青島城陽(yáng)百潤(rùn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案提報(bào)(編輯修改稿)
2025-02-05 20:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有項(xiàng)目產(chǎn)品的檔次定位趨同，且都為中高檔產(chǎn)品，因此主力面積都維持在 100140㎡ 之間。加之相同或類(lèi)似的產(chǎn)品類(lèi)型，使得項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)激烈，極易引發(fā)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 十四、面積范圍普遍偏大，總價(jià)款高成為項(xiàng)目軟肋 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%6080 80100 100120 120140 140160 160180 1 8 0 以上加州楓景 瑞麟公館 康橋嘉苑 都霖美景 春陽(yáng)廣場(chǎng)十五、商業(yè)開(kāi)發(fā)活躍，對(duì)吸引區(qū)域人氣，抬升區(qū)域熱度起到很好的促進(jìn)作用 眾多商業(yè)巨鱷看準(zhǔn)城陽(yáng)優(yōu)越的交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，紛紛擬落戶(hù)城陽(yáng)，未來(lái)城陽(yáng)商業(yè)將突破百萬(wàn)平方米，商業(yè)容量將不亞于臺(tái)東和李村，這將為城陽(yáng)成為“青島北部城市中心”打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； 眾多商家登陸城陽(yáng)市場(chǎng)，多方位、廣泛的招商與推廣必然帶動(dòng)城陽(yáng)地產(chǎn)的升溫。 東部 臺(tái)東 李村 城陽(yáng) 國(guó)貨 喜盈門(mén) 寶龍城市 廣場(chǎng) 大潤(rùn)發(fā) 家佳源 本案 利群 佳世客 愛(ài)麗安 青特 啟陽(yáng)國(guó)際 中韓 小商品 市場(chǎng) ? 城陽(yáng)區(qū)村改住宅規(guī)模巨大，僅 0 06兩年，主城區(qū)內(nèi)就完成村改面積超過(guò) 400萬(wàn)平方米； ? 目前新完成的大面積村改住房入住率普遍不足 70%，由于缺少產(chǎn)權(quán)，因此出租市場(chǎng)繁榮； ? 而村改無(wú)產(chǎn)權(quán)住宅住宅的售價(jià)集中在 22003000元 /㎡ 之間； ? 村改住宅全部為多層，面積多數(shù)為 70、 80、 90㎡ 。 南疃 北曲 北曲 北曲 本案 水晶 之都 加州 楓景 昌德苑 仁和居 華城 小區(qū) 順德居 等老小區(qū) 康城 翠竹 苑 海棠 苑 ? 剛?cè)胱∩唐贩康娜胱÷什蛔?40%；租售比例在 20%左右；二手銷(xiāo)售價(jià)格與在售價(jià)格基本持平； 40005000元/㎡ 之間 ? 成熟社區(qū)年代普遍較新，多數(shù)為9804年完成的村改住宅；其價(jià)格集中在 35004500元 /㎡ 之間； 十六、村改房沖擊商品房市場(chǎng)，城區(qū)內(nèi)所有小區(qū)入住率偏低，村改房與商品房形成供給梯度 十七、朝韓及外來(lái)客戶(hù)成為市場(chǎng)主力，城陽(yáng)人群兩級(jí)分化 瑞麟公館 馨盛苑 水晶之都 加州楓景 春陽(yáng)廣場(chǎng) 世正愛(ài)麗安 8萬(wàn)㎡ 3萬(wàn)㎡ ㎡ 9萬(wàn)㎡ 2萬(wàn)㎡ 3萬(wàn)㎡ 朝韓 其它 朝韓 其它 朝韓 其它 朝韓 其它 朝韓 其它 朝韓 其它 70% 30% 25% 75% 20% 80% 35% 65% 50% 50% 85% 15% 目前區(qū)域內(nèi)韓國(guó)總?cè)藬?shù)已經(jīng)超過(guò) 4萬(wàn)人，加上大量高收入的朝族人群，使得城陽(yáng)區(qū)朝韓人數(shù)與城區(qū)人數(shù)的比例可以達(dá)到 1： 5的高比例；他們具有相當(dāng)強(qiáng)的消費(fèi)能力，成為近幾年眾多商品房項(xiàng)目消化的生力軍。此外，東北、內(nèi)陸地區(qū)一些攜資金來(lái)青創(chuàng)業(yè)和圖發(fā)展的人群，也具有相當(dāng)?shù)膸?dòng)作用。 而城陽(yáng)本地的絕對(duì)主體人群為當(dāng)?shù)卮迕瘢捎诮鼉赡瓿^(guò) 400萬(wàn)平方米的村改造，加上原有改造面積，很多村民都已經(jīng)擁有兩套甚至以上的村改住宅，嚴(yán)重影響其購(gòu)買(mǎi)能力。 十八、典型項(xiàng)目分析 世正愛(ài)麗安： 風(fēng) 格： 現(xiàn)代風(fēng)格 規(guī) 模： 2棟 16層商住樓及 12萬(wàn)平方米商業(yè) 發(fā)展周期： 2年 工程進(jìn)度： 07年 5月入住 入市時(shí)間： 2023年 去 化 量： 70%以上 產(chǎn)品形式： loft戶(hù)型，層高 ，平均得房率 104% 戶(hù)型面積： 70、 80、 160三種戶(hù)型 價(jià) 格： 6700元 /㎡ ，均價(jià) 7400元 /㎡ ，朝向差價(jià) 300元 /㎡ 裝 修： 精裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn) 1500元 /㎡ ） 主要配套： 地暖、商業(yè)配套、餐飲、娛樂(lè)城、洗浴城 項(xiàng)目影響：世正愛(ài)麗安以最佳的時(shí)機(jī)、優(yōu)越的性?xún)r(jià)比、準(zhǔn)確的定位和有效的對(duì)韓推廣，取得了階段性的銷(xiāo)售成功；同時(shí)，也拉動(dòng)了地區(qū)市場(chǎng)的價(jià)格； 萬(wàn)科魅力之城： 風(fēng) 格： 德式主題建筑風(fēng)格 規(guī) 模： 40萬(wàn)平方米 發(fā)展周期： 預(yù)計(jì) 3年，一期 08年交付 工程進(jìn)度： 08年一期入住 入市時(shí)間： 預(yù)計(jì) 07年 3月預(yù)熱， 5月開(kāi)盤(pán) 去 化 量： 目前在積累客戶(hù) 產(chǎn)品形式： 情景洋房，國(guó)際公寓，酒店式公寓 戶(hù)型面積： 80200平方米 價(jià) 格： 預(yù)計(jì) 6000元 /㎡ 以上 裝 修： 部分精裝修，情景洋房為毛坯 主要配套： 兩條內(nèi)商街，國(guó)際品質(zhì)幼兒園，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，社區(qū)服務(wù)等高級(jí)配套設(shè)施 項(xiàng)目影響：萬(wàn)科魅力之城，以其成熟的模式與優(yōu)越的產(chǎn)品品質(zhì)，必將成為未來(lái)區(qū)域領(lǐng)先產(chǎn)品的代表，對(duì)本項(xiàng)目具有極大的競(jìng)爭(zhēng)性。 加州楓景： 風(fēng) 格： 北美風(fēng)格 規(guī) 模： 發(fā)展周期： 預(yù)計(jì) 2年 工程進(jìn)度： 一期入住 入市時(shí)間： 05年下半年 去 化 量： 一期 80% 產(chǎn)品形式： 11層的小高層為主，多層 5層帶電梯 戶(hù)型面積： 103170平方米 價(jià) 格： 均價(jià) 5200元 /㎡ 裝 修： 毛坯房 主要配套： 地暖、純凈水入戶(hù)、一層門(mén)庭豪華裝修、一卡通、雙層中空玻璃 項(xiàng)目影響：加州楓景在 05年下半年推出市場(chǎng)，在市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化最嚴(yán)重的階段，率先提出北美風(fēng)情建筑的推廣主題，在市場(chǎng)中脫穎而出，取得了很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但由于戶(hù)型面積設(shè)計(jì)過(guò)大，性?xún)r(jià)比不足，隨著市場(chǎng)發(fā)展的完善， 06年下半年銷(xiāo)售轉(zhuǎn)向下坡路。 本項(xiàng)目區(qū)域 4
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