【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 20% 好陽(yáng)光 63－ 93 15% 目前寧波酒店式公寓市場(chǎng)分析 單房 25㎡ 一房主力面積 40－ 60㎡ 二房主力面積 80－ 90㎡ ?當(dāng)前酒店式公寓市場(chǎng) 主力面積 40－ 60㎡ （同質(zhì)化嚴(yán)重） ?高端產(chǎn)品不乏 80－ 90㎡ 且熱銷 （相對(duì)稀缺） 酒店式公寓市場(chǎng)分析 Page 27 目前寧波酒店式公寓市場(chǎng)分析 樓盤名稱 目前價(jià)格 （元 /平方米） 體量 去化率 類型 好陽(yáng)光 1170012023 210套 售罄 酒店式公寓 波特曼中心 1400017000 421套 售罄 酒店式公寓 南苑國(guó)際 1100015000 450套 售罄 酒店式公寓 環(huán)球中心 28000 約 587套 40％ 酒店式公寓 萬達(dá) 48克拉 1400015000 1148套 90％ 酒店式公寓 春天彼岸 9000 約 380套 90% 精裝 SOHO 風(fēng)格城事 1400015000 約 150套 50% 精裝單身公寓 雅戈?duì)?e 公館 13000 420套 98% 精裝單身公寓 凱德匯豪天下 預(yù)計(jì) 20230 150套 預(yù)約 精裝單身公寓 嘉華 SOHO 為定 360套 未售 精裝 SOHO 聯(lián)盛國(guó)際廣場(chǎng) 未定 約 650套 未售 酒店式公寓 通和英郡 預(yù)計(jì) 900013000 350套 未售 精裝 SOHO 學(xué)府一號(hào) 9500 1448套 售罄 精裝 SOHO 江南一品 未定 710套 未售 酒店式公寓， SOHO 迪賽明天廣場(chǎng) 未定 800套 未售 酒店式公寓 ?售價(jià)、去化 ?好的配套能提升品質(zhì)，提高售價(jià) ?投資性需求旺盛，去化速度較快 ?高端酒店式公寓受到客戶認(rèn)可 ?類型 ?類型定位較為模糊 ?更多以投資性需求定位為主 ?高檔次定位明顯拉開價(jià)格區(qū)間 ?高端產(chǎn)品擁有需求市場(chǎng)，并能較快去化 寧波主要酒店式公寓售價(jià) 、去化率、類型 酒店式公寓市場(chǎng)分析 Page 28 項(xiàng)目名稱 物管費(fèi)用 酒店管理 經(jīng)營(yíng)方式 好陽(yáng)光 3元 /㎡ /月 好陽(yáng)光酒店 分統(tǒng)一回租和自行租賃 波特曼中心 /㎡ /月 喜來登國(guó)際物業(yè) 委托酒店進(jìn)行售后代租或自行租賃 環(huán)球中心 /㎡ /月 高力國(guó)際 委托物業(yè)公司代為酒店式管理租賃 南苑國(guó)際 6元 /㎡ /月 南苑物業(yè) 委托物業(yè)管理公司代為管理和租賃 萬達(dá) 48克拉 /㎡ /月 萬達(dá)物管 委托物業(yè)公司酒店式管理，自行租賃 學(xué)府一號(hào) /㎡ /月 永成物業(yè) 業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后自行租賃 凱德匯豪天下 /㎡ /月 凱德物業(yè) 業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后自行租賃 雅戈?duì)?〃e 公館 /㎡ /月 建國(guó)物業(yè) 業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后自行租賃 風(fēng)格城事 /㎡ /月 珠江物業(yè) 業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后自行租賃 春天彼岸 /㎡ /月 中建物業(yè) 業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后自行租賃 寧波在售的酒店式公寓以及類似產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)方式 目前寧波酒店式公寓市場(chǎng)分析 經(jīng)營(yíng)方式小結(jié) ?當(dāng)前高端酒店式公寓均采?。撼鍪郛a(chǎn)權(quán)、酒店式服務(wù)、酒店代為租賃； ?高端產(chǎn)品物業(yè)管理均聘請(qǐng)國(guó)際知名管理公司擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問，物業(yè)費(fèi)在 6－ 10元 /㎡/月，通過去化率，可以看出，對(duì)高物業(yè)費(fèi)抗性相對(duì)較?。? ?一般單身公寓產(chǎn)品均采取統(tǒng)一出售，自行租賃模式，市場(chǎng)接受度較高。 國(guó)際知名物業(yè)公司參與物業(yè)管理是高端酒店式公寓必備軟件條件。 酒店式公寓市場(chǎng)分析 Page 29 目前寧波酒店式公寓市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 產(chǎn)權(quán) 層高 裝修標(biāo)準(zhǔn) 元 /㎡ 單價(jià) 元 /㎡ 波特曼中心 江東 商業(yè) 2023 14000－ 17000 好陽(yáng)光 江東 商業(yè) 2500 11700－ 12023 雅戈?duì)?e 公館 鄞州 住宅 1500 13000 風(fēng)格城事 (壹爵 ) 鄞州 住宅 － 1500 13000 春天彼岸 鄞州 商業(yè) 1500 9000 萬達(dá) 48克拉 鄞州 商業(yè) 1500 13500 環(huán)球中心 海曙 商業(yè) 3米 5000 28000 凱德匯豪天下 江北 住宅 1500 20230 嘉華 SOHO 鄞州 商業(yè) 位知 未知 8000 通和英郡 鄞州 商業(yè) 復(fù)式 —— 9000（單） 13000（復(fù)） 迪賽明天廣場(chǎng) 鄞州 商業(yè) 3米 預(yù)計(jì) 2023 —— 江南一品 (3幢 ) 科技 園 商業(yè) 復(fù)式 6米 3米 毛坯 精裝修 15000 (送陽(yáng)臺(tái) ) 13000(預(yù)估 ) 酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)、層高、產(chǎn)權(quán) ?產(chǎn)權(quán)：市場(chǎng)上酒店式公寓產(chǎn)權(quán)均為“商業(yè)”用地，“商改住”產(chǎn)品增多； ?市場(chǎng)對(duì)類似產(chǎn)品用地性質(zhì)抗性低 ?層高以平層較為普遍， ；部分產(chǎn)品以 LOFT形式推出，受到市場(chǎng)追捧； ?相對(duì)低總價(jià)，投資性產(chǎn)品，需求對(duì)層高抗性小 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍在 1500－ 2023元 /㎡ 。個(gè)別豪裝達(dá) 5000元 /㎡，以迎合定位檔次和高價(jià)格； ?高檔裝修更受自住性需求青睞 ?高端酒店式公寓產(chǎn)品更注重裝修檔次，提升自身品質(zhì)。 酒店式公寓市場(chǎng)分析 Page 30 樓盤名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 元 / m2 指標(biāo) 公共部位 廚房 衛(wèi)生間 好陽(yáng)光 2500 雙回路供電系統(tǒng)、管道天然氣、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防栓、滅火器 歐琳櫥具、管道天然氣 西班牙樂家潔具 波特曼中心 1500 可送新風(fēng)的中央空調(diào)系統(tǒng)，樓道高級(jí)大理石，大堂高級(jí)大理石、花崗石 電冰箱、電磁爐、微波爐和電水壺的，完善的廚房以及洗衣 /干衣機(jī) 潔具：坐便器，組合柜，面盆，淋浴房，面盆龍頭，淋浴龍頭， 環(huán)球中心 5000 乳膠漆（立邦）、地板實(shí)木、中央空調(diào)（大金），瑞士迅達(dá)電梯 /秒 高級(jí)品牌：油煙機(jī)、電冰箱、消毒柜、整體廚柜、微波爐等 按摩浴缸、防水液晶電視、衛(wèi)生間三件套 目前寧波酒店式公寓市場(chǎng)分析 ?裝修配臵： 酒店式公寓的裝修需要配臵全面的家居用品和主要辦公條件，裝修品牌的選擇偏向品牌化高檔化和環(huán)保化方向。品牌產(chǎn)品在裝修中等到了廣泛運(yùn)用，廚房：歐琳、科勒等；衛(wèi)?。簼h斯格雅、 TOTO、史密斯等；公共部分：大金、迅達(dá)等； 各案例裝修配臵 裝修配臵小結(jié) ?通過品牌合作提升品質(zhì) ?個(gè)性化品牌點(diǎn)綴突出個(gè)性化需求 酒店式公寓市場(chǎng)分析 Page 31 樓盤 配比率 配套 好陽(yáng)光 1： 1 咖啡廳、休閑室、餐廳、小型超市、美容美發(fā)廳、商務(wù)中心等設(shè)施 波特曼中心 1： 咖啡廳，休閑室，餐廳，小型超市，美容美發(fā)廳，商務(wù)中心 南苑國(guó)際 咖啡吧、中西餐廳、健身中心、美容 SPA、桑拿 環(huán)球中心 1： 豪華大堂、超級(jí)商場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)會(huì)館、商務(wù)中心、會(huì)議中心、休閑酒吧、餐飲餐廳、便利超市、健身中心、桑拿中心等一應(yīng)俱全 萬達(dá) 48克拉 1： 10部高速電梯、 600平米的挑空大堂、咖啡吧、萬達(dá)廣場(chǎng) 春天彼岸 1： 挑高大堂、主題咖啡吧、特色中西餐廳、健身房 風(fēng)格城事 1： 社區(qū)內(nèi)部打造泛會(huì)所概念、社區(qū)外部萬達(dá)廣場(chǎng) 凱德匯豪天下 1： 購(gòu)物中心、酒店、劇院等外部配套 各案配套設(shè)施 目前寧波酒店式公寓市場(chǎng)分析 ?健身中心、咖啡吧、餐廳、商務(wù)中心是配套比例最高的設(shè)施，基本上每個(gè)項(xiàng)目都具有這樣的配套服務(wù)； ?高端酒店式公寓充裕的車位配比是其基本需求，專用車庫(kù)，出入口設(shè)臵體現(xiàn)尊貴 配套設(shè)施小結(jié) ?高檔次酒店式公寓在滿足基本需求配套外，更應(yīng)迎合客群個(gè)性需求，配套相應(yīng)會(huì)所 酒店式公寓市場(chǎng)分析 Page 32 目前寧波酒店式公寓市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 客群 環(huán)球中心 有一定實(shí)力的投資者或者高端企業(yè)主，輻射面為大寧波區(qū)域，也有為數(shù)極少的杭州上?？腿耗酵雇∶? 波特曼中心 以投資性購(gòu)買為主，客群幾乎全都是寧波本地人 萬達(dá) 48克拉 外銷房，以寧波本地投資者為主，也有部分外籍人士 好陽(yáng)光酒店式公寓 為投資者，客群為寧波本地人 雅戈?duì)?e公館 風(fēng)格城事 凱德匯豪天下 春天彼岸 大寧波投資者，大寧波客群所占比重 90%以上 各案酒店式公寓客群分析 客群分析小結(jié) ?當(dāng)前寧波酒店式公寓市場(chǎng)以投資性需求為主，占有絕對(duì)主導(dǎo)地位 ?高端酒店式公寓自住型需求比重相對(duì)一般產(chǎn)品有所提高 ?客群以本地私營(yíng)業(yè)主為主 酒店式公寓市場(chǎng)分析 Page 33 未來寧波酒店式公寓分析 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 定位類型 房型面積 建筑面積 配套 開盤 /交房日期 凱德匯豪天下 江北區(qū) 精裝修單身公寓 4060㎡， 40占 80%。 400套 商業(yè)，社區(qū) 下半年開盤 /2023 嘉華 SOHO 鄞州區(qū) 精裝修 SOHO 3070㎡，主力 40㎡ 約 360套 辦公，商業(yè) 08年 9月 迪賽明天廣場(chǎng) 鄞州區(qū) 精裝修酒店式公寓 25㎡， 60㎡ 約 800套 商業(yè)廣場(chǎng)，酒店 08年底 聯(lián)盛國(guó)際廣場(chǎng) 鄞州區(qū) CEO酒店式公寓 未定 約 5萬㎡ 商業(yè)廣場(chǎng)，酒店 08年底 通和英郡 鄞州區(qū) 精裝修 SOHO公寓 3060㎡，主力 45㎡ 360套 社區(qū)配套 08年底 江南一品 東部高新區(qū) 精裝公寓，毛坯復(fù)式 單層 3640㎡，毛坯 80復(fù)式。 710套 商業(yè)，社區(qū)，商務(wù) 08年底 風(fēng)格城事 鄞州區(qū) 精裝單身公寓 40－ 50㎡ 約 150套 社區(qū)配套 08年年底 未來供應(yīng)小結(jié) ?可見未來市場(chǎng)酒店式公寓產(chǎn)品集中供應(yīng)，時(shí)間點(diǎn)在 08年底 09年初 ?鄞州區(qū)作為寧波樓市供應(yīng)主力，酒店式公寓產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇 ?相對(duì)高端的酒店式公寓在鄞州市場(chǎng)試水，有待市場(chǎng)需求認(rèn)可 酒店式公寓市場(chǎng)分析 Page 34 寧波酒店式公寓個(gè)案分析－－環(huán)球中心 ?地理位臵： 三江口，毗鄰天一廣場(chǎng) ?開發(fā)商： 銀億開發(fā)建設(shè) ?占地面積： ?總建筑面積： 17萬平方米 ?容積率： 10 ?綠化率： 20% ?戶型面積： 高級(jí)行政公寓（酒店式公寓） 40㎡ —122㎡不等，主 力面積為 40㎡ — 60㎡左右，約占總量的 82%。 ?物業(yè)形態(tài)： 3幢分別為 A棟 20層（ ）、 B棟 25層（ ）、 C棟 40層的高層和超高層組成。 ?銷售價(jià)格及銷售情況： ?行政公寓 2023516日開盤，精裝修價(jià)格 2500030000元 /平米，目前銷售率約 40%左右。 ?客群： 自住型比重相對(duì)較高 酒店式公寓市場(chǎng)分析 Page 35 建筑及外形 ?世界建筑設(shè)計(jì)十強(qiáng) —— 德國(guó) GMP國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司擔(dān)綱建筑主設(shè)計(jì) 。 ?建筑群由 3幢高層建筑聯(lián)合組成，分別為甲級(jí)寫字樓、高級(jí)行政商務(wù)樓、超五星級(jí)威斯汀酒店以及裙樓部分大型開放式商業(yè)廣場(chǎng)。 建筑體量 商場(chǎng)為 1~5層； A幢商務(wù)公寓為 20層； B幢寫字樓 25層； C幢商務(wù)公寓為 36層，五星級(jí)酒店為 40層。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，設(shè)施配備頂級(jí)高檔，全球定制一線高端名牌建材，配備有大型中央空調(diào)、 VRV空調(diào)以及眾多品牌電梯、自動(dòng)扶梯、觀光電梯，立面采用雙層中空 LOWE玻璃幕墻，其中公共部位與室內(nèi)均采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)精裝修。 服務(wù)措施 高力國(guó)際擔(dān)綱物業(yè)顧問 ,免費(fèi)設(shè)備維修、房間清掃、更換棉織品。洗衣享受酒店折扣等。 配套設(shè)施 小區(qū)內(nèi)部配套 :空中屋頂花園、地下室停車庫(kù)、超級(jí)商場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)會(huì)館、商務(wù)中心、會(huì)議中心、休閑酒吧、餐飲餐廳、便利超市、桑拿中心等一應(yīng)俱全 周邊配套： :坤和中心周邊教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)、金融、購(gòu)物、餐飲、酒店、文化娛樂齊全完備，商業(yè)、辦公、生活、休閑、娛樂都極其便利 裙樓商業(yè)配套 底層商鋪配套 個(gè)案點(diǎn)評(píng) 酒店式公寓市場(chǎng)分析 Page 36 寧波酒店式公寓個(gè)案分析－－ 48克拉 ?地理位臵： 鄞州區(qū)天童北路與四明中路交叉 ?開發(fā)商： 大連萬達(dá) ?占地面積： 4萬平方米 ?總建筑面積： 約 9萬多平方米 ?容積率： 約 ?戶型面積： 酒店式公寓面積 40㎡ — 80平米，主力面積 4060平米 ?物業(yè)形態(tài)： 高層公寓、酒店式公寓 ?銷售價(jià)格及銷售情況：已經(jīng)銷售 90%，精裝修價(jià)格 1300014000元 /平米，其中精裝修價(jià)格約 1500元 /平米。 ?客群： 以投資客為主 酒店式公寓市場(chǎng)分析 Page 3