【正文】 展將 給 益陽的經(jīng)濟 建 設(shè) 和城市建 設(shè)帶 來 長時間 的高速 發(fā) 展機遇，城市空 間 的 擴 大，城市人口 規(guī) 模的擴 展，將加大 對 房地 產(chǎn) 的需求， 給 房地 產(chǎn) 行 業(yè)帶 來 發(fā) 展空 間 巨大。p 益陽城市定位 為 “生 態(tài) 、旅游、休 閑 中心 ”，其 產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)中，以第三 產(chǎn)業(yè)為 主 導 ，是一個以居住、消 費 、旅游、休 閑為 主要 導 向的城市，宜居宜商。p 與全國平均水平相比，益陽城 鎮(zhèn) 居民可支配收入的承受本市房價能力相 對較 強 。表明益陽居民具 備 承受目前房價水平乃至略高于 現(xiàn) 在的房價水平。也佐 證 了益陽房地 產(chǎn) 市 場 目前 還處 于 較 低水平，無泡沫。p 從社會消 費 品零售 總額 、居民消 費 支出和居民 儲 蓄余 額 的增 長趨勢 ，可以看出，益陽居民具有 較 強 的消 費 能力、消 費 欲望增 長 快速。但其消 費 也具有保守一面，消 費 能力挖掘空 間 很大。二、項目概況宗地位置 地 塊 形狀狹 長 不 規(guī)則對項 目的 發(fā) 展會有一定程度影響，需要用 創(chuàng) 新的 規(guī) 劃來化弱 勢為 強 勢 。? 宗地位于益陽市赫山區(qū)益陽大道與大桃北路交 匯處 （沿大桃北路西 側(cè)約長 1000M，沿益陽大道 約 35M的 狹 長 不 規(guī)則 地 塊 ）。? 地 塊約計 70畝 ； 地 塊 所 處 區(qū)位特殊，雙重個性，雙重 資 源， 發(fā) 展價 值優(yōu) 越。? 宗地區(qū)域?qū)儆谥行陌?塊 （赫山區(qū)），而其毗 鄰 高新板 塊 （朝陽開 發(fā) 區(qū)），同 時 具 備 雙板 塊 的 優(yōu)勢 。? 商 業(yè) 板 塊 上， 處 于桃花 侖 商 業(yè) 中心與梓山商 務(wù) 中心。同 時 享有城市一 級 商 業(yè) 與商 務(wù) 雙中心。 資陽板塊中心板塊高新板塊本案桃花侖商業(yè)中心梓山商務(wù)中心? 宗地 東臨 大 桃北路（ 9M，市次干 道），西 鄰 居住區(qū)（靠近益陽大道一 側(cè)為 底商的居住樓，其余 為 大部分皆 為農(nóng) 村自建房） ，南面益陽大道（ 24M，市主干道），北接秀峰中路 （ 9M， 市次干道）。東側(cè)大桃北路 南面益陽大道宗地現(xiàn)狀? 宗地南 側(cè) 一端（靠近 為 益陽大道） 為 已 經(jīng) 拆遷掉的原居民自建房，正在清理建筑垃圾，有突 起 約 12M左 右的山丘；? 宗地中 間 有汽 車 保 潔 店等兩 棟 建筑；? 靠近秀峰中路一端 為 荒 蕪 的 農(nóng) 地（占宗地面 積 70%以上）；周邊環(huán)境? 宗地無可利用自然景 觀資 源；? 宗地西 邊 和北 邊 面 為較為 老的建筑，部分甚至 為農(nóng) 村自建房， 較為 破舊，短期內(nèi)會 對 本案物 業(yè)發(fā) 展起到一定程度 負 面影響；? 宗地 東邊為 近期開 發(fā) 的商品住宅社區(qū)（桂苑）， 臨 街面全部 為商 鋪 ，靠近益陽大道、秀峰中路的兩 側(cè) 商 鋪 已基本完成招商，中 間 空置商 鋪較 多。 以及待建的 電業(yè) 局大樓。（ 對 本 項 目 發(fā)展具有利好一面也有 競 爭一面。）? 宗地南面 為 歐式建筑的世 紀 金源廣 場 、五洲等。東側(cè)桂苑 東側(cè)待建電業(yè)局大樓宗地西邊自建房交通狀況 宗地所 處 地理位置 優(yōu) 越，區(qū)域交通網(wǎng) 絡(luò)發(fā) 達，出入方便；? 宗地位于益陽大道、桃花 侖 路、 龍 洲路和康富路合 圍 區(qū)域。由 G319與 S308為 主 動 脈，大桃路、秀峰路等 織 成的發(fā) 達交通網(wǎng)，市內(nèi)、市外出入皆非常方便；? 距離汽 車 北站 ；? 距離火 車 站 僅 ；? 距離 長 常高速公路入口 僅 ；本案周邊配套 各 項 市政配套超前 規(guī) 劃，區(qū)域繁榮便利， 購 物、休 閑 、 娛樂 、教育、金融、醫(yī) 療 配套 齊 全。 ? 周 邊 金融機構(gòu)：建 設(shè)銀 行、中國 銀 行、 農(nóng)業(yè)銀 行、工商 銀 行；? 周 邊 酒店 賓館 及寫字樓： 華 天、五洲、新 藍 天、京天等高檔酒店、 賓館 、寫字樓均位于周 邊 ；? 周 邊 學校：市示范幼兒園、中英雙 語 幼兒園、桃花 侖 小學、朝陽國 際實驗 學校、海棠中學、益陽 電 大、湖南城市學院等；項目西側(cè)湖南大學MBA教育實習基地項目以西羅馬國際大酒店中國銀行大樓項目對面五洲大酒店海棠中學項目周邊益陽通 信中專? 周 邊 商 場 ：康富超市、步步高、新一佳、 3C數(shù) 碼 廣 場 、 時 代廣場 、金 凱 盛地下商 場 、福中福家裝中心、益陽步行街與沃 爾 瑪（ 較遠 ，步行 約 20分 鐘 ）等 ；? 周 邊 政府 單 位：市地稅局、市 審計 局、市 規(guī) 劃局、市國土 資 源局、市林 業(yè) 局、市氣象局市公安局、 郵 政 儲 蓄、益陽廣 電 、益陽日 報 、人力 資 源市 場 等；步步高及金凱盛地下商場新一佳 3C數(shù)碼廣場 時代廣場 福中福國際城人力資源市場 市公安局 市公安局 市日報社 市審計局康富超市? 周 邊 醫(yī) 療場 所：市中心醫(yī)院、市第四人民醫(yī)院等；? 周 邊 大型文化 娛樂 休 閑場 所：梓山湖、奧林匹克公園、益陽 書城、博物 館 、益陽大 劇 院等；? 其他（市 場 、餐 飲 、 娛樂 、休 閑 、通 訊 等 ）：中國移 動 、 KTV、健身俱 樂 部、特色中西餐 廳 、毛家 飯 店、保健按摩等。項目臨街西餐廳項目東北角羅馬大帝 KTV項目東側(cè)商鋪 毛家飯店 東側(cè)大桃路集貿(mào)市場 健身俱樂部梓山湖博物館奧林匹克公園初步控規(guī)? 項 目占地 約計 70畝 ；? 總 建筑面 積 20萬㎡（容 積 率： ）；? 用地性 質(zhì) ：商住? 物 業(yè)類 型：商品房 +商 業(yè)小 結(jié) ： 雙重個性、雙重 資 源、交通便捷、配套 齊 全， 發(fā) 展價 值優(yōu) 越?項目 連接城市核心大本營的赫山區(qū)與城市發(fā)展方向朝陽區(qū) ，同時屬于城市一級商業(yè)中心和城市一級商務(wù)中心， 發(fā)展前景及速度極度看好。?無可利用優(yōu)越的自然景觀，西側(cè)臨近年代較久的自建房。?項目屬于城市核心赫山區(qū)，擁有輻射能力達至全市 的成熟生活商業(yè)配套，臨近朝陽開發(fā)區(qū)，享有城市一級商務(wù)配套。發(fā)展前景周邊環(huán)境配套資源交通條件 ?地塊處于益陽各級主要交通要道的匯集點， 通往市內(nèi)外都極其快捷。強勢條件弱勢條件?宗地呈狹長不規(guī)則形狀， 對規(guī)劃社區(qū)會產(chǎn)生一些不良影響。地形因素?政府對于東部和南部的發(fā)展政策傾向相當明顯，整個城市發(fā)展趨勢就是 “ 向東南 ” ， 消費者對于城市發(fā)展方向認知度也普遍較高。 區(qū)域認知三、法律和政策風險分析 回 顧 2023年房 地 產(chǎn) 市 場 政策，可以看到在 經(jīng)歷 金融危機、信 貸擴張 、房地 產(chǎn) 市 場 升溫等一系列市 場變 化之后，國家房產(chǎn) 政策相 應(yīng) 的 變 化 軌 跡。樓市刺激了 現(xiàn)階 段 經(jīng)濟 的迅速回暖，喜 憂 參半。 年末 歲 初，中央密集出臺信 貸 、稅收、土地等一系列房地產(chǎn) 宏 觀調(diào) 控政策，政策收 緊傾 向明 顯 。國家政策法規(guī)導向? 五部委 聯(lián) 合出拳，遏制高房價保 穩(wěn) 定 – 2023年 11月 10日，國土 資 源部和國家 發(fā) 展改革委共同 發(fā) 布 《 限制用地 項 目目 錄 （ 2023年本增 補 本） 》 和 《 禁止用地 項 目目 錄 （2023年本增 補 本） 》 ， 規(guī) 定商品住宅用地的宗地出 讓 面 積 小城市（ 鎮(zhèn) ）不超 過 7公 頃 ，中等城市不超 過 14公 頃 ，大城市不能超 過20公 頃 。 限制出 讓 土地面 積 大小，防范土地 閑 置， 縮 短開 發(fā) 商占地周期。– 2023年 12月 9日，國 務(wù) 院常 務(wù) 會 議 研究完善促 進 消 費 的若干政策措施，將個人住房 轉(zhuǎn)讓營業(yè) 稅征免 時 限由 2年恢復到 5年。 調(diào) 整 營業(yè) 稅免征 時 限，遏制炒房 現(xiàn) 象。– 2023年 12月 14日，國 務(wù) 院常 務(wù) 會 議 ， 《 國四條 》 。① 要增加普通商品住房的有效供 給 。② 要 繼續(xù) 支持居民自住和改善型住房消 費 ，抑制投 資 投機性 購 房。③ 要加 強 市 場監(jiān) 管。④ 要 繼續(xù) 大 規(guī) 模推 進 保障性安居工程建 設(shè) 。 加 強 市 場監(jiān) 管， 穩(wěn) 定市 場預 期，遏制部分城市房價 過 快上 漲勢頭 – 2023年 12月 17日， 財 政部、國土 資 源部、央行、 監(jiān) 察部等五部委公布 《 關(guān)于 進 一步加 強 土地出 讓 收支管理的通知 》 （ 財綜 〔 2023〕 74號），將開 發(fā) 商拿地首付款比例提高到五成，且分期 繳納 全部價款的期限原 則 上不超 過 一年。 提高土地出 讓 金首付至五成，遏制企 業(yè) 拿地和地方政府 “ 土地 財政 ” ? 人民 銀 行： 19月來首 調(diào) 準 備 金率， 10年 貨幣 政策或?qū)⒃俅?緊縮 （最新準 備 金率： 18%）– 從 2023年 1月 18日起，上 調(diào) 大型金融機構(gòu)存款準 備 金率 點 上 調(diào) 存款準 備 金率可一次性 凍結(jié)資 金 約 3000億 元 ? 2023年國十一條 —— 《 國 務(wù) 院 辦 公 廳 關(guān)于促 進 房地 產(chǎn) 市 場 平穩(wěn) 健康 發(fā) 展的通知 》– 1月 10日，國 務(wù) 院 辦 公 廳發(fā) 布 《 關(guān)于促 進 房地 產(chǎn) 市 場 平 穩(wěn) 健康 發(fā)展的通知 》 ，涉及五個方面，共 計 11條。① 加快中低價位、中小套型普通商品住房建 設(shè) 。② 增加住房建 設(shè) 用地有效供 應(yīng) ，提高土地供 應(yīng) 和開 發(fā) 利用效率。③ 加大差 別 化信 貸 政策 執(zhí) 行力度。 ④ 繼續(xù)實 施差 別 化的住房稅收政策。⑤ 加 強 房地 產(chǎn) 信 貸風險 管理。⑥ 繼續(xù) 整 頓 房地 產(chǎn) 市 場 秩序。⑦ 進 一步加 強 土地供 應(yīng) 管理和商品房 銷 售管理。