【文章內(nèi)容簡介】 ?民間指數(shù) 4（社區(qū)指標(biāo)）： 信箱灰塵指數(shù) —— 一個(gè)小區(qū)的入住率高低，可以通過看業(yè)主信箱上面的灰塵。越多的信箱上常年有灰塵，說明入住率越低。 這適用于： 已經(jīng)入住的小區(qū)； 小區(qū)有可能出現(xiàn)兩個(gè)信箱，以常使用的為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 陽臺(tái)封閉指數(shù) —— 陽臺(tái)的閉合可以看出該房屋是自住多還是用于出租 — 、投資居多。因?yàn)榉课萦脕沓鲎?，業(yè)主是不會(huì)花錢把陽臺(tái)封閉好的，只有自己入住才會(huì)下功夫整理。同理可以推出陽臺(tái)栽花指數(shù)，晾衣指數(shù)，裝空調(diào)指數(shù)等等。 ?民間指數(shù) 4（社區(qū)指標(biāo)）： 高檔酒吧發(fā)票指數(shù) —— 一個(gè)地區(qū)的高檔酒吧里面不拿發(fā)票的人越多，說明該地區(qū)白領(lǐng)消費(fèi)能力越強(qiáng)，原因是白領(lǐng)自己消費(fèi)，沒有必要報(bào)銷，但是仍然消費(fèi)得起。這說明： 該地區(qū)的主力消費(fèi)群是高消費(fèi)白領(lǐng)，以及他們大多是在現(xiàn)代企業(yè)的高收入者； 高品質(zhì)小戶型適合該地區(qū)。 上海新天地的酒吧中消費(fèi)不拿發(fā)票的人多，周邊商業(yè)和住宅物業(yè)也以白領(lǐng)為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 謝謝大家！ 再 見！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品、客戶定位階段 ? 區(qū)域市場總體狀況 ? 區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ? 區(qū)域潛在客戶調(diào)查 區(qū)域所有項(xiàng)目： 在售項(xiàng)目 在建項(xiàng)目 規(guī)劃中的項(xiàng)目 尾盤項(xiàng)目 區(qū)域總量 （ 以項(xiàng)目為線索 ） ?供應(yīng)量 ?銷售率 ?銷售量 ?存量 ?銷售價(jià)格 區(qū)域市場總結(jié)： ?整體市場狀況 ?整體價(jià)格走勢 ?供應(yīng)類型 分類 大戶型 中戶型 小戶型 各種戶型 、 面積供應(yīng)量 ?銷售量 ?存量 ?銷售價(jià)格 區(qū)域結(jié)構(gòu)分布現(xiàn)狀： ?片區(qū)品種分布態(tài)勢 ?供應(yīng)量大的品種 ?空白品種 ?暢銷、滯銷品種 ?所有意向選擇本片區(qū)者 ?品種偏好 ?戶型偏好 ?價(jià)格偏好 ?環(huán)境偏好 ?潛在客戶品種偏好 ， 預(yù)期片區(qū)未來暢滯銷品種 ?潛在客戶的價(jià)格偏好，結(jié)合項(xiàng)目條件，預(yù)期可行的高利潤品種 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段 ?區(qū)域供應(yīng)總量及供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ?市場先進(jìn)項(xiàng)目可借鑒的規(guī)劃布局、平面戶型、設(shè)計(jì)優(yōu)勢 ?同質(zhì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套標(biāo)準(zhǔn) ?潛在客戶：需求產(chǎn)品細(xì)節(jié)、家庭構(gòu)成與生活習(xí)慣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷策略階段 ? 調(diào)查對象：可能同期競爭項(xiàng)目 ? 調(diào)查內(nèi)容：基本素質(zhì)、價(jià)格、銷售速度、推廣手法及效果、客戶構(gòu)成 區(qū)域及同質(zhì)項(xiàng)目競爭態(tài)勢 針對目標(biāo)客戶的有效推廣 ? 調(diào)查對象：上門進(jìn)線客戶、同質(zhì)項(xiàng)目客戶、平臺(tái)資源客戶 ? 調(diào)查內(nèi)容：構(gòu)成（行業(yè)、階層、現(xiàn)居地、工作地、家庭結(jié)構(gòu)、收入、教育 …… ）、接觸媒體、關(guān)注價(jià)值點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格策略與方案階段 ?競爭項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境、規(guī)劃建設(shè)、現(xiàn)場包裝、推廣措施等類比細(xì)項(xiàng) ?競爭項(xiàng)目銷售速度及銷售率 ?競爭項(xiàng)目各戶型、樓層、朝向的價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭樓盤打分表 心海伽藍(lán) 權(quán)重 % 打分 得分 備 注 項(xiàng)目 樓盤本體素質(zhì) 60% 項(xiàng)目屬性 10％ 位置 5 景觀 5 小區(qū)規(guī)劃 15% 項(xiàng)目規(guī)模 10 3 樓間距 5 平面設(shè)計(jì) 8% 通風(fēng)、采光、朝向 3 戶型設(shè)計(jì) 5 1 形象 7% 立面造型 /色彩 2 入戶大堂效果 2 公共部分裝修 3 設(shè)備 6% 智能化（互聯(lián)網(wǎng)、安防、局域網(wǎng)） /衛(wèi)星電視 2 0 0 電梯（品牌、載客量、每戶電梯數(shù)、電梯前室） 2 熱水、排煙道、消防等 2 0 0 材料 4% 門窗 2 開關(guān)、管線等 2 0 0 環(huán)境設(shè)計(jì) 10% 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)與面積 5 1 景致內(nèi)容（空中花園、游泳池、網(wǎng)球場） 5 1 樓盤附加值 40% 品牌形象 10% 發(fā)展商實(shí)力（品牌、口碑、信譽(yù)） 5 1 承建商（品牌、施工質(zhì)量、現(xiàn)場） 5 2 物業(yè)管理 15% 品牌 8 收費(fèi) 5 0 0 服務(wù)項(xiàng)目 2 0 0 展示條件 15% 售樓處、樣板房 5 2 園林展示 5 0 0 樓體展示（條幅等） 3 導(dǎo)示系統(tǒng) 2 0 0 6 影響因素折扣合計(jì) 100 理論價(jià)格 注：打分取值范圍： ~，項(xiàng)目與比較對象對比，打出項(xiàng)目的相對分值， 0為項(xiàng)目與之相當(dāng)， ~， ~ ， ~0，為略差； 0~， ~， ~。朝向分值打分：南北 ，東南 ，正南 ，西南 ，正東 ， 東北 ，正北 ，西 ，東西 ，西北 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售調(diào)整階段 ?成交客戶構(gòu)成、生活習(xí)慣 ?成交客戶重視的因素 ?未成交客戶成交受阻的因素 ?競爭項(xiàng)目價(jià)格變化、銷售狀態(tài)、推廣手法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 無錫馬山項(xiàng)目補(bǔ)充訪談報(bào)告 致：無錫風(fēng)水?。▏H）置業(yè)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開展工作內(nèi)容 9月 28～ 30日 描述目標(biāo)客戶特征，尋找訪談對象，制定及細(xì)化訪談問卷 10月 8日 預(yù)約訪談對象，調(diào)整補(bǔ)充訪談問卷 10月 9日－ 11日 對 20多位無錫、上海及周邊縣市目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行深度訪談 10月 12日－ 13日 整理訪談結(jié)果，分析整理訪談結(jié)論，驗(yàn)證項(xiàng)目整體定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 接受訪談人員名單 ?共訪談 23人 ?私營企業(yè)老板 9人 ?私營與股份制單位高級管理層 10人 ?上海投資客 1人 ?國企高層與政府官員 3人 1. 無錫怡信天成投資顧問有限公司總經(jīng)理 邱先生 2. 江南晚報(bào)廣告公司副總經(jīng)理 錢女士 3. 無錫市商業(yè)銀行行長助理 吳女士 4. 無錫蘇源實(shí)業(yè)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 陸先生 5. 上海浦東發(fā)展銀行無錫支行金融一部總經(jīng)理 陳先生 6. 無錫太湖國家旅游度假區(qū)招商旅游局局長 吳先生 7. 無錫某建筑公司總監(jiān) 周先生 8. 無錫鴻意地產(chǎn)總師辦主任 徐先生 9. 杭州華源集團(tuán)總經(jīng)理 蔣女士 10. 無錫二建總經(jīng)理 陳先生 11. 無錫某建筑公司總監(jiān) 于先生 12. 無錫某私營建筑設(shè)備公司老板 陳先生 13. 深圳某房地產(chǎn)開發(fā)公司無錫項(xiàng)目公司經(jīng)理 何女士 14. 無錫正邦廣告公司市場策劃公司總監(jiān) 丁女士 15. 無錫某建筑公司總經(jīng)理 周先生 16. 無錫天目裝飾工程有限公司總經(jīng)理 黃先生 17. 無錫第一人民醫(yī)院外科主任 吳先生 18. 蘇源傳播總經(jīng)理夫婦 曹女士 陳先生 19. 無錫順馳地產(chǎn)策劃經(jīng)理 陸女士 20. 江陰天水雅居餐飲管理有限公司總經(jīng)理 吳女士 21. 江蘇雪豹日化有限公司總經(jīng)理 李女士 22. 江陰希望房產(chǎn)公司總經(jīng)理 呂女士 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 訪談具體行程 日期與時(shí)間 采訪成員 訪談對象 職務(wù) 階層 訪談形式 9 Oct. 3:304:00 pm 馮剛、杜巖松、呂曉艷 何女士 深圳某房地產(chǎn)開發(fā)公司無錫項(xiàng)目公司經(jīng)理 外地公司駐無錫管理層 上海人、投資客 當(dāng)面訪談 8:008:30 pm 馮剛、呂曉艷 陳先生 無錫某私營建筑設(shè)備公司老板 無錫私企老板 電話訪談 8:409:00 pm 馮剛、呂曉艷 陳先生 無錫二建總經(jīng)理 無錫私企老板 電話訪談 7:508:20 pm 杜巖松 黃先生 無錫天目裝飾工程有限公司總經(jīng)理 無錫私企老板 電話訪談 10 Oct. 9:3010:30 am 馮剛、呂曉艷 陸先生 錢女士 無錫蘇源實(shí)業(yè)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 江南晚報(bào)廣告公司副總經(jīng)理 無錫國企管理高層 公司管理高層 當(dāng)面訪談 11:3011:00 am 馮剛、呂曉艷 陳先生 上海浦東發(fā)展銀行無錫支行金融一部總經(jīng)理 金融機(jī)構(gòu)管理高層 當(dāng)面訪談 9:009:30 am 杜巖松 于先生 無錫某建筑公司總監(jiān) 無錫私企管理層 當(dāng)面訪談 10:3011:00 am 杜巖松 徐先生 無錫鴻意地產(chǎn)總師辦主任 無錫私企管理層 當(dāng)面訪談 11:2011:50 am 杜巖松 蔣女士 杭州華源集團(tuán)總經(jīng)理 企業(yè)管理高層 電話訪談 2:002:30 pm 馮剛、呂曉艷 吳女士 無錫市商業(yè)銀行行長助理 股份制企業(yè)管理高層 當(dāng)面訪談 4:004:30 pm 馮剛、呂曉艷 吳先生 無錫太湖國家旅游度假區(qū)招商旅游局局長 政府官員 當(dāng)面訪談 5:005:20 pm 馮剛、呂曉艷 邱先生 無錫怡信天成投資顧問有限公司總經(jīng)理 私企老板 當(dāng)面訪談 2:002:30 pm 杜巖松 周先生 無錫某建筑公司總經(jīng)理 私企老板 電話訪談 3:304:00 pm 杜巖松 丁女士 無錫正邦廣告公司市場策劃公司總監(jiān) 私企管理層 當(dāng)面訪談 4:305:00 pm 肖禮報(bào)、杜巖松 吳先生 無錫第一人民醫(yī)院外科主任 政府公務(wù)員 當(dāng)面訪談 5:306:00 pm 杜巖松 徐先生 無錫某房地產(chǎn)策劃公司總經(jīng)理 私企老板 電話訪談 8:3011:00 pm 肖禮報(bào)、馮剛、杜巖松、呂曉艷 陸女士 曹女士 陳先生 無錫順馳地產(chǎn)策劃經(jīng)理 蘇源傳播總經(jīng)理夫婦 股份制企業(yè)管理層 私企老板 當(dāng)面訪談 11 Oct. 10:3011:00 am 肖禮報(bào)、馮剛、杜巖松、呂曉艷 呂女士 江陰希望房產(chǎn)總經(jīng)理 江陰私企老板 當(dāng)面訪談 11:3012:00 am 肖禮報(bào)、馮剛、杜巖松、呂曉艷 李女士 江蘇雪豹集團(tuán)總經(jīng)理 江陰私企老板 當(dāng)面訪談 3:304:00 pm 馮剛、杜巖松、呂曉艷 吳女士 江蘇天水雅居餐飲公司總經(jīng)理 江陰私企老板 當(dāng)面訪談 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié)論 1 無錫高端消費(fèi)者數(shù)量龐大，支付能力強(qiáng) ?高端消費(fèi)者數(shù)量龐大 ?無錫高端消費(fèi)者房地產(chǎn)支付能力強(qiáng) ?無錫稅務(wù)局登記的，年收入超過一千萬的人超過 6000人