招商踩盤報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-07 12:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是招商地產(chǎn)在蛇口區(qū)域打造的一個(gè)城市高端項(xiàng)目，并以區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿擠身于城市豪宅行列，產(chǎn)品價(jià)值已被市場(chǎng)接受，并受客戶追捧；216。在價(jià)格表現(xiàn)上，雍景灣以 35000元 /平米高于南山區(qū)新房均價(jià) 27444元 /平米，并遠(yuǎn)超全市成交均價(jià) 16854元 /平米，價(jià)格高于旁邊景園項(xiàng)目 %。Code of this report | 25蛇口區(qū)域規(guī)劃、城市配套資源以及產(chǎn)品的價(jià)值支撐了項(xiàng)目 “城市豪宅 ”的定位整體定位（2/2）1蛇口區(qū)域城市配套產(chǎn)品打造蛇口區(qū)域規(guī)劃216。區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)216。海上體驗(yàn)世界城市配套216。自然資源216。人文資源產(chǎn)品打造216。大戶產(chǎn)品216。安防系統(tǒng)緯度產(chǎn)品定位城市中央高層豪宅Code of this report | 26Part 定位解析Code of this report | 27區(qū)域前景： 未來蛇口將以 “一軸一心三核 ”為理念進(jìn)行規(guī)劃，政策利好催生區(qū)域價(jià)值區(qū)域規(guī)劃（ 1/2）1蛇口 “一軸一心三核 ”規(guī)劃理念一軸： 以南海大道為園區(qū)發(fā)展的主軸一心： 以蛇口體育中心、四海公園為中心的區(qū)域三核： 以沿山、海上世界、太子灣為重點(diǎn)核心的三個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集聚區(qū)域和主要空間載體。雍景灣Code of this report | 28片區(qū)升級(jí)： 招商地產(chǎn)以區(qū)域運(yùn)營(yíng)的角色， 600億資金再造蛇口，區(qū)域配套全面升級(jí)區(qū)域規(guī)劃（ 2/2）1海上世界效果圖蛇口未來效果圖 郵輪母港 效果圖濱海休閑帶圖 效果圖Code of this report | 29景觀資源： 近觀四海公園、高層單位可遠(yuǎn)眺大南山、欣賞東南方向海景城市配套（ 1/4）2216。雍景灣與四海公園僅一路之隔，城市綠肺價(jià)值凸顯；216。四海公園是蛇口最大的公園，以水面和大片濃密荔枝林為基調(diào)，點(diǎn)綴以中國傳統(tǒng)的亭、榭、廊、橋、石、灘，形成具有濃郁民族風(fēng)格的公眾園林；216。六 A、 六 B棟高層單位可眺望大南山，視野寬廣；216。一、六、七棟 棟高層單位向東南方向可欣賞灣區(qū)海景；三重景觀Code of this report | 30交通配套： 眾多公交線路經(jīng)過，暢享雙地鐵雙口岸，六大主干道區(qū)內(nèi)及區(qū)外交通網(wǎng)線成熟 城市配套（ 2/4）2海月站海廈站后海大道工業(yè)八路工業(yè)七路愛榕路 雍景灣公交站點(diǎn)及線路設(shè)有四海公園南、工業(yè)七路口、育才二中三個(gè)公交站點(diǎn)，有 22路、 70路等多達(dá)十余條公交線路經(jīng)過；地鐵享有雙地鐵口配套，分別是地鐵二號(hào)線的灣廈站和海月站。 主干道及港口216。六條主干道：后海大道、工業(yè)八路、工業(yè)七路、公園北路南海大道；216。雙口岸：蛇口港、太子港216。雙客運(yùn)站 Code of this report | 31生活配套： 片區(qū)中心地段，半小時(shí)生活圈，配套資源完善城市配套（ 3/4）2海上世界 主題街區(qū) 海上體驗(yàn)館蛇口國際學(xué)校蛇口沃爾瑪蛇口體育中心Code of this report | 32教育配套： 項(xiàng)目周邊規(guī)劃豐富的教育資源，從幼兒園至高中，滿足一站式教育需求城市配套（ 4/4）2育才二中育才二小 QSI國際學(xué)校育才三幼東灣小學(xué)雍景灣Code of this report | 33產(chǎn)品體系： 知名開發(fā)商、前瞻理念規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以豪宅體系進(jìn)行產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造（ 1/2）3產(chǎn)品園林建筑會(huì)所裝修140160平米奢華大戶，南北通板樓兩梯兩戶板樓設(shè)計(jì)，產(chǎn)品舒適度較好；泰式皇家園林 風(fēng)格 ，設(shè)置兩大游泳池，并最大限度的大南山、四海公園等自然景觀，形成雙園林效果；建筑整體結(jié)合周邊環(huán)境及景觀布局需求，形成內(nèi)斂有序的布局關(guān)系；外立面 簡(jiǎn)約 大氣；外墻預(yù)拌聚合物水泥砂漿；立面以高檔面磚為主，大量鋪用高檔石材；屋面采用 30厚擠塑聚苯乙烯泡沫板1500平米規(guī)模會(huì)所，設(shè)有紅酒、咖啡、健身、瑜伽、雪茄、棋牌等功能，高雅而富有品味；豪宅體系高端產(chǎn)品產(chǎn)品檔次Code of this report | 34智能化及安防： 以外緊內(nèi)松、人防加技防的原則，實(shí)行可視話及紅外監(jiān)控管理產(chǎn)品打造（ 2/2）3216?？梢晫?duì)講系統(tǒng)216。閉路監(jiān)控系統(tǒng)216。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)216。門禁管理系統(tǒng)216。周界報(bào)警系統(tǒng)216。無線巡更系統(tǒng)216。背景音樂系統(tǒng)智能化系統(tǒng)216。在小區(qū)周邊圍墻設(shè)置紅外對(duì)射探測(cè)器、攝像機(jī)；216。小區(qū)內(nèi)各主要入口處、車庫等部位設(shè)置攝像設(shè)備，智能中心可隨時(shí)查看現(xiàn)場(chǎng)情況；216。在每棟單元設(shè)置可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、電梯內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)；216。在每戶設(shè)置可視對(duì)講安防系統(tǒng)Code of this report | 35Part 不足分析Code of this report | 36產(chǎn)品配置： 產(chǎn)品線過長(zhǎng)，以小面積產(chǎn)品為主力，建筑密度、容積率過高，不利拔高豪宅形象不足分析（ 1/2）4產(chǎn)品 容積率 梯戶比 客戶類別5288平米小戶產(chǎn)品共計(jì) 512套，占比高達(dá) 50%容積率為 ，綠化率為 %兩梯 5戶， 兩梯 6戶客戶多數(shù)以剛需或初步改善性需求為主產(chǎn)品特性偏離豪宅驅(qū)動(dòng)因素產(chǎn)品配置Code of this report | 37周邊環(huán)境： 街道狹窄擁擠，環(huán)境嘈雜，周邊樓盤林立，建筑密度高，影響居住舒適度不足分析（ 2/2）4蛇口中隊(duì) 施工項(xiàng)目愛榕路景園大廈 老社區(qū) 主題店近海路荔林路Code of this report | 38Part 定位小結(jié)Code of this report | 39區(qū)域政策規(guī)劃及再造升級(jí)催生豪宅趨勢(shì)，蛇口中心地段培育了高端土壤，以城市資源強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值形成核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)小結(jié)1區(qū)域規(guī)劃城市配套產(chǎn)品打造216。區(qū)域前景216。片區(qū)升級(jí)216。景觀資源216。交通配套216。教育資源216。生活配套216。產(chǎn)品體系216。智能化及安防地段型高端住宅占據(jù)城市資源提升產(chǎn)品附加值不足點(diǎn) 216。產(chǎn)品配置216。周邊環(huán)境 高端住宅的不利因素城市資源型高密度豪宅4 城市豪宅分析321 項(xiàng)目概況定位分析產(chǎn)品分析5 項(xiàng)目總結(jié)Code of this report | 41Part 城市豪宅概念Codeofthisr
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