【文章內(nèi)容簡介】 86 4 1 1 溫沙物業(yè) 只租不售 奧 汀宮廷 雙并、獨棟別墅（外） 虹梅路 3001 號 / 吳中路 3 4 0 / 3 9 0 鵬攸轉(zhuǎn)業(yè) 人車分流，設(shè)計新穎 鼎邦麗池 低層公寓（外） 龍溪路 / 清溪路 2 2 0 / 2 8 0 / 3 3 0 鼎邦置業(yè) 以水借景，地中海規(guī)劃 虹橋高爾夫 羅丹別墅 獨棟別墅（外） 虹許路 567 號 延安路 420 虹橋高爾夫俱樂部 以高爾夫球場為賣點 湯臣別墅 獨棟別墅（外） 龍東大道 1 號 250 450 湯臣集團 以高爾夫球場為買點 尚聯(lián)創(chuàng)世紀 獨棟別墅（外） 仙霞路 / 清浜路 688 號 271 921 尚聯(lián)置地上海公司 原銷售轉(zhuǎn)以租為主 湯臣怡園 7 層外銷復(fù)式公寓 湖南路 5 1 1 號 168 237 湯臣集團 雙層復(fù)式公寓型 翡翠苑 外銷別墅 興國路 111 號 328 566 大大置業(yè)有限公司 只租不售 丹楓苑 4 層外銷高層公寓 興國路 288 號 東方海外置業(yè) 1 梯 2 戶， 4 層公寓 050010001500202325003000西郊一品花園奧汀宮廷鼎邦麗池虹橋高爾夫羅丹別墅湯臣別墅尚聯(lián)創(chuàng)世紀湯臣怡園單位： USD/m2 大上海高檔物業(yè)分析 別墅（ 售價） 050100150200250300溫莎別墅西郊一品花園萬特園置信別墅文華別墅奧汀宮廷鼎邦麗池湯臣別墅尚聯(lián)創(chuàng)世紀湯臣怡園翡翠苑丹楓苑單位：戶 大上海高檔物業(yè)分析 別墅（ 規(guī)模） 0溫莎別墅西郊一品花園萬特園置信別墅文華別墅尚聯(lián)創(chuàng)世紀翡翠苑單位： USD/天 /m2 大上海高檔物業(yè)分析 別墅（ 租金） 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%奧汀宮廷鼎邦麗池虹橋高爾夫羅丹別墅湯臣別墅湯臣怡園丹楓苑大上海高檔物業(yè)分析 別墅（ 銷售率） 70%75%80%85%90%95%溫莎別墅萬特園置信別墅文華別墅尚聯(lián)創(chuàng)世紀翡翠苑大上海高檔物業(yè)分析 別墅（ 入住率） 規(guī) 劃 篇 凝聚優(yōu)勢 出奇致勝創(chuàng)新是競爭世界的原動力? 21 世紀是一個全球化、環(huán)?；?、智能化、信息化的時代。 20 世紀末的最後十年，科技研發(fā)成果及成長進步的速度日新又新，超越過往人類歷史努力的總和。上海房地產(chǎn)改革開放 10 年，總建築面積達 1 億平方米，並吸納來自世界各地財團、發(fā)展商、建築師、營造、工程、景觀、庭園、物業(yè)管理、休閑會所 厖 等房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)精英熱烈投入，市場已進入「完全競爭時代」。? 上海房地產(chǎn)開發(fā)已達 4000 個項目以上，號稱總建築面積超過 200 萬 m2 大型個案不乏有上海萬里、上海莘城、聯(lián)洋社區(qū)等，社區(qū)會所經(jīng)營服務(wù)的項目超過 300 個以上，新開發(fā)項目均呈現(xiàn)強調(diào)生態(tài)、園林、綠化、景觀、湖泊、物業(yè)服務(wù) 厖 等共性特質(zhì)，達 500 個以上。市場出現(xiàn)同質(zhì)規(guī)劃、同質(zhì)包裝、同質(zhì)廣告、相互抄襲等紛亂狀況，虛有其表，少有落實後續(xù)經(jīng)營管理情況。? 中星集團擁有上海房地產(chǎn)商品住宅開發(fā)量第 ㄧ 的企業(yè)形象背景，如何借重此唯一性、稀有性條件，支撐本項目開發(fā)，從財力、規(guī)劃工程品質(zhì) 厖衍生產(chǎn)品價值與商品形象、客戶認同度，創(chuàng)造市場差異性，乃是本案成功重要關(guān)建。 營 銷 作 業(yè) 產(chǎn)品走勢 價格走勢 區(qū)位走勢付款策略 社區(qū)軟體特色 社區(qū)硬體特色 產(chǎn)品形象 建材、外觀 平面、立面付款方式 廣告策略 銷售通路 銷售工具 銷控作業(yè)銷售推廣銷售組訓推廣策略優(yōu)勢定位消費者導向市場剖析超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 強化產(chǎn)品力、強勢競爭力 第三代國際示範社區(qū) ? 強化產(chǎn)品力就具備更強勢的競爭力 。 ? 利用產(chǎn)品稀有性條件創(chuàng)造上海唯一性產(chǎn)品。 ? 上海第一個主題森林藝術(shù)居 ? 以 企業(yè)家俱樂部環(huán)境住宅化為訴求，建筑藝術(shù)進化論。 ? 創(chuàng)造上海第三代國際級示範社區(qū)。 ? 內(nèi)環(huán)線交通地理優(yōu)勢。 ? 上海外僑高級住宅特區(qū)。 ? 虹橋開發(fā)區(qū)唯一森林綠地豪宅社區(qū)。 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 歷史 人文，博物館會所 歷史主題 百年 綠化，立體 造 景 森林主題 個性化石雕 、 景雕 、花雕 藝術(shù)主題 社區(qū)頻道，網(wǎng)絡(luò)、寬頻 科技主題 多樣 空間，挑高變化 空間主題 創(chuàng)造上海房地產(chǎn)建築歷史坐標 主題森林藝術(shù)居 歷史主題 尊貴人文 博物館會所 森林主題 立體綠化 立體水景 藝術(shù)主題 個性化石雕 個性化景雕 科技主題 社區(qū)頻道 網(wǎng)絡(luò)、寬頻 空間主題 空間放大 挑高變化 價值體系與產(chǎn)品魅力 產(chǎn)品定位戰(zhàn)略 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 上海沒有 企業(yè)家需要 個性化外觀 彈性化土地 多樣化房型 滿足不同企業(yè)家需要，量身定做 型、色、材、氣 賣土地、賣房子、賣設(shè)計、賣環(huán)境 賣概念、賣價值、賣自我實現(xiàn) ? 本案成功點－－發(fā)揮本地塊自然地理因素 ? 利用地表、地貌、原有水系與人文歷史背景稀有條件 ? 運用地形、水泵、土壤、植物、坡度、視覺、景觀稀有條件營造主題森林、池畔美景、林蔭大道、主題小徑、石雕景雕、立體綠化、空中花園、藝術(shù)庭園 ? 結(jié)合多樣化室內(nèi)外造型、房型、多樣化綠地面積購買選擇，滿足不同層次目標客源需求，完全釋放，魅力無限，戰(zhàn)勝市場，燦爛上海 核心戰(zhàn)略 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 突出產(chǎn)品優(yōu)勢 、特殊、寧靜、尊貴產(chǎn)品個性 B. 藝術(shù)主題的內(nèi)涵與想象空間演義 C. 歷史主題，名人效應(yīng) D. 博物館型會所、餐廳、書坊、動吧公建設(shè)施優(yōu)勢 E. 空間主題，塑造意大利風情，浪漫生活情境 F. 科技主題，滿足現(xiàn)代商務(wù)軟硬體內(nèi)容與需求 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 ? 美華村百年歷史上海風華故事情節(jié)基礎(chǔ)點 ? 主題性森林藝術(shù)石雕情境塑造 ? 、低密度庭園豪宅 ? 公園性綠化庭園豪宅 ? 地標性會所建築精神風格 ? 主題性社區(qū)道路 ? 雙語社區(qū)，雙語社區(qū)標示 ? 多元化無障礙室外活動平面空間 ? 多樣化無梁柱室內(nèi)空間彈性格局 ? 擁有虹橋金融貿(mào)易商圈環(huán)境交通地利條件 ? 新古典現(xiàn)代藝術(shù)建築外型 歷史、森林、藝術(shù)、科技、空間五大主題產(chǎn)品特性價值 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 ? 游泳池、淺水流動態(tài)水舞、清淨飲水網(wǎng)點、活水、排水整合規(guī)劃 ? 人車分流、社區(qū)巴士、區(qū)內(nèi)電動車接送服務(wù) ? 特色精致電梯間 ? 還原石、磚、材質(zhì)色系外立面建材 ? 獨棟特色入口門廳，雙塔共用氣派大堂 ? 低窗臺，落地窗情趣窗臺 ? 博物館圖書館書香意境的塑造與社區(qū)服務(wù) ? 活力遊戲場、親子廣場 ? 商務(wù)型會所、家庭型俱樂部、健康型養(yǎng)生館，三合一會所規(guī)劃 ? 網(wǎng)球場、高爾夫果嶺等室外球場系列 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 ? E時代寬頻網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 ? RO逆滲透淨水設(shè)備 ? 垃圾環(huán)保回收處理 ? 采暖、節(jié)能、防盜、吸音新型工藝材料 ? 指紋辨視系統(tǒng)密碼鎖 ? 紅外線保全感應(yīng)系統(tǒng) ? CCTV監(jiān)控防盜緊急按鈕 ? 舒適、環(huán)保、安全、藝術(shù)四項主題建材設(shè)備 ? 坐擁浦西虹橋 5000家外商租售市場潛在客源 ? 原兩座博物館會所為公寓樓服務(wù)專用 ? 企業(yè)家俱樂部別墅，另建博物館型會所 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 產(chǎn) 品 戰(zhàn) 略 市場戰(zhàn)略 品牌戰(zhàn)略 產(chǎn)品戰(zhàn)略 規(guī)劃戰(zhàn)略 環(huán)境戰(zhàn)略 會所戰(zhàn)略 價格戰(zhàn)略 命名戰(zhàn)略 建材戰(zhàn)略 房型戰(zhàn)略 產(chǎn)品力 建構(gòu) 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 高級 外銷房 中價位 內(nèi)外銷房 低價位 內(nèi)銷房 控制成本價格帶 市場戰(zhàn)略 價格定位性 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 外銷地段 外銷房 外銷地段 內(nèi)銷房 內(nèi)銷地段 內(nèi)銷房 內(nèi)銷地段 外銷房 市場戰(zhàn)略 價格魅力化 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 百年森林 博物館會所 藝術(shù)石雕 水榭池畔 立體地形 外型設(shè)計 室內(nèi)設(shè)計 市場戰(zhàn)略 產(chǎn)品差異化 稀有特色 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 ? 企業(yè)家俱樂部產(chǎn)品魅力建構(gòu) ? 企業(yè)家俱樂部策略行銷 ? 企業(yè)家俱樂部形象價值建立 形象戰(zhàn)略 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 ? 品牌，不是包裝出來的。 ? 品牌是產(chǎn)品力的第一印象。 ? 統(tǒng)計整理中星集團在中國上海地區(qū)名列前三名各種代表性業(yè)績數(shù)據(jù)，并采精美照片、圖片輔助說明，讓數(shù)字說話，在預(yù)售階段取得買方認同感。 ? 塑造中星集團從一般平價內(nèi)銷房發(fā)展商升級為高檔物業(yè)發(fā)展商，故事性說明。 ? 品牌不等于最高檔次或最高價位。 ? 品牌需經(jīng)客戶挑選及認定。 ? 以中星文化，如：企業(yè)文化、樓盤文化、品質(zhì)管理、物業(yè)管理、發(fā)展愿景等，創(chuàng)造中星品牌更高價值，取得客戶忠誠度。 ? ISO國際認證等說明。 ? 曾獲得政府及有關(guān)單位獎項說明。 ? 其他中星集團榮譽事件說明。 品牌戰(zhàn)略 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 主題性住宅策略 1. 本項目最大的優(yōu)勢是地理位置優(yōu)越性與環(huán)境尊貴感 2. 宜塑造產(chǎn)品的稀有、寧靜、高貴、隱私性等產(chǎn)品優(yōu)點，可以使客戶感到精致、優(yōu)美、特殊等尊貴的感覺，訴求境內(nèi)外成功的企業(yè)人仕認同 3. 建議本案表現(xiàn)歐洲後現(xiàn)代新古典主義建築風格，所以建議室內(nèi)空間以視覺業(yè)務(wù)手段表現(xiàn)歐洲著名現(xiàn)代畫家米羅、畢慧、雷諾瓦或意大利著名的畫作及現(xiàn)代雕塑布置公共走廊及銷售大廳、體現(xiàn)產(chǎn)品的藝術(shù)檔次，同時以特殊新穎及藝術(shù)欣賞為銷售案名考慮，提高客戶的購買欲望，進一步促進銷售力度。 4. 未來銷售文宣系列，以藝術(shù)繪畫為主題，加上現(xiàn)場漂亮高雅實景照片，附以客戶想象空間，發(fā)揮吸引來人來電魅力。 超越顛峰 百年歷史文化瑰寶 特色戰(zhàn)略 ? 產(chǎn)品特色定位為， Falling W