土地估價(jià)之成本法講義課件(編輯修改稿)
2025-02-06 10:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 價(jià)格的公式n 熟地價(jià)格＝ 開發(fā)完成后的房地價(jià)格－ 由熟地建成房屋的開發(fā)成本－ 管理費(fèi)用－投資利息－ 銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－ 投資者購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)程序n 一、 調(diào)查待開發(fā)土地的基本情況n 二、 選擇 最佳 的開發(fā)利用方式n 三、 估算開發(fā)經(jīng)營期；n 四、 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格n 五、 估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)n 六、 估算投資利息、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)n 七、 計(jì)算待開發(fā)土地的價(jià)格 一、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況n 弄清楚土地的位置 目的： 主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。n 弄清楚土地的面積大小、形狀、地質(zhì)、水文狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度 目的： 主要是為測算開發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。一、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況n 弄清楚城市規(guī)劃的具體要求 目的： 主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。n 弄清楚將擁有的土地權(quán)利 包括：使用年限、對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。 目的： 主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格、租金等服務(wù)。 二、選擇最佳的開發(fā)利用方式n 用途、建筑密度、容積率、檔次等。n 其中，最重要的是要選擇最佳的 用途 。二、選擇最佳的開發(fā)利用方式n 某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館， 可 為 公寓， 也可為寫字樓，但在實(shí)際估價(jià)中究竟應(yīng)選擇哪種用途？n 最佳用途的選擇，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅墓┬锠顩r及其趨勢。請思考？二、選擇最佳的開發(fā)利用方式n 思路：n （ 1）調(diào)查該塊土地所在地段的賓館、公寓、寫字樓的 供求關(guān)系及其走向 ；n （ 2） 調(diào)查結(jié)果之一 ：該地段對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢；n （ 3） 調(diào)查結(jié)果之二 ：該地段希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年來該地段能提供的公寓數(shù)量又較少；n （ 4）確定該地塊的用途： 公寓 。 三、估算開發(fā)經(jīng)營期 n 起點(diǎn)：n 是假設(shè)取得估價(jià)對象的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)。n 終點(diǎn)：n 是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。三、估算開發(fā)經(jīng)營期三、估算開發(fā)經(jīng)營期n （ b） 出租、營業(yè)的情況三、估算開發(fā)經(jīng)營期n 方法： 市場法 —— 即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估算。四、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格n （一）對于銷售方式而言n 方法：n 市場法n 長期趨勢法n 市場法與長期趨勢法相結(jié)合的方法 （二）對于出租、營業(yè)方式而言n 方法：n 采用市場法估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)的租賃收益或經(jīng)營收益；n 采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格。 五、估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)n （一）開發(fā)成本n 方法： 市場比較法。 通過當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 當(dāng)前的 開發(fā)成本來推算。n （二）管理費(fèi)用 一般按照開發(fā)成本的一定比率來估算。（三）銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)n 按各個(gè)
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