【文章內(nèi)容簡介】 立云南省的政府關(guān)系網(wǎng)絡(luò)〔五〕建立項目運作和資產(chǎn)管理體系〔六〕建立投資退出機制3/27/2023 42保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案云南城投在城市開發(fā)業(yè)務(wù)上的定位為 “ 一級半開發(fā)商 ” ，這種介于政府和普通運營商之間的特殊身份，決定了培育和充分利用政府資源的重要性省全資控股 +城市開發(fā)政府普通房地產(chǎn)開發(fā)商土地一級半開發(fā)商 政府土地儲備機構(gòu)體制改革政策?雖然名義上是符合《公司法》的國有獨資公司，但在人事權(quán)、財務(wù)權(quán)和投資決策權(quán)上，往往受到母公司的制約與限制；?完成政府交辦項目時與省政府的博弈會直接影響公司收益。投融資政策在公用基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革的沖擊下，云南城投要想以更快的速度發(fā)展，必須靈活的運用多種形式進行融資，在省政府態(tài)度消極、市政府見利起意的環(huán)境中，這類政策的支持尤其關(guān)鍵。土地相關(guān)政策作為土地一級半開發(fā)商，在獲取土地一級開發(fā)資質(zhì)和獲取生地時，與當(dāng)?shù)卣g的博弈，對公司運作成本產(chǎn)生最為直接的影響?？赡苄枰恼咧С执笮瓦\營商3/27/2023 43保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案加強培育政府關(guān)系資源，云南城投需要注重五項基本工作明確政府公關(guān)目標建立政府公關(guān)意識 組織與人力保障 公關(guān)渠道保障1 2 3 4在公司內(nèi)部強化對政府的 主動 公關(guān)意識明確政府的政策和背后的意圖；明確城投政策需求設(shè)定相應(yīng)的崗位職責(zé)專門負責(zé)重要外事接待政府公關(guān)的渠道應(yīng)多元化：日常往來、政府活動、官員來訪、定期拜訪等除以上重要工作外，對于政府關(guān)系的培育，更需要強化高層領(lǐng)導(dǎo)培育政府資源的積極作用53/27/2023 44保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案在以上五項措施中重點加強以下兩個方面的工作，以保證政府公關(guān)的有效性和持續(xù)性? 在公司內(nèi)部設(shè)立承擔(dān)政府公關(guān)職責(zé)的專職崗位，主要承擔(dān)政府公關(guān)職能，負責(zé)與有關(guān)政府公關(guān)聯(lián)系工作；? 招聘具有政府關(guān)系背景以及豐富公關(guān)工作經(jīng)驗的人才加盟；? 聘請離休的原省政府 /機關(guān)高層領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任顧問，推動政府公關(guān)活動；? 制定政府關(guān)系工作計劃，針對不同政府關(guān)系對象，進行適當(dāng)分工，分別對口聯(lián)系國土資源廳（局）、建設(shè)廳（局）、省政府、昆明市政府及各地州市各政府機關(guān)。 組織與人力保障措施? 制定與政府日常往來的相關(guān)流程，并對相關(guān)人員進行禮儀培訓(xùn)；? 積極參加政府組織的各類業(yè)務(wù)相關(guān)的活動，以建立人脈關(guān)系；? 邀請具有特殊身份、名望的領(lǐng)導(dǎo)（不限于云南?。┑焦緟⒂^具體項目，加深其對項目的了解，加強云南城投的品牌知名度，以建立往來關(guān)系；? 定期拜訪相關(guān)部門的負責(zé)人，以了解最新政策和云南省的相關(guān)規(guī)劃。公關(guān)渠道保障3/27/2023 45保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案報告二級目錄〔一〕完善戰(zhàn)略導(dǎo)向的組織保障體系〔二〕規(guī)范主要管理流程與業(yè)務(wù)流程〔三〕建立人力資源保障體系〔四〕建立云南省的政府關(guān)系網(wǎng)絡(luò)〔五〕建立項目運作和資產(chǎn)管理體系〔六〕建立投資退出機制3/27/2023 46保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案在項目前期和籌備階段，云南城投應(yīng)注意四大關(guān)鍵問題投資機會管理 投融資決策 項目策劃 項目團隊?投資機會信息管理人員必須足夠?qū)I(yè)；?控制投資機會和信息的管理成本；?建議把可行性研究分成兩個或三個階段：初步可研－深度可研－決策性可研。?制定相應(yīng)的制度、流程，并嚴格貫徹執(zhí)行；?董事會前被否定的投融資項目需備案并定期進行匯報；?聽取外部專家意見，謹慎進行投資和融資安排。?規(guī)劃應(yīng)適度超前，可聘請外部專家；?投資安排和預(yù)算應(yīng)上報董事會批準；?設(shè)計合理的組織結(jié)構(gòu)和管控模式，對項目公司進行監(jiān)控。?項目公司依據(jù)《公司法》進行運作；?項目責(zé)任人由經(jīng)理班子提名，董事會任命；?依據(jù)不同的項目規(guī)模設(shè)定人事任免權(quán)限。項目運作管理階段項目前期與籌備階段1 23/27/2023 47保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案在項目運作管理階段，云南城投應(yīng)注意根據(jù)不同的項目特點，適當(dāng)調(diào)整管理模式，并注意四大關(guān)鍵問題合同管理 費用管理 質(zhì)量管理 風(fēng)險管理?建立規(guī)范的合同管理制度與流程；?大額合同需聘請外部法律專家?guī)椭鷽Q策；?合同簽訂時應(yīng)注意三大關(guān)鍵權(quán)限的歸屬：優(yōu)先收益權(quán)、管理控制權(quán)和資產(chǎn)處置權(quán)。?項目發(fā)生費用需定期上報總部；?不定期對發(fā)生費用進行審查，控制風(fēng)險；?資金使用變動超出預(yù)算10%時，應(yīng)及時上報董事會進行決議。?采取招標方式進行工程質(zhì)量的控制；?合作伙伴 的選擇要求：豐富的運作經(jīng)驗、優(yōu)秀的品牌；?項目質(zhì)量標準發(fā)生變動時，應(yīng)及時上報董事會進行決議。?穩(wěn)健投資，控制項目投資節(jié)奏；?將風(fēng)險管理職能劃歸專門部門進行強化；?重點監(jiān)控 市場風(fēng)險和資金成本風(fēng)險 ；?建立風(fēng)險處置機制，并將處置結(jié)果及時匯報董事會。項目運作管理階段項目前期與籌備階段1 23/27/2023 48保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案報告二級目錄〔一〕完善戰(zhàn)略導(dǎo)向的組織保障體系〔二〕規(guī)范主要管理流程與業(yè)務(wù)流程〔三〕建立人力資源保障體系〔四〕建立云南省的政府關(guān)系網(wǎng)絡(luò)〔五〕建立項目運作和資產(chǎn)管理體系〔六〕建立投資退出機制3/27/2023 49保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案非正常項目退出機制：宏觀經(jīng)濟 /產(chǎn)業(yè)政策等眾多不確定因素的變化，可能導(dǎo)致項目的中止，作為專業(yè)投資公司需建立項目退出機制，盡可能減少項目的損失宏觀經(jīng)濟的變化產(chǎn)業(yè)政策的變化市場的變化立項的失誤其它因素的變化項目繼續(xù)實施的意義 ？中止：原投資打水漂 ！繼續(xù)：更大投資風(fēng)險 ！項目非正常情況下的退出，關(guān)鍵要素是考慮沉沒成本的大小，要把握時機，力爭 投資變現(xiàn)3/27/2023 50保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案正常項目退出機制：作為專業(yè)投資公司，在公司投資實現(xiàn)盈利的時候，也應(yīng)采取合理的投資組合和融資手段，通過項目退出機制，降低資金鏈可能帶來的財務(wù)風(fēng)險投資組合股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)交易上市退出新股發(fā)行條件產(chǎn)權(quán)交易掛牌國內(nèi) +國際退出制度建立的關(guān)鍵點 ：n優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相關(guān)項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，國內(nèi)公司采用 現(xiàn)金交易 最佳；n 通過 國內(nèi)上市 退出，需經(jīng)過較長的上市等待期，且在流通上也受到限制；n實物資產(chǎn)通過產(chǎn)權(quán)交易中心退出。實物資產(chǎn)股權(quán)資產(chǎn)3/27/2023 51保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案報告一級目錄一、戰(zhàn)略實施基本原則二、建立商業(yè)公司文化三、夯實公司基礎(chǔ)管理四、提高三項關(guān)鍵能力五、公司融資思路設(shè)計六、戰(zhàn)略實施的調(diào)整3/27/2023 52保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案報告二級目錄〔一〕項目調(diào)研和篩選能力〔二〕項目立項決策能力〔三〕公司融資管理能力3/27/2023 53保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案對項目進行調(diào)研和篩選是投資公司的一項基礎(chǔ)性工作，是項目投資決策的重要依據(jù)，是投資公司提高投資效益、預(yù)防決策失誤、保證項目正常運營的基礎(chǔ)市場競爭環(huán)境下相關(guān)利益主體的市場化選擇政府管理經(jīng)濟和服務(wù)企業(yè)的職能趨于市場化銀行及金融部門開始全面市場化運作企業(yè)作為投資主體的地位進一步明確符合市場規(guī)律的投資、融資體系逐步建立完善市場化運作對投資公司的項目調(diào)研和篩選提出了更高、更嚴格的要求3/27/2023 54保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案項目投資作為重要的戰(zhàn)略決策，決策的科學(xué)性要求很高，項目投資失誤將給企業(yè)帶來極大的不良后果。因此，對項目進行科學(xué)的調(diào)研和篩選是項目投資決策的重要環(huán)節(jié)，必須予以高度重視項目調(diào)研和篩選所關(guān)注的問題項目的市場前景在市場規(guī)則已經(jīng)變化的環(huán)境下，作為具有政府背景的投資公司，必須切實提高項目的調(diào)研和篩選能力項目建設(shè)和運營的必要資源項目的投資效益項目的風(fēng)險分析產(chǎn)品和服務(wù)的競爭性項目決策失誤的預(yù)防城投公司作為一家成立不久的投資公司，在進行項目投資時更要慎重，目前公司投資分析和項目管理人員的素質(zhì)與投資公司的要求還有一定差距，因此，必須加強相關(guān)人員的項目調(diào)研和篩選能力。3/27/2023 55保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案在市場經(jīng)濟條件下，云南城投必須按照商業(yè)化投資公司的模式運營，在進行項目調(diào)研和篩選時，除對社會效益和技術(shù)指標進行評價外，更要特別注重對財務(wù)指標的評價、融資方案的選擇和投資風(fēng)險的分析項目可行性研究的主要內(nèi)容市場分析和預(yù)測資源條件分析技術(shù)方案投資估算融資方案風(fēng)險分析社會評價……財務(wù)評價從公司目前制作的可行性研究報告來看，在論證項目融資方案、財務(wù)評價及風(fēng)險分析等方面還存在不足之處，不足以作為投資決策的充分依據(jù)3/27/2023 56保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案從投資的角度把握財務(wù)評價、融資方案和風(fēng)險分析的關(guān)注點財務(wù)評價 融資方案 風(fēng)險分析選定財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；估算銷售收入和成本費用；編制財務(wù)評價報表，進行盈利能力和償債能力分析；進行不確定性分析；編制財務(wù)評價報告。投資估算；資金來源選擇；資本金和債務(wù)資金的結(jié)構(gòu)；融資方案分析。風(fēng)險因素識別；風(fēng)險評估（專家評估、風(fēng)險因素取值評定、概率分析）；風(fēng)險防范對策選擇。在初創(chuàng)期，城投公司每個投資項目的成敗對公司的生存發(fā)展都具有重大影響，因此，進行項目調(diào)研和篩選時必須依照 “項目精、數(shù)量少、規(guī)模大 ”的布局原則，謹慎行事。3/27/2023 57保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案存在問題 改進措施?借助外部專家力量（專家訪談、專家打分、購買專業(yè)投資機構(gòu)報告等）?管理理念轉(zhuǎn)變：給予充分時間調(diào)研篩選?管理方式轉(zhuǎn)變：專業(yè)人員負責(zé)?建立、完善行業(yè)信息資料庫?人員能力和素質(zhì)不足?項目調(diào)研和篩選時間倉促?資料積累不足云南城投作為具有政府背景的投資公司，由于受到政府機關(guān)辦事風(fēng)格的影響，市場化意識仍有欠缺，從領(lǐng)導(dǎo)到員工的思想觀念還需轉(zhuǎn)變，需要不斷強化公司經(jīng)營的風(fēng)險意識。分析公司項目調(diào)研和篩選能力不強的原因，采取相應(yīng)措施予以改進3/27/2023 58保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案報告二級目錄〔一〕項目調(diào)研和篩選能力〔二〕項目立項決策能力〔三〕公司融資管理能力3/27/2023 59保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案與投資條件和環(huán)境相聯(lián)系的投資策略投資條件與投資環(huán)境分析收益 /風(fēng)險評價投資方案實施投資方案分析目標：投資決策的原則策略：總體規(guī)劃數(shù)據(jù)、信息收集分析方法與評價指標選擇備選方案分析比較是否投資具體方案投資時機投資方式（投資角色、產(chǎn)權(quán)形式）融資方式、財務(wù)結(jié)構(gòu)、投資組合風(fēng)險評估與防范融資、建設(shè)、經(jīng)營市場分析政策分析自身條件分析項目立項決策所應(yīng)關(guān)注的問題項目立項決策是決定項目投資最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決策的科學(xué)性要求很高。因此，對項目的立項決策必須予以高度重視，切實提高公司高層的立項決策能力和完善立項決策程序項目立項決策的實質(zhì)就是對收益與風(fēng)險的權(quán)衡后做出選擇3/27/2023 60保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案根據(jù)城投公司的特點和現(xiàn)狀，在對項目立項決策時，要掌握好投資收益與風(fēng)險的平衡，把握好 “ 寧缺勿濫 ” 的原則? 由于投資交易都是在信息不對稱的條件下完成，投資決策信息幾乎都不是充分必要條件，堅持一定的基本原則是控制投資風(fēng)險必不可少的手段；? 風(fēng)險與收益是伴生的，在投資決策之前，一定要充分考慮項目的風(fēng)險性，是否在公司的可承受范圍內(nèi)及是否在公司的可控范圍內(nèi)，絕不投資風(fēng)險無法承受或控制的項目。投資公司必須堅持的投資基本原則交易增值現(xiàn)金流入風(fēng)險可控3/27/2023 61保密文件，版權(quán)所有云南省城市建設(shè)投資有限公司戰(zhàn)略實施方案建立投資決策委員會 /機制： “ 投資決策 ” 是項目立項的唯一通道，建議成立公司投資決策委員會，并完善委員會表決機制股東大會專業(yè)委員會經(jīng)理班子董事會監(jiān)事會職能部門職能部門職能部門職能部門職能部門職能部門項目公司項目公司項目公司項目公司項目公司項目公司項目公司投資決策委員會考核 /薪酬委員會審計監(jiān)察委員會預(yù)算管理委員會1. 投資決策委員會包括所有董事，非董事公司高級管理人員可以列席會議，發(fā)揮專家作用，但沒有表決權(quán)；2. 投資決策委員會可以外聘專家，提供專家意見，