土地成本的確定講義(編輯修改稿)
2025-02-07 13:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 第 4：視同銷售成本 =4250*5000=2125萬元， 視同銷售所得 =40002125=1875萬元 18 (五 )以土地使用權(quán)投資入股方式 取得土地成本的確定 ? 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： ? (二 )企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的 市場公允價(jià)值 和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng) 支付的相關(guān)稅費(fèi) 計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 19 (六 )以合作建房方式取得土地成本的確定 ? 第一種方式：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。此種合作建房，必須是聯(lián)合立項(xiàng)，或者乙方立項(xiàng)。 【案例】 A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，將其名下 100畝土地（按評估價(jià)每畝 100萬元，總價(jià) 10000萬元轉(zhuǎn)讓）用于與甲房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，待項(xiàng)目開發(fā)完畢后，分得該項(xiàng)目50000平方米房屋，房地產(chǎn)公司取得該項(xiàng)土地時(shí)支付各項(xiàng)稅費(fèi) 500萬元元，分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房屋的單位成本價(jià)為每平方米 4000元，公允價(jià)值為每平方米 6000元。計(jì)算該項(xiàng)土地的成本。 20 ? 在分配產(chǎn)品環(huán)節(jié)確認(rèn)成本（該項(xiàng)土地） ? 國稅發(fā)【 2023】 31號 第三十一條 規(guī)定： 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： 企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的 市場公允價(jià)值 和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 21 ? 該土地的成本＝ 50000＋ 500＝ 30500萬元 ? 注意 （ 1）不能按照土地轉(zhuǎn)讓價(jià)作為成本； ? （ 2）不能按照開發(fā)產(chǎn)品的成本價(jià)作為成本。 22 ? 【案例 2】 A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，用其名下 50畝土地（按評估價(jià)每畝 100萬元，總價(jià) 5000萬元轉(zhuǎn)讓）換取甲房地產(chǎn)公司名下一處房產(chǎn)。交換業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，被交換房產(chǎn)的市場公允價(jià)值為 6000萬元。在土地轉(zhuǎn)讓過程中，房屋開發(fā)公司支付相關(guān)稅費(fèi) 200萬元，計(jì)算該項(xiàng)土地的成本。 23 ? 在接受土地環(huán)節(jié)確認(rèn)成本（其他土地） ? 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 ? 這樣規(guī)定主要是考慮換出的開發(fā)產(chǎn)品并非在該土地上建造的，可能會存在換入土地使用權(quán)的同時(shí)就交付開發(fā)產(chǎn)品的情況，二者可能是同步的。 ? 該土地的成本＝ 6000＋ 200＝ 6200萬元。 24 ? 第二種方式：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。操作模式： ? （ 1）以甲方為主體開發(fā)，實(shí)際由乙方運(yùn)作。 ? （ 2）乙方將資金投入到甲方。 ? （ 3）乙方代替甲方的名義賣房子。 25 (七 )以分立 (合并）方式取得土地成本的確定 ? 以分立（合并）方式取得土地成本，如果符合特殊性稅務(wù)處理的條件，并且已經(jīng)去稅務(wù)部門備案的，可以用原被分立企業(yè)的計(jì)稅基礎(chǔ)入帳；如果只符合一般性稅務(wù)處理的條件，清算后可以按公允價(jià)值入帳。 26 ? 財(cái)稅 [2023]59號 同時(shí)符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，除此以外按一般稅務(wù)處理： ? (一 )具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。 ? (二 )被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。 ? (三 )企業(yè)重組后的連續(xù) 12個(gè)月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動。 ? (四 )重組交易對價(jià)中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。 ? (五 )企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù) 12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。 27 (八 )以劃撥方式取得土地成本的確定 ? 目前，在稅收上沒有無償劃撥的概念。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》 (國稅函 [2023]828號 )文件規(guī)定，凡是資產(chǎn)所有權(quán)屬發(fā)生改變的應(yīng)按規(guī)定 視同銷售確認(rèn)收入 。因此無償劃撥的土地，對于劃出土地的法人企業(yè)應(yīng)當(dāng)視同銷售，對劃撥的土地按照公允價(jià)值確認(rèn)視同銷售收入，對其計(jì)稅基礎(chǔ)確認(rèn)視同銷售成本，差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額；根據(jù)稅法及條例規(guī)定，企業(yè) 接受 的來自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)
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