土地成本的確定講義(編輯修改稿)
2025-02-07 13:03 本頁面
【文章內容簡介】 第 4：視同銷售成本 =4250*5000=2125萬元， 視同銷售所得 =40002125=1875萬元 18 (五 )以土地使用權投資入股方式 取得土地成本的確定 ? 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本： ? (二 )企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的 市場公允價值 和土地使用權轉移過程中應 支付的相關稅費 計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價 ,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 19 (六 )以合作建房方式取得土地成本的確定 ? 第一種方式：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質，合作建房，然后分房子。此種合作建房，必須是聯(lián)合立項，或者乙方立項。 【案例】 A公司與甲房地產公司簽訂協(xié)議，將其名下 100畝土地（按評估價每畝 100萬元，總價 10000萬元轉讓）用于與甲房地產公司合作開發(fā)，待項目開發(fā)完畢后，分得該項目50000平方米房屋，房地產公司取得該項土地時支付各項稅費 500萬元元，分配開發(fā)產品時，房屋的單位成本價為每平方米 4000元，公允價值為每平方米 6000元。計算該項土地的成本。 20 ? 在分配產品環(huán)節(jié)確認成本（該項土地） ? 國稅發(fā)【 2023】 31號 第三十一條 規(guī)定： 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本： 企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： 換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的 市場公允價值 和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 21 ? 該土地的成本＝ 50000＋ 500＝ 30500萬元 ? 注意 （ 1）不能按照土地轉讓價作為成本； ? （ 2）不能按照開發(fā)產品的成本價作為成本。 22 ? 【案例 2】 A公司與甲房地產公司簽訂協(xié)議，用其名下 50畝土地（按評估價每畝 100萬元，總價 5000萬元轉讓）換取甲房地產公司名下一處房產。交換業(yè)務發(fā)生時，被交換房產的市場公允價值為 6000萬元。在土地轉讓過程中，房屋開發(fā)公司支付相關稅費 200萬元，計算該項土地的成本。 23 ? 在接受土地環(huán)節(jié)確認成本（其他土地） ? 換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價 ,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 ? 這樣規(guī)定主要是考慮換出的開發(fā)產品并非在該土地上建造的，可能會存在換入土地使用權的同時就交付開發(fā)產品的情況，二者可能是同步的。 ? 該土地的成本＝ 6000＋ 200＝ 6200萬元。 24 ? 第二種方式：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。操作模式： ? （ 1）以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作。 ? （ 2）乙方將資金投入到甲方。 ? （ 3）乙方代替甲方的名義賣房子。 25 (七 )以分立 (合并）方式取得土地成本的確定 ? 以分立（合并）方式取得土地成本，如果符合特殊性稅務處理的條件，并且已經去稅務部門備案的，可以用原被分立企業(yè)的計稅基礎入帳；如果只符合一般性稅務處理的條件，清算后可以按公允價值入帳。 26 ? 財稅 [2023]59號 同時符合下列條件的，適用特殊性稅務處理，除此以外按一般稅務處理： ? (一 )具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。 ? (二 )被收購、合并或分立部分的資產或股權比例符合本通知規(guī)定的比例。 ? (三 )企業(yè)重組后的連續(xù) 12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。 ? (四 )重組交易對價中涉及股權支付金額符合本通知規(guī)定比例。 ? (五 )企業(yè)重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續(xù) 12個月內，不得轉讓所取得的股權。 27 (八 )以劃撥方式取得土地成本的確定 ? 目前，在稅收上沒有無償劃撥的概念。根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條以及《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》 (國稅函 [2023]828號 )文件規(guī)定，凡是資產所有權屬發(fā)生改變的應按規(guī)定 視同銷售確認收入 。因此無償劃撥的土地，對于劃出土地的法人企業(yè)應當視同銷售，對劃撥的土地按照公允價值確認視同銷售收入，對其計稅基礎確認視同銷售成本，差額調增應納稅所得額；根據稅法及條例規(guī)定，企業(yè) 接受 的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產、非貨幣性資產
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