【文章內(nèi)容簡介】 教育、金融中心 政務(wù)功能、會展功能將逐步分流至水區(qū)；區(qū)住功能分流至新市區(qū)和水區(qū) 沙區(qū) 傳統(tǒng)市區(qū)、商貿(mào)中心聚集 烏市商貿(mào)中心 大型家居、機(jī)電等專業(yè)市場分流至新市區(qū)；形成以對外貿(mào)易、民族特色、輕工產(chǎn)品為特色的商貿(mào)中心 水磨溝區(qū) 水磨溝風(fēng)景區(qū)、市政府所在地、煤礦停產(chǎn)、人口較少 紡織、煤炭、電力、輕工、旅游、居住。 中端、中高端居住、市區(qū)旅游、會展商貿(mào)服務(wù) 新市區(qū) 城市北部副中心，一定的產(chǎn)業(yè)、教育科研資源、離機(jī)場近、烏昌一體化的前沿 居住、體育、教育、科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流服務(wù)、中低端居住區(qū) 城市核心 商業(yè)區(qū) 沙區(qū) 水區(qū) 城市漫溢區(qū) 北園春市場 新疆農(nóng)業(yè)大學(xué) 新疆大學(xué) 友好商圈 華凌市場 烏魯木齊政府 克西路區(qū)域價值定位 克拉瑪依路東西貫穿城市核心，便捷到達(dá)友好路商圈、北園春、華凌市場及市政府；作為主干道連接城市核心設(shè)施位置，經(jīng)濟(jì)價值較高 商圈位臵 道路交通 友好路商圈 鐵路局美居物流園 本項目 天山區(qū)大小十字商圈 克拉瑪依西路 河灘快速公路 外環(huán)道路 兩個合到一起 新火車站： 烏魯木齊新火車站控制規(guī)劃面積 2023畝，預(yù)計今年下半年動工， 3年左右完工，竣工后將成為區(qū)域內(nèi)最大的鐵路樞紐，帶動人流物流的發(fā)展，促進(jìn)地區(qū)交流；新火車站的建設(shè)帶動了周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中就包括在本地塊附近的高架路。 公務(wù)員小區(qū)： 烏魯木齊市規(guī)劃中兩個公務(wù)員小區(qū)之一的騎馬山大型社區(qū)就在項目地塊周圍，現(xiàn)已開工建設(shè)，這對區(qū)域人氣的聚攏，人文環(huán)境的提升將起到巨大的促進(jìn)作用，同時也會帶動周邊市政，配套設(shè)施的跟進(jìn)，推進(jìn)本區(qū)域的成熟度。 新北園春市場： 烏市的重點“菜籃子”工程，是新疆首批“全國百強(qiáng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場” ,是“國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)”和“自治區(qū)級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)”、國家農(nóng)業(yè)部定點鮮活農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場、烏魯木齊蔬菜流通協(xié)會常務(wù)理事單位，現(xiàn)已成為烏魯木齊市乃至新疆最大的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場和農(nóng)副產(chǎn)品集散中心 新北園春市場、新火車站、騎馬山公務(wù)員小區(qū)等一系列項目的建成與開工，加快了區(qū)域快速成熟的步伐； 火車站 本 案 公務(wù)員小區(qū) 北園春市場 西山區(qū)域 城市中心區(qū) 項目所在區(qū)域價值定位 項目區(qū)域原認(rèn)知屬于西山區(qū)板塊，意向較差；隨著北園春市場的遷入、騎馬山大規(guī)模公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)及火車站的籌建，價值大大提升，已經(jīng)跳脫西山板塊 依托沙區(qū)及便利交通，區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘凶匀弧奥纭眳^(qū) 1 克拉瑪依西路區(qū)域價值穩(wěn)步提升 2 ? 烏市城區(qū)三面受山脈阻隔，城市核心呈帶狀分布；在“南控北擴(kuò)、東延西進(jìn)”的規(guī)劃戰(zhàn)略指引下，城市核心帶向北部延伸； ? 城市格局南北狹長、東西翼短，東西雖然不是主要發(fā)展方向，但依托便利交通必然會成為城市自然“漫溢”區(qū)。 ? 城市三大核心商圈縱向分布，距項目最近的友好路商圈為城市新崛起的高端商圈； ? 克拉瑪依西路為城市東西向干道，連接克拉瑪依西路連接北園春、友好商圈、華凌市場、市政府等城市重要節(jié)點； ? 傳統(tǒng)認(rèn)知上，項目所在區(qū)域?qū)儆谖魃絽^(qū)板塊，認(rèn)知較差，隨著北園春市場的遷入、騎馬山大規(guī)模公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)及火車站的籌建，克西路價值大大提升，已經(jīng)跳脫西山板塊，未來區(qū)域價值將穩(wěn)步提升。 區(qū)域價值小結(jié) 城市新興熱點區(qū)域，多項利好進(jìn)一步拉升區(qū)域價值，為我們項目提供良好的發(fā)展背景 房地產(chǎn)市場宏觀趨勢及發(fā)展方向 —— 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況及發(fā)展方向 4 ? 房地產(chǎn)宏觀市場分析 ? 房地產(chǎn)影響因素及發(fā)展方向 0501001502002502023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%2%4%6%8%10%12%14%戶籍登記人口（萬人） 人口增長率20232023年烏魯木齊戶籍人口變化情況 1 1 . 0 %1 6 . 5 %6 . 5 %2 5 . 8 %0202340006000800010000烏魯木齊 沈陽 濟(jì)南 哈爾濱0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %省會城市 所在省份 占比經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活環(huán)境改善： ?提供更多的就業(yè)崗位和發(fā)展機(jī)會；自然環(huán)境和人文環(huán)境的優(yōu)越性 落戶政策寬松、渠道廣泛： ?大學(xué)生落戶取消普通高校畢業(yè)限制；夫妻投靠落戶取消婚齡滿 4年限制；投資優(yōu)惠落戶政策 省會城市與其所在省份的人口比較（萬人） ?29歲的張玉蓮說，自己的丈夫來烏魯木齊做生意已經(jīng)好幾年了，而自己一直呆在浙江老家做一些小本生意 。“前段時間，丈夫說烏魯木齊出臺了一些優(yōu)惠政策可以讓外來人員落戶，不僅可以落他的戶口，還可以落我的戶口。本來我還想一直呆在浙江呢，一聽他這樣說就決定來新疆做生意?！眱扇藳Q定在新疆生活了，張玉蓮的丈夫便在 7月份買了一套商品房。 —— 源自烏魯木齊在線 市場機(jī)會 城市首位度的增強(qiáng)和就業(yè)機(jī)會增多使得人口數(shù)量穩(wěn)定增長，為首府市場的發(fā)展提供了基礎(chǔ) 050001000015000202302500030000350004000045000500002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%2%4%6%8%10%12%14%16%18%人均G D P （元） 增長率020234000600080001000012023140002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 6 % 4 % 2 %0%2%4%6%8%10%12%人均可支配收入（元） 增長率20232023年烏魯木齊人均可支配收入變化情況 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 20232023年烏魯木齊人均 GDP（元） 2023年烏魯木齊人均 GDP已達(dá) 45399，已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的平穩(wěn)發(fā)展階段過渡，人民的改善需求開始快速增長 市場機(jī)會 從人均 GDP水平來看，房地產(chǎn)開發(fā)將從快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段發(fā)展，居民生活水平的增長，將使未來居住改善需求產(chǎn)品快速增長 0501001502002503003504004502023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)所占比例0204060801001202023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 3 0 % 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（億元） 投資變化率20232023年首府房地產(chǎn)開發(fā)投資變化率 20232023年房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資關(guān)系 ?09年烏市房地產(chǎn)業(yè)完成投資 ，在固定資產(chǎn)投資中的占比為 %，比 08年有所下降。 ?房地產(chǎn)投資增幅為 %，遠(yuǎn)低于 06年的 56%和07年 47%以及 08年的 %，房地產(chǎn)投資增長明顯放緩。 ?固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，固定資產(chǎn)投資的增長點由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，趨勢上看，制造業(yè)可能成為未來幾年烏市經(jīng)濟(jì)的重要推力 ?造成 2023年 2023年的房地產(chǎn)投資低點 的原因分析： ?1）烏魯木齊市場發(fā)展不成熟、同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致積壓量及空臵率上升，投資動力下降； ?2）廣匯對市場的過渡壟斷，影響了當(dāng)時整個城市的投資效率 房地產(chǎn)宏觀市場表現(xiàn) 烏魯木齊市場還不成熟，開發(fā)投資受政策影響較大， 09年整體房產(chǎn)開發(fā)增幅下浮 房地產(chǎn)宏觀市場表現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺后， 09年銷售面積大幅反彈，下半年價格快速上漲， 10年第一季度住宅平均成交價格為 /平方米，同比增長 % 0200400600800100012002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023住宅施工面積萬㎡ 住宅銷售面積萬㎡ 住宅空置面積萬㎡ 住宅竣工面積萬㎡0500100015002023250030003500400020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 10 一季度0%5%10%15%20%25%30%35%住宅均價 增長率20232023年首府房地產(chǎn)供應(yīng)指標(biāo)（單位：萬平米） 20232023年烏魯木齊住宅銷售均價變化（單位：元 /平米） ?2023年一季度，烏魯木齊商品房平均成交價格為 /平方米，同比增長 %。其中， 商品住房平均成交價格為 /平方米，同比增長%。 ?取消經(jīng)適房銷售后，購房需求集中釋放是 05年以來房價穩(wěn)步大幅增長的主要原因之一 ?05年 08年，首府住宅竣工面積和銷售面積基本持平，空臵率逐年降低，市場整體循環(huán)良好，轉(zhuǎn)至今年的結(jié)余供應(yīng)數(shù)量十分有限； ?09年烏市房市投資熱度逐漸升溫。 09年住宅竣工面積 ，供不應(yīng)求，市場表現(xiàn)活躍。 目前市區(qū)內(nèi)競爭主要分為五大板塊，根據(jù)城市規(guī)劃和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，以及 “ ” 事件的影響， 人口向新市區(qū)、外環(huán)流向性較為明顯。 人群置業(yè)特點 ，給外環(huán)區(qū)域項目提升帶來強(qiáng)大的基礎(chǔ) 城市 核心 沙區(qū) 市政府 外環(huán)路 水磨溝區(qū) 新市區(qū) 天山區(qū) 人口流動方向 土地集中供應(yīng)區(qū) 土地相對集中供應(yīng)區(qū) 土地供應(yīng)情況 土地以新市區(qū)和開發(fā)區(qū)為主集中成交，住宅用地占 37%，商業(yè)用地占 14%，商住用地占 49% 01020304050607080沙區(qū) 天區(qū)新市區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)米區(qū) 頭區(qū) 水區(qū)住宅商住商業(yè)及辦公37%14%49%住宅 商業(yè) 商住2023年 2023年 5月烏市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 2023年 2023年 5月烏市土地成交情況 (萬平方米） 土地供應(yīng)情況 050100150200250住宅( 總） 商住（總） 商業(yè)及辦公（總） 總開發(fā)量南部老城區(qū)北部新開發(fā)區(qū)2023年 2023年 5月烏市土地供應(yīng)情況（萬平米） 土地市場情況 項目 2023—2023年老城區(qū)（沙區(qū)、天山區(qū)、水磨溝區(qū)）土地供應(yīng)量不足新城區(qū)的 30%，周邊的供地僅占沙區(qū)的 23%，地塊價值稀缺性已經(jīng)凸顯 沙區(qū)用于住宅成交用地面積77%23%非項目周邊成交用地項目周邊成交用地土地供應(yīng)集中區(qū)域 土地供應(yīng)集中區(qū)域 大慶路區(qū)域 南昌、青峰、平川路區(qū)域 倉房溝區(qū)域 項目周邊的供地僅占沙區(qū)的 23% 沙區(qū)供地主要集中在三個片區(qū)，北部片區(qū)位臵優(yōu)越，項目地塊價值凸顯。 房地產(chǎn)市場經(jīng)歷市場波動，未來將快速發(fā)展 1 城市購房需求十分旺盛 2 ? 烏魯木齊市場不成熟，開發(fā)投資受政策影響較大， 09年整體房產(chǎn)開發(fā)投資增幅下?。? ? 經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺后， 09年銷售面積大幅反彈，下半年價格快速上漲， 10年第一季度住宅平均成交價格為 /平方米，同比增長 ； ? ，給外環(huán)區(qū)域項目提升帶來強(qiáng)大的基礎(chǔ) ? 城市首位度的增強(qiáng)和就業(yè)機(jī)會增多使得人口數(shù)量穩(wěn)定增長，為首府市場的發(fā)展提供了基礎(chǔ) ? 人均 GDP從快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段發(fā)展，居民生活水平的增長，使得居住改善需求快速增長 小結(jié) 烏市整體的房地產(chǎn)市場還不成熟，剛需及剛改客戶需求十分旺盛，城市急速外擴(kuò)，項目區(qū)域價值明顯，具有巨大的發(fā)展空間 城市急速外擴(kuò)，區(qū)域土地價值日益凸顯 3 ? 土地以新市區(qū)和開發(fā)區(qū)為主集中成交，住宅用地占 37%，商業(yè)用地占 14%，商住用地占49% ? 2023— 2023年老城區(qū)（沙區(qū)、天山區(qū)、水磨溝區(qū)）土地供應(yīng)量不足新城區(qū)的 30%，項目周邊的供地僅占沙區(qū)的 23%，地塊價值稀缺性已經(jīng)凸顯 房地產(chǎn)市場及競爭關(guān)系研究 ——房地產(chǎn)現(xiàn)狀及競爭關(guān)系 5 ? 以不同占位姿態(tài)確定競爭關(guān)系，確保基礎(chǔ)客戶量及目標(biāo)利潤 ? 以快為前提下分析三個占位確定最佳選擇 針對全市供應(yīng)