新達(dá)城綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是新加坡最大的集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例 ? 1984 年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于 1997 年完成 ? 這座城中城，建筑面積 65 萬(wàn)平方米，包括世界項(xiàng)級(jí)的新加坡國(guó)際會(huì)議與展覽中心，四棟 45層及一棟 18層的辦公大樓，一棟 4層的購(gòu)物中心，地下停車場(chǎng)可容納 3200輛汽車 44 新加坡新達(dá)城 （ 2/3） 45 新加坡新達(dá)城 （ 3/3） 酒店 會(huì)展中心 娛樂(lè)和購(gòu)物中心 辦公和其他設(shè)施 ? 新達(dá)城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業(yè)建筑，新達(dá)城通過(guò)高品質(zhì)設(shè)施的建立，獨(dú)特的管理模式的運(yùn)用，成功地建立起一個(gè)品牌的形象 ? 一座兼具休閑娛樂(lè)、知識(shí)交流、商業(yè)契機(jī)、創(chuàng)新研究的多元化環(huán)境的“城中之城”應(yīng)運(yùn)而生，整個(gè)商業(yè)中心生機(jī)勃勃 ? 新達(dá)城，建成后共有 700 余家公司落戶，每月的游客數(shù)量達(dá) 200 萬(wàn)人次，每天有 萬(wàn)余人在此辦公，每天有 5 萬(wàn)多車輛進(jìn)出，有 1萬(wàn)余輛車在此停泊 46 47 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營(yíng)模式 （ 1/3） 城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 ? 大型綜合體開(kāi)發(fā)模式，需要強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的有序規(guī)劃和功能互補(bǔ)，為使用者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對(duì)提升區(qū)域或城市價(jià)值有著不可或缺的點(diǎn)石成金的作用 ? 對(duì)于一個(gè)成熟的城市綜合體而言，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)完成后，后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式的選擇，將決定項(xiàng)目日后的盈利能力、開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。由于城市綜合體的開(kāi)發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長(zhǎng)期持有的特性更是讓開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營(yíng)模式： （ 1）出租持有經(jīng)營(yíng)為主 （ 2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合 48 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營(yíng)模式 （ 2/3） 都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式 ? 都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、酒店的經(jīng)營(yíng)管理、寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)管理、公寓住宅的物業(yè)管理 ? 都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式共有以下三種 開(kāi)發(fā)商自行管理 ? 由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理 ? 該種模式的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤(rùn)中心 國(guó)外的管理機(jī)構(gòu) 參與合作管理 ? 由國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理，例如凱德商用目前開(kāi)發(fā)的來(lái)福士廣場(chǎng) 專業(yè)的物業(yè)管理公司 進(jìn)行市場(chǎng)管理 ? 商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行裝修 ? 專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營(yíng)銷管理、服務(wù)管理和物業(yè)管理 49 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營(yíng)模式 （ 3/3） ? 目前較為成功的城市綜合體的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式以上海新天地開(kāi)發(fā)為代表的， “以開(kāi)發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)管理為主，分批開(kāi)發(fā)、逐層開(kāi)發(fā)、創(chuàng)立品牌、持續(xù)開(kāi)發(fā)” ? 案例：上海新天地開(kāi)發(fā)（太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目） 50 上海新天地 — 項(xiàng)目背景 ? 太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目以石庫(kù)門舊建筑區(qū)為基礎(chǔ) ? 上個(gè)世紀(jì) 90年代，上海政府實(shí)施城區(qū)改造工程，計(jì)劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開(kāi)發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍 ? 1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū) 52公頃的土地，開(kāi)始新天地改造項(xiàng)目 ? 瑞安集團(tuán)斥資 ，用于新天地地區(qū)近萬(wàn)人的動(dòng)遷安置 ? 土地面積： 約 52公頃 ? 總建筑面積：約 110萬(wàn)平方米 ? 物業(yè)構(gòu)成： 零售（ ） 酒店／服務(wù)式公寓（ ） 辦公樓（ 39萬(wàn)平方米） 公寓（ ） 人工湖綠地 ? 動(dòng)工日期： 1999年初