商業(yè)模式成功案例(編輯修改稿)
2025-02-05 11:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 取得的優(yōu)異成績已得到業(yè)內(nèi)專業(yè)人士和權(quán)威機構(gòu)的認(rèn)可和嘉許，并已 先后榮獲“ 2023年中國商業(yè)名牌” 和 全國唯一的一個“ 2023年度中國最佳購物中心進步獎”。 ? 經(jīng)營模式： 采取商家入駐模式 ? 這種模式經(jīng)營流程大概是： 大型商場或者超市將超市店面分區(qū)，然后讓商家資助入駐，自主派人員銷售。整個過程商場方或者超市只是收取店面租金和管理費，也就是凈盈利。 ? 正大廣場目前主要存在以下三大癥結(jié)：癥結(jié)一 ：選址從經(jīng)營商業(yè)的角度看，正大廣場最初的選址是很有利的， 它所處的功能區(qū)域是一個旅游區(qū)，目前它的購物人流與這個區(qū)的旅游閑散人流是不匹配的。 癥結(jié)二： 三大支撐業(yè)態(tài)尚未到位，即大型綜合超市、綜合百貨和有吸引力的主題娛樂休閑設(shè)施。 癥結(jié)三： 建筑動限；從正大廣場的百貨布局看，有些地方出現(xiàn)了死角。 商業(yè)項目 萬 達(dá)城市綜合體 ? 大連萬達(dá)集團創(chuàng)立于 1988年，伴隨中國改革開放的時代步伐，萬達(dá)集團迅速成長為中國民營企業(yè)的龍頭企業(yè)， 形成商業(yè)地產(chǎn) ?、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)， 企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到 1000億元，年銷售額 600億元，年納稅超過 50億元。萬達(dá)集團已在全國開業(yè) 27個萬達(dá)廣 場、 8家五星級酒店、 400塊電影銀幕、 11家連鎖百貨店。計劃到 2023年，企業(yè)資產(chǎn)超過 1500億元，年銷售額 1000億元，年納稅 80億元，成為世界級的企業(yè)集團 。 ? 如 何提升價值并最終與資本市場取得連接價值最大化才是根本，畢竟 商業(yè)地產(chǎn) ?回到其核心就是在于運營所帶來的價值的提升。 ? 萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式，猶如達(dá)爾文的進化論在另一個領(lǐng)域內(nèi)的應(yīng)用，它有一個清晰的進化過程 。 ? 第 一代模式“單店” 的開發(fā)很簡單 ： 每一層設(shè)置一種商業(yè)業(yè)態(tài)，但每種業(yè)態(tài)打造前，都引入例如沃爾瑪?shù)戎放?，帶動其?鋪位 的銷售 。 由 于每一個單體主力店都需要很多時間去談，后 來做的綜合購物中心差不多有 6—8個主力店，如果照這樣談合同，可能一個項目一年時間就過去了，這就制約我們快速發(fā)展 。 ? 20232023年 萬達(dá)進入 第二模式“ 組合店”模 式 ：“ 一個項目有四五個獨立的樓，分別作為商業(yè)、百貨、超市、電影院，通過一個室外步行街連起來做一個廣場 ”。 在第二代的管理模式上，萬達(dá)只停留了短短兩年的時 間 ? 隨著第一代和第二代模式的摸索，萬達(dá)開始進入第三代的城市綜合體模式，也是被學(xué)者認(rèn)為是做加法模式 —— 延長產(chǎn)業(yè)半徑的開始 。 萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式 ? 房 地 產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營： ? 萬 達(dá)廣場商業(yè)租售比例： 核心商業(yè)部分只租不售 ? 主力 店占商業(yè)建筑面積比例： 70% ? 由 于萬達(dá)自助持有物業(yè)比例較高，主力店的租金收入比較低，回報慢，且占了大部分面積，影響整體經(jīng)營收入，而萬達(dá)廣場采取的又是快速復(fù)制擴張戰(zhàn)略，在資金周轉(zhuǎn)上要求非常高，曾經(jīng)一度陷入資金緊缺危機， 所以在第三代產(chǎn)品萬達(dá)調(diào)整了物業(yè)結(jié)構(gòu)：在購物中心的同時，開發(fā)部分寫字樓、住宅或者商務(wù)公寓，通過出售這部分物業(yè)，獲取充足資金來支持商業(yè)經(jīng)營。 ? “以售養(yǎng)租”“ 房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營 ”： 通過項目的銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的低租金以達(dá)到“穩(wěn)定開業(yè)”為核心目標(biāo)。以售養(yǎng)租的做法很多公司都有，萬達(dá)的優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無縫銜接，并且形成核心競爭力。 資金來源 ? 不斷整合分布，使產(chǎn)業(yè)能相互補充，相互協(xié)調(diào)的持續(xù)發(fā)展。 商業(yè)項目 蘇 州綠寶廣場 ? 綠寶廣場所在的蘇州高新區(qū)位于古城區(qū)的西 部 ， 總建筑面積為 275,000m2， 包括大型購物中心、美食街、不夜城休閑娛樂中心 La Piazza、酒店服務(wù)式公寓、星級酒店， 將分期開發(fā)完成 。 ? 綠 寶廣場是 —— 蘇 州第一家綜合性大型購物休閑廣 場 。 ? 經(jīng)營管理模式 ? 分 期開發(fā)模式 綠寶廣場總建筑面積為 ，預(yù)計分三期建設(shè)完成。其中一期包括大型購物中心、美食街、不夜城休閑娛樂中心，建筑總面積約 14萬平方米，目前已全部建設(shè)完成。后期將逐步推進酒店式公寓、辦公及星級酒店的建設(shè) 。 ? 運 營管理模式 本項目的運營 主要模式為租賃 ，僅有非常 少量的商鋪對外出售 。開發(fā)商引入了專業(yè)的商業(yè)管理公司進行招商與后期運營管理 。 ? 項目綜合分析 ? 綠 寶廣場選址于蘇州高新區(qū)黃金商業(yè)圈內(nèi)，項目總規(guī)模龐大。作為蘇州市第一個真正的、國際標(biāo)準(zhǔn)的購物中心， 明確定位于中高端消費群 ，具有最合理的業(yè)態(tài)組合、專業(yè)化的運營管理以及足夠便利的交通、停車條件等優(yōu)勢特點。 綠寶廣場位于蘇州新區(qū)的長江路和鄧尉路交匯處，憑借高速公路和規(guī)劃中的城際軌道交通，交通優(yōu)勢明顯。 大型購物商場，美食街，娛樂中心，時尚專賣店，餐飲美食，休閑娛樂，一應(yīng)具全，業(yè)態(tài)組成非常豐富。 綠寶廣場的購物中心 采用了主力店與店中店相結(jié)合的經(jīng)營方式 ，主力店是近 8000平方米的泰華商城綠寶店，集聚了大量時尚流行品牌，新華書店、休閑 SPA等， B1層還將有大型超市入駐， 實現(xiàn)了購物
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