【文章內(nèi)容簡介】 ⑧ 加 強(qiáng) 市 場監(jiān)測 。⑨ 力爭到 2023年末，基本解決 1540萬 戶 低收入住房困 難 家庭住房 問題 。⑩ 中央將加大 對 保障性安居工程建 設(shè) 的支持力度，適當(dāng)提高 對 中西部地區(qū)廉租住房建 設(shè) 的 補(bǔ) 助 標(biāo) 準(zhǔn)，改 進(jìn) 和完善中央 補(bǔ) 助 資 金的下達(dá)方式，調(diào)動 地方 積 極性，確保 資 金使用效果。 進(jìn) 一步健全和落 實(shí)穩(wěn) 定房地 產(chǎn) 市 場 、解決低收入家庭住房困 難問題由省 級 人民政府 負(fù)總責(zé) ，市、 縣 人民政府抓落 實(shí) 的工作 責(zé) 任制。 國四條的延伸，加 強(qiáng) 房地 產(chǎn) 市 場 管理，通 過 差異化信 貸 、稅收政策和加大保障性住房建 設(shè) 來改善房地 產(chǎn) 供 應(yīng)結(jié) 構(gòu)。? 多個(gè)一 線 城市 銀 行 暫緩 個(gè)人房 貸發(fā) 放– 2023年 1月份的最后一周 時(shí)間 ，南京、杭州、福州等幾個(gè)一 線 城市都有多家 銀 行（中行、工行、交行） 暫 停個(gè)人房 貸發(fā) 放，理由是當(dāng)月 貸 款 額 度早已用完。 1月前兩周新增信 貸 已超 過 億 元。有的 銀 行 雖 然表示仍然接受申 請 ，但是 貸 款 發(fā) 放 時(shí)間 延 長 。 央行提前加息 預(yù) 期增 強(qiáng) 。 ? 南寧取消商品房 預(yù) 售制– 2023年 1月 23日，廣西壯族自治區(qū)住房和城 鄉(xiāng) 建 設(shè)廳對 外宣布， 為進(jìn) 一步整 頓 和 規(guī) 范房地 產(chǎn) 市 場 秩序，推 進(jìn) 商品房 現(xiàn) 房 銷 售 試 點(diǎn)，廣西今年將 選擇 南寧市作 為 取消商品房 預(yù) 售制度的 試 點(diǎn)。 – 1月 24日 該 市的商品房成交量 僅為 38套，與之前 單 日平均交易量200多套相比，下滑近 80%。 開 發(fā) 商 資 金成本 壓 力 變 大，最 終 會 轉(zhuǎn) 嫁 給 消 費(fèi) 者，加之市 場 供 應(yīng)量 驟 減，短期內(nèi)會推高房價(jià)。 長 期來看，可能會是房地 產(chǎn) 行 業(yè) 一個(gè) 發(fā) 展方向， 實(shí) 力（ 資 金、技 術(shù) ）薄弱的企 業(yè) 將被淘汰出市 場 。 ? 保 險(xiǎn)資 金不得直接投 資 房地 產(chǎn)– 2023年 01月 21日保 監(jiān) 會表示 , 保 險(xiǎn)資 金不允 許 投 資 居民住宅、商業(yè) 地 產(chǎn) 和房地 產(chǎn) 開 發(fā) 。 短期利空，保 險(xiǎn)資 金可通 過 “ REITs” 渠道 間 接投 資 。風(fēng)險(xiǎn)評估? 政策法 規(guī)風(fēng)險(xiǎn) ：年末 歲 初，密切的 調(diào) 控政策出臺， 預(yù) 示著新一輪 的政策周期即將來 臨 ， 2023年益陽房地 產(chǎn) 市 場 的 變 數(shù)也 為 之加大。– 緊 接著國 務(wù) 院 層 面，央行、 銀監(jiān) 會、住建部、國土局以及地方政府 層 面出臺的一些政策的落 實(shí) ，如土地出 讓 金首付提高、囤地通報(bào)處 理、差 別 化信 貸 管理， 對 于投 資 性 購 房抑制、打 擊 炒房、稅收、市 場監(jiān) 管、捂 盤 的政策， 對 二套房、大 戶 型等 進(jìn) 行收 緊 ， 對異地 購 房 進(jìn) 行限制等。根據(jù) 歲 末多個(gè)房地 產(chǎn) 相關(guān)會 議 的基 調(diào) ， 預(yù)計(jì) 未來，短期投 資 心理 預(yù) 期也將 縮緊 ，自住 購買 者也將更多持 幣觀 望的心理，開 發(fā) 商也將面 臨較 大的 資 金 壓 力。? 拿地 風(fēng)險(xiǎn) ： 該 宗地土地出 讓 方式 帶 來的 風(fēng)險(xiǎn) （略）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對? 政策法 規(guī)風(fēng)險(xiǎn)– 對項(xiàng) 目整個(gè)運(yùn) 營 期的 資 金流可能出 現(xiàn) 的 風(fēng)險(xiǎn) 做出 預(yù) 案；– 及 時(shí) 了解政策 動 向，必要 時(shí) ， 調(diào) 整 項(xiàng) 目 營銷節(jié) 奏；– 熟悉了解益陽政府部 門 的 辦 事效率、 風(fēng) 格、 習(xí)慣 等， 對報(bào) 批 報(bào) 建、 規(guī)費(fèi) 收取、區(qū) 級 稅收減免等方面的程序、 規(guī) 定和 執(zhí) 行力度情況；? 拿地 風(fēng)險(xiǎn)– （略）四、市場分析全國房地產(chǎn)市場分析年初市場低迷 救市政策不斷表現(xiàn) 房價(jià)持續(xù)下滑購房入戶、各類補(bǔ)貼等大幅降低資本金比例08年政策效應(yīng)顯現(xiàn)09年初貨幣流動性大幅提升房地產(chǎn)市場驟然發(fā)力09年年中成交量及價(jià)格雙雙飆升表現(xiàn)土地市場聞風(fēng)而動土地供應(yīng)加大、拿地?zé)崆楦邼q、地王頻現(xiàn)表現(xiàn)行政調(diào)控 09年年底打擊囤地、嚴(yán)格執(zhí)行容積率指標(biāo) 持續(xù)到年底房價(jià)持續(xù)近 9個(gè)月的飆升 09年年底09年年底樓市、土地市場雙雙收高 樓市成交量和成交價(jià)格均創(chuàng)新高、地王頻現(xiàn)加強(qiáng)市場監(jiān)管 ，穩(wěn)定市場預(yù)期 遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭 遏制囤地、炒地土地出讓首付款不低于 50% 穩(wěn)定目前的房價(jià)水平 未來房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 ? 2023年，全國完成房地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 36232億 元，比上年增 長%。增速回落。其中，商品住宅完成投 資 25619億 元，增 長%，占房地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 的比重 為 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速繼續(xù)回落，比 08年降低 百分點(diǎn)，商品住宅投資回落速度更快，比 08年降低。v伴隨整體經(jīng)濟(jì)形勢和國家房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，房地產(chǎn)整體投資減緩。v商品住宅投資預(yù)期弱于商業(yè)和辦公樓，開發(fā)商降低了住宅的開發(fā)力度。? 2023年，預(yù)計(jì)全國住宅施工面積和新開工面積達(dá)到 、 億㎡，分別同比增長 %和 %，住宅竣工面積 ㎡，增長 %。住宅開工、施工、竣工面積均保持穩(wěn)步增長。? 2023年，全國房地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 完成土地 購 置面 積 31906萬㎡，比上年下降 %；完成土地開 發(fā) 面 積 23006萬㎡，下降 %。土地購置情況房地產(chǎn)銷售狀況? 歷 年商品房 銷 售呈 現(xiàn) 逐年上 漲 的 趨勢 （除 08年受政策及金融危機(jī)影響外），其中 09 年全國商品房 銷 售面 積 達(dá) 萬㎡，比 08 年高出 %，比 07年高峰期 時(shí) 高出 %； 銷 售金 額 達(dá) 元，比 08年高出 %，比 07 年高出 %；同 時(shí) ，09 年全年商品房 銷 售均價(jià)達(dá)到 4695元 /㎡，與 08 年相比上 漲%，增速 過 快。2023年形勢展望 房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場供給還將穩(wěn)步增長，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。? 企業(yè)資金實(shí)力加強(qiáng)后加大供給成為自然選擇；? 國土資源部近期加大 “囤地 ”調(diào)查力度；? 住建部及地方政府將采用 “窗口指導(dǎo) ”方式督促企業(yè)開工。 房價(jià)高位并呈上升態(tài)勢，但漲幅會趨緩 ?主要城市成交量維持在高位；?房價(jià)往往滯后于貨幣政策和成交量；?購房者對住房保值增值的預(yù)期；?09年銷售回籠大量資金，開發(fā)企業(yè)失去快速推盤回籠資金壓力；?部分城市供不應(yīng)求。 （ 由于一線城市城市化程度較高，可供開發(fā)的土地資源日益稀缺，其中四大一線城市中又以廣州、深圳最為明顯。 ） 受價(jià)格上漲和擔(dān)心政策可能變化的預(yù)期， 些地方的交易量可 能仍會波動，但全國市場交易量總體趨于平穩(wěn)。 ? 預(yù)計(jì) 2023年，一些省市交易量受高房價(jià)的影響會下降，但多數(shù)中西部地區(qū)特別是三四線城市，由于房價(jià)絕對水平和漲幅仍較低，交易量仍可能增長，全國總的銷售量會比較平穩(wěn) 。價(jià)格價(jià)格需求需求供應(yīng)供應(yīng)? 板 塊 市 場 分析– 板 塊 劃分 根據(jù)益陽城市房地 產(chǎn)發(fā) 展特點(diǎn)以及消 費(fèi) 者 對 區(qū)域的 認(rèn) 可度等因素，益陽房地 產(chǎn) 可分 為 三大板 塊 ，即 資 陽板 塊 、中心板 塊 、高新板 塊 。資陽板塊中心板塊高新板塊本案① 資陽板塊 范 圍：東至白馬山路，西南至資江，北至資陽大道。 代表樓盤：精銳國際新城、馬良安居工程、古道街 ② 中心板塊③ 范 圍：東至長常高速公路，南至益陽大道，西至?xí)埳?，北至資江。④ 代表樓盤：香格里拉、北美陽光城、中天國際花園、匯龍?jiān)贰⑿惴甯话睥?高新板塊④ 范 圍：東至長常高速公路，南至迎賓路，西至?xí)埳?，北至益陽大道。? 代表樓盤：梓山湖新城 、碧桂園 、銀色現(xiàn)代城、萬城國際益陽房地產(chǎn)市場分析– 板塊區(qū)域現(xiàn)狀對比分析– 板塊區(qū)域產(chǎn)品對比分析 板塊 地段 自然資源 配套 開發(fā)強(qiáng)度資陽板塊 益陽老城區(qū)，地段認(rèn)可度低。 除沿江外，其他地塊自然資源缺少。區(qū)域西部配套完善，但東部配套欠缺。 樓盤數(shù)量不多，但存在千畝大盤。 中心板塊 緊鄰城市商業(yè)中心，交通便利 除沿江外，其他地塊自然資源缺少。 生活配套與市政配套完善。 以商業(yè)開發(fā)為主，開發(fā)強(qiáng)度不大。 高新板塊 未來的城市發(fā)展方向。 自然景觀較為豐富，包括市政公園、梓山湖水庫等。 北側(cè)配套較為完善，但南側(cè)生活配套缺少開發(fā)強(qiáng)度較大，目前有多個(gè)樓盤正在開發(fā)中。 板塊 樓盤規(guī)模 樓盤檔次 產(chǎn)品類別 產(chǎn)品概述資陽板塊 大盤為主 中高檔與低檔 以多層、別墅為主 標(biāo)準(zhǔn)三房為主 中心板塊 中小盤為主 中高檔樓盤為主 以小高層、高層產(chǎn)品為主 以二房和三房戶型為主 高新板塊 大中小盤并 存 中高檔樓盤為主 以多層、小高層與別墅產(chǎn)品為主，后期小高層、高層、比例加大 以大三房、四房別墅戶型為主，后期有部分小戶型– 板塊區(qū)域價(jià)格對比分析– 板塊區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ确治? 板塊 價(jià)格綜述 資陽板塊 該區(qū)域價(jià)格相對較低，目前該區(qū)域 多層均價(jià)為 1800/㎡ ，別墅均價(jià) 2800元 /㎡ 。 中心板塊 該區(qū)域雖然處于市中心，配套完善，目前區(qū)域 均價(jià)約在 2350元 /㎡ 左右 。 高新板塊 由于處于城市發(fā)展方向，該區(qū)域價(jià)格相對較高， 多層均價(jià)為 2023元 /㎡ ，小高層/高層住宅為 2500元 /㎡ ，別墅均價(jià) 4022元 /㎡ 。 板塊 發(fā)展?jié)摿Y陽板塊 其前景與其他兩大板塊明顯處于劣勢，但隨著市政配套與生活配套的完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤仍將具有一定的市場空間。 中心板塊 城市核心配套