【文章內容簡介】 ； Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 大理州各縣市發(fā)展及功能定位 大理： 完善主城區(qū)文化、政治、醫(yī)療、金融等綜合服務功能，加快鳳儀工業(yè)與物流發(fā)展；注重海東緩坡戰(zhàn)略性空間資源利用；古城注重保護與旅游開發(fā)的協調。 祥云： 進一步發(fā)展北部工業(yè)園區(qū)，完善南部片區(qū)綜合性功能的形成。 巍山： 強化北部工業(yè)園的發(fā)展，加大大倉永建的開發(fā)。 賓川： 推進南部工業(yè)區(qū)的形成，推進北部老城的建設，向東啟動大營鎮(zhèn)的發(fā)展。 洱源： 積極發(fā)展生態(tài)農業(yè)、休閑康體旅游與循環(huán)經濟，形成生態(tài)城市的發(fā)展框架。 漾濞： 向南向北拓展，形成生態(tài)工業(yè)組團，旅游文化發(fā)展組團，農副產品加工和綜合服務區(qū)的發(fā)展框架。 Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略： —— 東向跨海，四區(qū)并進，溝通兩帶，廿字生長 ?東向跨海 ：行政中心東移，為城市改造創(chuàng)造便利條件； ?四區(qū)并進： 對下關舊城改造為主，逐步擴展為輔，進一步完善行政、醫(yī)療、教育與商業(yè)等綜合性職能； ?溝通兩帶： 修建跨海橋隧通道，溝通海東和海西兩帶，實現發(fā)展資源的整合； ?廿字生長： 依托山、水、田、城（古城與現代新城）、橋（或隧道）、網（交通網與設施網）組成組團化的廿字型的組團生態(tài)網絡生長結構。 Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城市交通發(fā)展狀況 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2023 大理交通規(guī)劃 對外交通設施 對外交通規(guī)劃是由大麗高速、大賓高速、大保高速、楚大高速、關巍高速、祥臨高速、 214國道、 220省道、224省道、 227省省道、 103省道、大麗鐵路、大瑞鐵路組成。 通過對外的各條交通設施可以看出大理四周的交通道路四通八達，有利于城市的發(fā)展。 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 大理交通規(guī)劃 市內交通設施 一環(huán)七射 一環(huán)：環(huán)海城鎮(zhèn)密集區(qū)：海西自然與文化風貌保護段 七射： — 太邑 — 平坡 — 漾濞 — 太平；（平甸線） — 鳳儀 — 詳城 — 沙龍 — 云南驛 — 下莊（楚大高速） — 鳳儀 — 紅巖 — 新街 — 彌城 — 密址；（ 214國道） — 鄧川 — 右所 — 洱源 — 三營 — 牛街（ 214國道） — 煉鐵 — 云龍（云洱高速） — 鳳儀 — 大營 —— 賓川；（大賓高速） — 永建 — 大倉 — 廟街 — 南詔 — 魏寶；（大巍路） 1 2 5 4 3 6 7 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 大理交通規(guī)劃 城際軌道交通 軌道交通分為兩期建設，一期以大理市區(qū)為中新，一號線向北到達大理古城，向喃至大倉鎮(zhèn)。二號線西至河西，過鳳儀東至祥城鎮(zhèn)；二期一號線北至洱源，南至南詔鎮(zhèn)，并增加賓川到彌渡的三號線 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2023 小結： 通過大理對內對外的規(guī)劃交通發(fā)現，將來城市的路網發(fā)達，并且有多條重要干道途徑本項目，將來的城際軌道靠近本項目，使本項目成為一個交通中心區(qū)，具有很大的潛在價值空間。 小結 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2023 大理各區(qū)域概述 ? 大理市將成為滇西中心城市的核心區(qū)，其中的各個組團承擔不同功能。 ?行政中心東移，開發(fā)區(qū)發(fā)展成為未來大理的政治、經濟中心，以行政辦公、金融、教育、醫(yī)療、會展、旅游服務等為主要職能功能。 ?下關主城區(qū)是區(qū)域金融、信息、服務、消費中心，區(qū)域性綜合交通樞紐； ?古城組團以保護與提升為主，形成以旅游、教育、文化為主要職能的國家級歷史文化名城； ?海東組團是具有國際水準的高品質中心城區(qū)，具有卓越品質、厚重文化、精致空間、人性交通的生態(tài)教育休閑商務中心。 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2023 大理市區(qū)域劃分 —— 主要分為海東區(qū)、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、北城區(qū)、城郊區(qū) Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2023 海東區(qū) ?轄區(qū)內建有大理機場、機場高速公路、東環(huán)海路、鳳太路、滇環(huán)路、玉塔路，已實現村村通公路。 ?轄區(qū)將建成以行政辦公、旅游接待、文化休閑、新型創(chuàng)意產業(yè)為主，集工業(yè)、集居住、物流、休閑娛樂為一體的綜合性、創(chuàng)新型城市新片區(qū)，是洱海東岸發(fā)展的黃金節(jié)點，規(guī)劃建設用地 30平方公里。 ?隨著主城向外發(fā)展，海東區(qū)域價值將日漸凸顯，現階段海東區(qū)的大型生活配套較為欠缺，區(qū)域宜居價值較差； Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 開發(fā)區(qū) ?目前開發(fā)區(qū)發(fā)展方向是以構建生物制藥、綠色食品加工和新技術、新材料工業(yè)為主的高新技術產業(yè)基地；規(guī)劃面積 公里左右； ?根據大理城市建設的有關要求，開發(fā)區(qū)將建設成為大理的新中心， 通過加快城市基礎設施建設，促進土地開發(fā)利用，以加快土地開發(fā)利用促進招商引資工作。 ?為了配合大理機場、楚大高速、廣大鐵路、大理火車站片區(qū)內交通配套設施完善。區(qū)域發(fā)展前景較大； Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主城區(qū) ?主城區(qū)是下關的金融、信息、服務、消費中心，區(qū)域性綜合交通樞紐，區(qū)域內道路網覆蓋面大，公共交通發(fā)達，區(qū)域通達性比較高，是整個大理市交通的中心節(jié)點。 ?區(qū)域內人口密集，區(qū)域配套完善，生活方便，是整個大理市區(qū)的生活重心所在。 ?主城區(qū)目前舊城改造范圍集中，整個片區(qū)舊改項目多，且改造面積大，改造后將大大提升主城區(qū)的城市功能。 ?是傳統的居住區(qū)域； Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 北城區(qū) ?大理古城，主要以保護與提升為主，形成以旅游、教育、文化為主要職能的國家級歷史文化名城。 ?地屬傳統意義上的北市區(qū)，是城市發(fā)展軸線上的區(qū)域，在規(guī)劃的開發(fā)力度上投入均比較大，交通情況便利，已經形成了成熟的交通體系，與主城區(qū)、開發(fā)區(qū)形成了比較好的聯系。 ?距離主城區(qū)較近，背靠蒼山，面朝洱海，較為宜居，但缺乏大型生活配套 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城郊區(qū) ?城郊區(qū)作為城市最邊緣區(qū)域，是下關市和大理市的過渡地帶，整個區(qū)域價值不夠凸顯，目前仍然以保護原生態(tài)的思想為主要的開發(fā)方式。 ?因區(qū)域屬于城市最邊緣區(qū)域，道路交通條件不夠完善，僅有 214國道、大麗公路與之相連。 ?環(huán)境優(yōu)雅，舒適宜人，距離大理古城較近，背靠蒼山，面朝洱海，處在蒼山山脈的向陽緩坡范圍內，深受改善型客戶和外銷客戶青睞； Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?從區(qū)域劃分來看，目前主城區(qū)作為海東海西聯系的中心區(qū)域，其區(qū)域中心的作用比較明顯，目前是整個大理市的金融、信息、服務、消費中心，也是整個大理市人民生活的重心。 ?相對北城區(qū)、開發(fā)區(qū)、海東區(qū)而言，目前主城區(qū)城市面貌老舊，交通網絡雖然覆蓋很好，但基礎設施老化。 ?作為大理的中心區(qū)域，周邊四大區(qū)目前整體的發(fā)展都有比較明確的規(guī)劃及方向，而主城區(qū)是大理市的城市生活重心，在規(guī)劃的進程方面略顯滯后，目前整體的規(guī)劃是以舊改為主。 各片區(qū)發(fā)展規(guī)劃對下關主城區(qū)的影響 Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2023 綜上所述北城區(qū)的日漸成熟，開發(fā)區(qū)、海東區(qū)的逐漸完善，是整個城市發(fā)展的方向，因此對于城市發(fā)展而言是極具促進作用的。但對于主城區(qū)而言，將造成人口向北市區(qū)、開發(fā)區(qū)、海東區(qū)的分散。 各片區(qū)發(fā)展規(guī)劃對下關主城區(qū)的影響 Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城市房地產發(fā)展狀況 Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?根據中期規(guī)劃 2023年 2023年城市人口規(guī)模，下關城區(qū)的人口將從 2023年 18萬增加到 2023年約 25萬人，大理古城區(qū)將從 2023年的 2023年約 3萬人。預計兩城區(qū)人口在十年內將從2023年的 2023年的 28萬人； ?考慮到大理市是國家級歷史文化名城和風景旅游城市，流動人口數量相對較高，故 2023年各項城市基礎設施以 35萬人進行配臵、建設。 人口環(huán)境 —— 人口數量穩(wěn)步提升保證房地產市場需求水平 未來五年城市人口規(guī)模擴大，對居住需求量增加； Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?根據中期規(guī)劃 2023年城市建設總用地 ，人均城市建設用地 。其中：下關 公里，人均 ；大理 ，人均； ? 2023年城市建設總用地 ，人均城市建設用地 。其中：下關 21平方公里，人均；大理 ，人均 ； 房地產市場發(fā)展良好，市場供應有保證； 大理房地產市場需求 :建設用地不段增加 Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城市建設方向 —— 適宜建設用地主要集中在大理以東方向 大理市用地評價 適建區(qū) 限建區(qū) 禁建區(qū) 現狀城區(qū) 圖例說明 資料來源：大理市規(guī)劃局 本項目位于限建區(qū)內 Code of this report | 60 169。 Copyright Centaline Group, 2023 下關城區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展方向 —— “兩路”、“一河”、“一線”、“一中心”和“九個節(jié)點”改造提升下關舊城 ?力爭用三年時間把下關片區(qū)建設成為布局合理、設施配套、功能完善、交通順暢、聯動大理、鳳儀、海東三地協調發(fā)展的中心城區(qū)。 ?力爭用 5年時間把下關片區(qū)建設成為產業(yè)支撐、市場繁榮、特色鮮明、充滿活力、拉動州內環(huán)洱海周邊城市群互補發(fā)展的中心城市。 ?全面發(fā)揮下關城區(qū)在政治、經濟、文化、商貿、金融、教育、醫(yī)療衛(wèi)生服務等方面的中心作用。 ?為進一步完善、拓展、增強城市功能，政府提出十三個舊城改造提升項目。 Code of this report | 61 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?隨著市區(qū)新區(qū)開發(fā)的不斷推進和基礎設施的逐步完善，舊城區(qū)存在的居住擁擠、房屋低矮破舊、布局零亂、公共設施不配套、交通不便等問題，與整個城市面貌形成鮮明反差，與城市發(fā)展不相協調，制約了城市發(fā)展，影響市民生活。 ?州委黨校片區(qū)舊城改造為主城區(qū)范圍為東、西兩個組團，我們的項目處于片區(qū)東組團，緊鄰楚大、大保高速路，與風車廣場遙相呼應，地理位臵昭示性極佳，為西至滇西，東進昆明，經過大理的醒目位臵上。 ?作為下關舊城改造提升項目之一，項目區(qū)域將改變現在的城市邊緣環(huán)境，周邊配套不齊整，改變城市整體形象，促進城市發(fā)展，改善市民生活； 州委黨校片區(qū) 下關城區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展方向 —— “兩路”、“一河”、“一線”、“一中心”和“九個節(jié)點”改造提升下關舊城 Code of this report | 62 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?舊城改造，擴充了市場的剛需，為本