競品分析重點(diǎn)以及在業(yè)務(wù)策略上的應(yīng)用(編輯修改稿)
2025-02-07 14:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地生活理念。 III. 銷售策略分析 —— 第五園產(chǎn)品核心特點(diǎn)提煉 青竹白墻： 通而不透、密而不實(shí) 中式建筑幾千年來，無論是皇宮還是民居，都延續(xù)了一個(gè)核心的突出的外在表現(xiàn)形式，那就是“墻”； 墻內(nèi)自成一家天地，宮殿有宮墻、民居有院墻、小城有城墻，墻與中國人內(nèi)斂的性格特征是一脈相承的。 尤其是中式民居，長短相異、高低不同、虛實(shí)有別的“墻”形成各種組合形式，具有中式民居“外簡內(nèi)繁、外實(shí)內(nèi)虛”的特點(diǎn)，同時(shí)，家族等級(jí)需要的“禮制”也需要“墻”來實(shí)現(xiàn)。 現(xiàn)在，傳統(tǒng)民居的具有一定防御功能的高實(shí)外墻已經(jīng)不能與現(xiàn)代生活相適應(yīng)，所以萬科第五園在墻上也加入了現(xiàn)代的風(fēng)格。 III. 銷售策略分析 —— 首批聯(lián)排簡析 I. 本次開盤聯(lián)排別墅 30套，面積在 160㎡ — 350㎡之間，現(xiàn)代中式別墅； II. 每戶別墅都贈(zèng)送花園面積約為 80100㎡，四面均由圍墻圍合設(shè)計(jì)，體現(xiàn)私家獨(dú)院感覺； III. 馬頭墻設(shè)計(jì)高低起伏，中空鏤花設(shè)計(jì)既保證中式院落風(fēng)格同時(shí)也保證了室內(nèi)通風(fēng)采光； IV. 贈(zèng)送下沉式地下室，及雙車位車庫（車庫面寬 6米）； V. 每個(gè)別墅都有“前庭后院中天井”的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送的采光天井，可以直接從別墅頂部采光，同時(shí)贈(zèng)送頂層露臺(tái)； 第五園徽宅銷售中心 180平樣板間 350平樣板間 190平樣板間 樣板間位臵 銷售中心位臵 第五園首批推盤區(qū)域 III. 銷售策略分析 萬科第五園總平及首批銷售道具位臵圖 III. 銷售策略分析 —— 銷售道具（后期售樓處） 移植徽派老宅的故事 I. 據(jù)悉萬科地產(chǎn)斥資 240萬于江西，購得一處 600年前的徽派老宅，并在全國尋覓能工巧匠，僅拆建便耗時(shí)半月，另有專人記錄編號(hào)拆建部件，便于重建，然后輾轉(zhuǎn)千余里，抵達(dá)上海，后又斥資千萬，精心搭建，以求保證老宅原貌重現(xiàn) II. 據(jù)介紹該古宅正式落成之后，將作為售樓處使用，銷售完畢后，將作為第五園項(xiàng)目會(huì)所 III. 銷售策略分析 —— 銷售道具（ 180平聯(lián)排樣板房） 雙車位的地下停車庫 古樸簡約的親子樂園區(qū) 地下室 一樓 一樓現(xiàn)代開放式廚房 一樓帶有落地窗的客廳 III. 銷售策略分析 —— 銷售道具（ 180平聯(lián)排樣板房） III. 銷售策略分析 —— 銷售道具（ 180平聯(lián)排樣板房） 局促的二樓小房間 北向一間臥室 二樓 III. 銷售策略分析 —— 銷售道具（ 180平聯(lián)排樣板房） 三樓中式古典風(fēng)格主臥 大量采用鏡面反射以增加視覺空間感 的衣帽間和沐浴間 三樓 樣板間其他特色部分 三樓戶外沐浴間 極富特色的露天花灑 簡約而富有文化的采光天井 挑空的餐廳上空 III. 銷售策略分析 —— 第五園首批產(chǎn)品詳細(xì)信息 項(xiàng)目信息 占地面積 10萬平 總建筑面積 6萬平 容積率 綠化率 50% 產(chǎn)品類型 聯(lián)排別墅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代中式風(fēng)格 幢距 約 20米 外立面 高級(jí)瓷磚和石材 面積段 180㎡ 190㎡ 350㎡ 主力房型 160— 180㎡聯(lián)排 單價(jià)范圍 約 29000— 35000元 主力總價(jià) 520— 700萬 物業(yè)費(fèi) /平方米 〃 月 內(nèi)部配套 景觀文化會(huì)所 車位租售 贈(zèng)送雙車位地下車庫 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 III. 銷售策略分析 —— 第五園首批產(chǎn)品戶型配比一覽表 產(chǎn)品類別 面積（㎡） 總價(jià) 所占比例 套數(shù) 聯(lián)排別墅 180㎡ 中間套 520— 540萬 端頭套 600— 640萬 42% 13 聯(lián)排別墅 190㎡ 551— 665萬 58% 18 首批推案房源區(qū)域 共 31套聯(lián)排產(chǎn)品 13套 180平 18套190平 金海路 川沙路 民雷路 該戶型圖為 180平標(biāo)準(zhǔn)戶型圖 樣板房設(shè)計(jì)與標(biāo)準(zhǔn)戶型至少有三處變動(dòng) ① 一樓中庭封閉后圍合成一個(gè)餐廳 ② 一樓客廳上空進(jìn)行了隔斷，在二樓形成了一個(gè) 9平方左右的南向房間 ③ 二樓餐廳上空進(jìn)行了隔斷，在三樓中間部位形成一個(gè)衣帽間 ① ② ③ 該戶型圖為 180平標(biāo)準(zhǔn)戶型圖 180平邊戶型產(chǎn)品面積剖析 偷一樓中庭面積 * 3= 偷客廳二樓挑空面積 * = 偷中庭三樓挑空面積 * 3= 前花園面積 約 30平 后花園面積 約 20平 地下室面積 創(chuàng)意空間共約 29平 花園面積共約 50平 地下室面積共約 75平 創(chuàng)意空間共約 29平 花園面積共約 50平 地下室面積共約 75平 建筑面積約 180平 ＋ ＋ ＋ 334平 實(shí)際使用面積約為 建筑面積約為 180平 實(shí)際使用面積約為 建筑面積約為 180平 － ＝ 154平 附贈(zèng)面積約為 154平 180平 ／ ＝ 85% 第五園 180平產(chǎn)品附加值推導(dǎo) 334平 建筑面積約為 180平的邊套總價(jià)約為 558萬 預(yù)估第五園聯(lián)排邊套單價(jià)為 31000元／平 第五園產(chǎn)品價(jià)格反推 若以實(shí)際使用面積來反推單價(jià)的話 則其聯(lián)排邊套產(chǎn)品單價(jià)為 558萬／ 334平 =16707元／平 樣板房設(shè)計(jì)與標(biāo)準(zhǔn)戶型至少有三處變動(dòng) ① 一樓中庭封閉后圍合成一個(gè)餐廳 ② 一樓客廳上空進(jìn)行了隔斷，在二樓形成了一個(gè) 10平方左右的南向房間 ③ 二樓餐廳上空進(jìn)行了隔斷，在三樓中間部位形成一個(gè)衣帽間 ① ② ③ 該戶型圖為 190平標(biāo)準(zhǔn)戶型圖 該戶型圖為 190平標(biāo)準(zhǔn)戶型圖 190平邊戶型產(chǎn)品面積剖析 偷一樓中庭面積 * 3= 偷客廳二樓挑空面積 * 4= 偷中庭三樓挑空面積 * 3= 前花園面積 約 45平 后花園面積 *= 地下室面積 創(chuàng)意空間共約 36平 花園面積共約 63平 地下室面積共約 80平 創(chuàng)意空間共約 36平 花園面積共約 63平 地下室面積共約 80平 建筑面積約 190平 ＋ ＋ ＋ 369平 實(shí)際使用面積約為 建筑面積約為 190平 369平 實(shí)際使用面積約為 建筑面積約為
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