商業(yè)模式成功案例(編輯修改稿)
2025-02-05 11:51 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 取得的優(yōu)異成績(jī)已得到業(yè)內(nèi)專業(yè)人士和權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可和嘉許，并已 先后榮獲“ 2023年中國(guó)商業(yè)名牌” 和 全國(guó)唯一的一個(gè)“ 2023年度中國(guó)最佳購(gòu)物中心進(jìn)步獎(jiǎng)”。 ? 經(jīng)營(yíng)模式： 采取商家入駐模式 ? 這種模式經(jīng)營(yíng)流程大概是： 大型商場(chǎng)或者超市將超市店面分區(qū)，然后讓商家資助入駐，自主派人員銷售。整個(gè)過(guò)程商場(chǎng)方或者超市只是收取店面租金和管理費(fèi)，也就是凈盈利。 ? 正大廣場(chǎng)目前主要存在以下三大癥結(jié)：癥結(jié)一 ：選址從經(jīng)營(yíng)商業(yè)的角度看，正大廣場(chǎng)最初的選址是很有利的， 它所處的功能區(qū)域是一個(gè)旅游區(qū)，目前它的購(gòu)物人流與這個(gè)區(qū)的旅游閑散人流是不匹配的。 癥結(jié)二： 三大支撐業(yè)態(tài)尚未到位，即大型綜合超市、綜合百貨和有吸引力的主題娛樂(lè)休閑設(shè)施。 癥結(jié)三： 建筑動(dòng)限；從正大廣場(chǎng)的百貨布局看，有些地方出現(xiàn)了死角。 商業(yè)項(xiàng)目 萬(wàn) 達(dá)城市綜合體 ? 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于 1988年，伴隨中國(guó)改革開放的時(shí)代步伐，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)迅速成長(zhǎng)為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的龍頭企業(yè)， 形成商業(yè)地產(chǎn) ?、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)， 企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到 1000億元，年銷售額 600億元，年納稅超過(guò) 50億元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已在全國(guó)開業(yè) 27個(gè)萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng)、 8家五星級(jí)酒店、 400塊電影銀幕、 11家連鎖百貨店。計(jì)劃到 2023年，企業(yè)資產(chǎn)超過(guò) 1500億元，年銷售額 1000億元，年納稅 80億元，成為世界級(jí)的企業(yè)集團(tuán) 。 ? 如 何提升價(jià)值并最終與資本市場(chǎng)取得連接價(jià)值最大化才是根本，畢竟 商業(yè)地產(chǎn) ?回到其核心就是在于運(yùn)營(yíng)所帶來(lái)的價(jià)值的提升。 ? 萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式，猶如達(dá)爾文的進(jìn)化論在另一個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的應(yīng)用，它有一個(gè)清晰的進(jìn)化過(guò)程 。 ? 第 一代模式“單店” 的開發(fā)很簡(jiǎn)單 ： 每一層設(shè)置一種商業(yè)業(yè)態(tài)，但每種業(yè)態(tài)打造前，都引入例如沃爾瑪?shù)戎放?，帶?dòng)其他 鋪位 的銷售 。 由 于每一個(gè)單體主力店都需要很多時(shí)間去談，后 來(lái)做的綜合購(gòu)物中心差不多有 6—8個(gè)主力店，如果照這樣談合同，可能一個(gè)項(xiàng)目一年時(shí)間就過(guò)去了，這就制約我們快速發(fā)展 。 ? 20232023年 萬(wàn)達(dá)進(jìn)入 第二模式“ 組合店”模 式 ：“ 一個(gè)項(xiàng)目有四五個(gè)獨(dú)立的樓，分別作為商業(yè)、百貨、超市、電影院，通過(guò)一個(gè)室外步行街連起來(lái)做一個(gè)廣場(chǎng) ”。 在第二代的管理模式上，萬(wàn)達(dá)只停留了短短兩年的時(shí) 間 ? 隨著第一代和第二代模式的摸索，萬(wàn)達(dá)開始進(jìn)入第三代的城市綜合體模式，也是被學(xué)者認(rèn)為是做加法模式 —— 延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑的開始 。 萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式 ? 房 地 產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)： ? 萬(wàn) 達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)租售比例： 核心商業(yè)部分只租不售 ? 主力 店占商業(yè)建筑面積比例： 70% ? 由 于萬(wàn)達(dá)自助持有物業(yè)比例較高，主力店的租金收入比較低，回報(bào)慢，且占了大部分面積，影響整體經(jīng)營(yíng)收入，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)采取的又是快速?gòu)?fù)制擴(kuò)張戰(zhàn)略，在資金周轉(zhuǎn)上要求非常高，曾經(jīng)一度陷入資金緊缺危機(jī)， 所以在第三代產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)調(diào)整了物業(yè)結(jié)構(gòu)：在購(gòu)物中心的同時(shí)，開發(fā)部分寫字樓、住宅或者商務(wù)公寓，通過(guò)出售這部分物業(yè)，獲取充足資金來(lái)支持商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 ? “以售養(yǎng)租”“ 房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng) ”： 通過(guò)項(xiàng)目的銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的低租金以達(dá)到“穩(wěn)定開業(yè)”為核心目標(biāo)。以售養(yǎng)租的做法很多公司都有，萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無(wú)縫銜接，并且形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。 資金來(lái)源 ? 不斷整合分布，使產(chǎn)業(yè)能相互補(bǔ)充，相互協(xié)調(diào)的持續(xù)發(fā)展。 商業(yè)項(xiàng)目 蘇 州綠寶廣場(chǎng) ? 綠寶廣場(chǎng)所在的蘇州高新區(qū)位于古城區(qū)的西 部 ， 總建筑面積為 275,000m2， 包括大型購(gòu)物中心、美食街、不夜城休閑娛樂(lè)中心 La Piazza、酒店服務(wù)式公寓、星級(jí)酒店， 將分期開發(fā)完成 。 ? 綠 寶廣場(chǎng)是 —— 蘇 州第一家綜合性大型購(gòu)物休閑廣 場(chǎng) 。 ? 經(jīng)營(yíng)管理模式 ? 分 期開發(fā)模式 綠寶廣場(chǎng)總建筑面積為 ，預(yù)計(jì)分三期建設(shè)完成。其中一期包括大型購(gòu)物中心、美食街、不夜城休閑娛樂(lè)中心，建筑總面積約 14萬(wàn)平方米，目前已全部建設(shè)完成。后期將逐步推進(jìn)酒店式公寓、辦公及星級(jí)酒店的建設(shè) 。 ? 運(yùn) 營(yíng)管理模式 本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng) 主要模式為租賃 ，僅有非常 少量的商鋪對(duì)外出售 。開發(fā)商引入了專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行招商與后期運(yùn)營(yíng)管理 。 ? 項(xiàng)目綜合分析 ? 綠 寶廣場(chǎng)選址于蘇州高新區(qū)黃金商業(yè)圈內(nèi)，項(xiàng)目總規(guī)模龐大。作為蘇州市第一個(gè)真正的、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心， 明確定位于中高端消費(fèi)群 ，具有最合理的業(yè)態(tài)組合、專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理以及足夠便利的交通、停車條件等優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)。 綠寶廣場(chǎng)位于蘇州新區(qū)的長(zhǎng)江路和鄧尉路交匯處，憑借高速公路和規(guī)劃中的城際軌道交通，交通優(yōu)勢(shì)明顯。 大型購(gòu)物商場(chǎng)，美食街，娛樂(lè)中心，時(shí)尚專賣店，餐飲美食，休閑娛樂(lè)，一應(yīng)具全，業(yè)態(tài)組成非常豐富。 綠寶廣場(chǎng)的購(gòu)物中心 采用了主力店與店中店相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式 ，主力店是近 8000平方米的泰華商城綠寶店，集聚了大量時(shí)尚流行品牌，新華書店、休閑 SPA等， B1層還將有大型超市入駐， 實(shí)現(xiàn)了購(gòu)物
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1