【文章內(nèi)容簡介】 6 141283 3 渝北區(qū) 商業(yè)，金融業(yè)兼二類居住 78144 4 沙坪壩 二類居住為主，商業(yè) 639721 1595288 5 南岸區(qū) 二類居住，商業(yè)金融業(yè) 6 九龍坡區(qū) 二類居住為主，商業(yè) 1100708 7 江北區(qū) 商業(yè)金融業(yè)，二類居住 871691 8 大渡口 二類居住，商業(yè)金融業(yè) 303219 9 北部新區(qū) 商業(yè)金融業(yè)，二類居住 254555 10 北碚區(qū) 一類居住，二類居住 887293 合計(jì) 9957201 2023年 18月重慶土地成交況狀 ? 受政府打擊囤地行為的影響，開發(fā)商 2023年 18月取得的土地， 2023年上半年截止 8月份，應(yīng)該會(huì)推市銷售，預(yù)計(jì)分析 2023年上半年截止 8月份，重慶市場的新增可供應(yīng)房源供應(yīng)量充足； ? 根據(jù)土地供應(yīng)用途，供應(yīng)房源多為二類居住用地，高層、中小戶型會(huì)成為市場主流； ? 2023年下半年開工量及開出房源數(shù)量較大，看 10月房交會(huì)成交量，可預(yù)計(jì)今年下半年的存貨去化量，如成交量不高，則會(huì)對明年的市場造成沖擊，增大明年銷售壓力。 2023年 18月重慶土地成交況狀 新政對于后市影響及分析 2023年 4月，國務(wù)院連續(xù)出臺(tái)組合拳降溫樓市，頻率之密、力度之大、涉及面之廣，堪稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。新政下的重慶樓市有何變化？房價(jià)是否得以轉(zhuǎn)而直下？是否會(huì)出現(xiàn)退房潮等眾多疑問紛紛而至，新政之下，購房者、開發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士各方態(tài)度不一，為新政后的重慶樓市走向更添未知之?dāng)?shù)。而整個(gè)房地產(chǎn)市場又分為一級(jí)市場，即土地市場；二級(jí)市場，即一手房市場；三級(jí)市場，即二手房市場。我們將分別地分析新政對重慶市幾個(gè)不同市場的影響，推測各級(jí)市場可能出現(xiàn)的變化及發(fā)展的趨勢。 新政對于后市影響及分析 1）一級(jí)市場的影響 —— 土地供應(yīng)量將持續(xù)下降，單宗出讓土地的面積將會(huì)受到限制 獲得土地是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的第一步，也是必不可少的一步。而土地成本也是房地產(chǎn)開發(fā)中僅次于建安成本一項(xiàng)大的支出，加強(qiáng)對土地市場的調(diào)控是穩(wěn)定房價(jià)的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。 政府加大了土地市場的調(diào)控力度，重慶市的土地供應(yīng)量已經(jīng)明顯下降，而土地的單價(jià)卻提高了很多。 可以看出，今年下半年甚至明年或者后年，重慶市住宅用地的供應(yīng)量十分有限，而且供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生明顯的變化。 新政再次重申了禁止出讓別墅用地，高檔住宅用地供應(yīng)幾乎為零。普通住房供應(yīng)所占比例將會(huì)增加，但是由于總量太少，所以供應(yīng)量也不會(huì)太多。由于近年來我國大力倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，重慶市今年經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)占住宅用地供應(yīng)總量的比例由 6%～ 8%提高到 15%；近年來，重慶市城市化進(jìn)程明顯加快，城鎮(zhèn)人口與日劇增，大量的需求潛力刺激了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。然而由于制度不健全和一些不正當(dāng)?shù)男袨?，土地資源的浪費(fèi)情況也比較嚴(yán)重，重慶市用地產(chǎn)出只有上海的 1/3。所以重慶要控制土地供應(yīng)量，通過緊縮地根來維持經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)可持續(xù)性發(fā)展。 從目前的情況來看，重慶市拿地在 100畝以上的開發(fā)商的實(shí)力參差不齊。對實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商而言，大規(guī)模的樓盤不僅可以增加收益，而且可以提高聲譽(yù)，所以開發(fā)出的大多是中高檔次的樓盤，并不適合普通消費(fèi)者；而對實(shí)力較弱的開發(fā)商而言，在支付了大量的土地成本之后，他們是否還有充足的資金去保證產(chǎn)品的質(zhì)量不得不打上一個(gè)問號(hào)。這樣對于重慶房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展肯定是會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面作用的。 2）二級(jí)市場的影響 —— 短期看跌，長期看漲 隨著國務(wù)院房地產(chǎn)新政的進(jìn)一步坐實(shí)，前期受購房者追捧，剛性需求旺盛的中小戶型房源的受關(guān)注度會(huì)有一定程度的降溫，而市場需求的主力房源會(huì)逐步過渡到以三房為主，購房者更加追求一步到位，所謂的“三宜房源” (宜租、宜售、宜投資 )將不復(fù)存在。 在重慶， 70%以上的二手房銷售還是自住和改善性住房投資，是剛性需求，很大一部分人資金并不充裕，在利息上也很在意。新政出臺(tái)后，對自住、改善性住房、投資型客戶都有制約作用，在我市對低收入的剛性住房需求制約更大，接下來重慶樓市的成交量會(huì)出現(xiàn)下降，成交額會(huì)下滑，不過重慶房價(jià)與全國相比總體較低，從長遠(yuǎn)來看，還是會(huì)上行。 3）投資市場的影響 —— 增值空間依然看好 至于近期中央頻出樓市調(diào)控政策，物業(yè)稅一再傳言要推出，我們認(rèn)為，此輪政策波及重慶影響不大，主要矛頭還是指向京滬廣深一線大城市。 國家的政策對重慶等二線城市來說，影響不大，房價(jià)并不像北京、深圳、上海泡沫那么大，對于看好的地段，具有投資價(jià)值的別墅，肯定不會(huì)因?yàn)檎叨煌顿Y， 問到本次政策的調(diào)控，這些外來客商普遍認(rèn)為：目前重慶核心區(qū)域的房產(chǎn)單價(jià)才 1萬 ~2萬，還是很有增值空間的，而且他們十分看好重慶未來的城市發(fā)展。并且很大部分投資客采取一次性付款，所以他們認(rèn)為目前的新政對自己的投資沒有影響。 新政對于后市影響及分析 E4項(xiàng)目營銷策略建議 市場情況對接分析 根據(jù)對 10年上半年的市場銷售數(shù)據(jù)整理分析及下半年市場走勢預(yù)估，我們認(rèn)為以下幾個(gè)方面是需要 E4項(xiàng)目需要考慮與解決的： ? 政策調(diào)控后期的不可預(yù)計(jì)，銀行放貸政策的縮緊會(huì)讓市場觀望情緒更加嚴(yán)重，買方與賣方之間的拉鋸會(huì)呈進(jìn)一步白熱化趨勢； ? 下半年新增放量不減與歷史存量齊發(fā)，高層產(chǎn)品、小戶型產(chǎn)品的市場競爭無疑會(huì)更加激烈； ? 二手房市場會(huì)有短時(shí)間內(nèi)的降價(jià)趨勢，本項(xiàng)目周邊多為二手房供應(yīng)產(chǎn)品，受到波及在所難免； ? 中小戶型首次應(yīng)該是滿足剛性需求客戶，產(chǎn)品本身有此方面的優(yōu)勢，如何把握并放大（借以吸引部分投資客群）是成敗的關(guān)鍵； ? 未來可能由一線開發(fā)公司帶來的降價(jià)威脅使項(xiàng)目在營銷、定價(jià)策略上需要謹(jǐn)慎前行。 綜上總總，為快速回籠資金，避免市場風(fēng)險(xiǎn)，我們提出以下建議以供參考： 1）推盤節(jié)奏建議： 一次性推出，分棟分戶型銷控 下半年市場放量大，而項(xiàng)目本身體量小，為避免客戶選擇面小而被流失，盈方建議將所有產(chǎn)品一次性推出市場。銷控方面，掌握“搭配”原則，中小戶型在每一時(shí)間段都會(huì)有搭配銷控比例，避免小戶型去化過快，而 80㎡以上中等戶型耽誤銷售周期。 2）價(jià)格策略建議： 以卡鑒客，據(jù)市定價(jià)；低開穩(wěn)走，小步快跑 項(xiàng)目前期將用辦“卡”的形式鑒別客戶意向，辦卡免費(fèi)，多次刷卡享受優(yōu)惠。后根據(jù)客戶“刷卡”的情況判斷項(xiàng)目市場接受度，在 1個(gè)月的市場試探后正式確定開盤價(jià)格。根據(jù)對周邊物業(yè)價(jià)值的分析及項(xiàng)目自身資金回款要求，初步建議項(xiàng)目成交均價(jià)位于 6500元 — 7500元之間，根據(jù)后期市場情況及購房者反應(yīng)作出調(diào)整確定。 E4項(xiàng)目營銷策略建議 E4項(xiàng)目營銷策略建議 3）營銷策略建議： 以卡蓄客，刷卡有禮；外圍掃蕩，成交至上 為在短時(shí)間內(nèi)積聚人氣和有效區(qū)分意向客戶，前期未正式銷售前將采用辦理“中新 青英會(huì)員卡”的形式完成意向客戶積累。同時(shí)通過輪班輪點(diǎn)的形式，由銷售人員進(jìn)行外圍掃蕩，主要目標(biāo)將放在二手房交易市場，同類產(chǎn)品銷售部周圍。以信息告知，帶路引導(dǎo)的方式攔截一切市場意向客戶。銷售團(tuán)隊(duì)改傳統(tǒng)做銷為主動(dòng)行銷，一切為了成交。 4）推廣策略建議： 概念炒作，突出稀缺 通過一種青年精英社區(qū)的概念塑造，在推廣面市上高舉高打。占據(jù)市場運(yùn)動(dòng)精致小區(qū)領(lǐng)跑者地位，通過對首次置業(yè)者的“新生活”的誘導(dǎo)，完成市場認(rèn)知及認(rèn)同度的鋪蓋工作。奧體旁邊的小戶型產(chǎn)品已然不多，城市綜合體的精致小戶型組團(tuán)甚是稀少，通過媒體炒作與其他宣傳推廣，制造客群向往與市場緊迫感，同時(shí)吸引投資客群。 5）交房標(biāo)準(zhǔn)建議： 清水交房，重時(shí)重諾 根據(jù)前期市場成交數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在的購房者對于精裝修物業(yè)缺乏信任感。工程部也沒必要在此方面浪費(fèi)精力，重視毛坯房交房標(biāo)準(zhǔn)與時(shí)間并在銷講中予以明確依然足夠。 四、定位篇 ① 成熟小區(qū)包夾中有一定的居住氛圍； ② 與輕軌 2號(hào)線站距離近，有交通配套的硬件支持； ③ 依附中新 城上城城市綜合體定位，營銷推廣方面可借勢； ④ 毗鄰?qiáng)W體中心，有助項(xiàng)目形象上的提升； ⑤ 戶型設(shè)計(jì)符合現(xiàn)在主流需求，配比合理，無明顯缺陷。 ① 居住氛圍尚未形成，且相鄰住宅價(jià)值不高，限制項(xiàng)目作為高溢價(jià)產(chǎn)品打造； ② 項(xiàng)目體量小，自身配套少，多依附于周邊社區(qū)配套，業(yè)主生活有不便因素； ③ 經(jīng)過小區(qū)的公交線路少，距袁家崗公交樞紐站及輕軌站皆有一定的步行距離。 ，交通出行選擇少。 ① 奧體片區(qū)尚無新的住宅產(chǎn)品規(guī)劃，項(xiàng)目自身體量小，易完成快速消化目標(biāo)； ② 戶型設(shè)計(jì)以中小戶型為主，置業(yè)壓力小，容易被剛性需求客戶所接受； ③ 開發(fā)公司重組上市，