【文章內容簡介】 與拓展戰(zhàn)略ⅰ ） 項目開發(fā)與資源儲備ⅱ ）資金運籌ⅲ ）市場營銷ⅳ ）合作與借勢(Ⅴ )風險因素與規(guī)避策略167。 次主導業(yè)務：房地產配套開發(fā)167。 副業(yè)：摒棄醫(yī)藥醫(yī)療，伺機培育新增長點167。 資本運作：搭車長影，橫向聯(lián)合41國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃現(xiàn)國信集團 SWOT分析（一）q 優(yōu)勢 167。 “共有民營 ”理念構筑的協(xié)作團結的企業(yè)核心團隊167。 在長春市中心區(qū)域間接擁有房地產項目儲備資源167。 與地方政府和社會各界的關系良好，在開展業(yè)務和謀求發(fā)展時能得到普遍支持167。 企業(yè) 三年房地產開發(fā)，積累了一定項目運作經驗q 劣勢 167。 雖然連續(xù)開發(fā)的三個項目規(guī)模在不斷擴大，但還未形成規(guī)模優(yōu)勢 167。 缺乏自有資金167。 新興民營企業(yè)，融資能力相對較差167。 專業(yè)化程度低167。 人力資源結構缺陷 42國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q機會 167。市場的潛在需求長春市區(qū)開發(fā)目標為：到 2023年長春市城市實際居住人口控制在 255萬人以內，建成區(qū)用地控制在 200平方公里以內， 建設用地規(guī)范面積 13平方公里 ，城市人均居住面積達到 11平方米。長春市的房地產開發(fā)遵循 “統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設 ”的方針，堅持舊城改造與新區(qū)開發(fā)相結合的原則。 每年住宅需求量在 200萬平方米左右167。長影轉型期土地資源的充分利用國信應憑借與長影前期項目合作中樹立起的良好企業(yè)信譽、與長影高層的人際關系，在長春市房地產業(yè)逐漸步入規(guī)范化的轉軌時期，在長影股份公司逐漸規(guī)范化運作之季，進一步穩(wěn)固與長影的長期合作，充分開發(fā)、利用長影廠區(qū)范圍內的土地資源q挑戰(zhàn) 167。房地產開發(fā)屬資金密集性行業(yè)，國信在自有資金不足、融資能力相對較差的情況下，資金成為影響其房地產開發(fā)的瓶頸問題167。目前開發(fā)項目運營的進展狀況，將直接影響到與長影的長遠合作，影響到今后的資源儲備167。長春市聚集著 400多家房地產企業(yè)，加之實力雄厚的外來開發(fā)商的不斷進入， 房地產行業(yè)競爭愈來愈激烈現(xiàn)國信集團 SWOT分析（二）43國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃未來五年，借助長影的土地資源儲備和外部資源，通過規(guī)模化項目開發(fā)運作，提升國信房地產產業(yè)的綜合競爭能力，發(fā)展成為長春市具有一定房地產開發(fā)實力的房地產服務提供商開發(fā)品種：住宅樓、商住樓 開發(fā)規(guī)模：五年開發(fā)量達到 30－ 35萬平方米總銷售額 710億元，利潤達 在長春市市場占有率達到 2%－ %，進入到長春市房地產開發(fā)商規(guī)模前 30位 房地產業(yè)五年內的戰(zhàn)略目標44國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q歷史與現(xiàn)實的結合167。房地產業(yè)在國信歷史上地位，決定了其作為國信主業(yè)是歷史的必然性 ?房地產開發(fā)是國信盈利能力最強的業(yè)務?房地產開發(fā)創(chuàng)造的利潤是國信總利潤比重最大的業(yè)務，三年均在 75％以上?房地產開發(fā)是占用國信人力資源、資金、社會資源的最多的業(yè)務167。國信現(xiàn)階段以及將來五年內，房地產的主業(yè)地位不可改變?從國信資源儲備上看，用于房地產開發(fā)的資源最多?從國家的政策支持，以及長春市的經濟發(fā)展趨勢看，房地產業(yè)仍是最有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)?從盈利能力上，房地產業(yè)仍是對國信貢獻最大的產業(yè) 明確確立房地產主業(yè)地位（一）45國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q揚長避短與借船出海167。房地產市場進入穩(wěn)定有序的發(fā)展軌道后，中小房地產企業(yè)的競爭弱勢會更加突出。因此，國信宇華要找到適合自己的新的發(fā)展方向，向 “大 ”而 “強 ”的方向發(fā)展，提高綜合競爭力與實力167。引入戰(zhàn)略合作伙伴（如廣西中大），利用其擁有的融資能力強、多年房地產開發(fā)積累的豐富專業(yè)運作能力，來彌補國信的劣勢與不足，同時滿足中大資源儲備貧乏的不足，通過優(yōu)勢互補，真正發(fā)揮出 1＋ 12的協(xié)同作用，壯大國信開發(fā)實力167。發(fā)揮國信是長影股份第二大股東的作用，強化國信與長影的長期利益共同體的關系 ?在推行新的房地產土地政策之前，雙方合作的項目繼續(xù)按照 “長影提供開發(fā)用地，國信集團負責項目開發(fā)實施，雙方按實現(xiàn)利潤 4（長影）： 6（國信）比例共同獲益 ” 的方式進行?在土地開發(fā)政策的調整后，為避免由于 “土地使用權招標、拍賣 ”導致外界房地產公司對 “盤活長影國有土地資源 ”的介入，雙方合作的方式應作相應調整，即國信以長影股份自行開發(fā)長影土地的名義進行房地產開發(fā)， 雙方按新的比例共同獲益 明確確立房地產主業(yè)地位（二）46國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q項目開發(fā)與資源儲備167?，F(xiàn)有項目的運作?通過國信集團公司內部相關部門的配合，完善項目的配套設施建設，特別重視國信物業(yè)管理公司的供暖工作?強化樓盤營銷工作，利用地理位置優(yōu)勢，采用出租、出售相結合，以租代售等靈活多樣的優(yōu)惠措施，盡早引入龍頭企業(yè)，并以此帶動人氣，加快商鋪的銷售?在商鋪趨旺的同時，從消費者衣食住行等諸方面全面考慮，進一步完善社區(qū)服務體系，包括吉深藥店分店的盡早開設167。下一步開發(fā)項目的儲備?積極籌備 “陽光景都 ”二期開發(fā)工程的相關工作?做好 “陽光景都 ”三期用地及項目整體規(guī)劃工作 房地產主業(yè)加強與拓展戰(zhàn)略（一）47國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q資金運籌167。提高國信存量資金的運用效率167。向其它企業(yè)進行短期、臨時性的靈活資金拆借，解決部分資金周轉問題167。充分利用幾年來已經形成的集團項目開發(fā)信譽，實現(xiàn)由施工單位同意進行大比例工程建設墊資167。調動各種資源，通過采取適宜營銷策劃，廣告促銷等市場途徑，積極進行項目銷售，用銷售回款進行滾動式開發(fā)167。通過利用本地資源，戰(zhàn)略合作伙伴資源，以擔保貸款、抵押貸款等方式，爭取銀行貸款對項目的支持房地產主業(yè)加強與拓展戰(zhàn)略（二）48國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q市場營銷167。研究掌握消費者的真正需求，分析消費者的購房動機，采取新城市生活主義開發(fā)模式，新城市生活主義的開發(fā)模式＝產業(yè)化打造的換代住宅＋街坊化的配套與服務＋和諧優(yōu)美的自然環(huán)境＋濃郁迷人的文化氛圍，在 “陽光景都 ”房地產項目中以質量、物業(yè)管理、配套服務、文化氛圍營造等方面下功夫，提升項目整體形象167。注重品牌宣傳與推廣針對 “長影陽光景都 ”項目，重點突出其影視文化藝術社區(qū)特色，強化其獨一無二的差異性特點，通過多渠道、全反復位的推介，逐漸樹立 “國信品牌 ”、 “陽陽光景都 ”品牌，為國信企業(yè)的長遠發(fā)展、 “陽光景都 ”項目的繼續(xù)延伸作鋪墊167。建立有效的銷售機制通過建立富有激勵作用的銷售獎勵機制，激發(fā)公司全體人員參與產品的宣傳與銷售，縮短銷售周期 167。進行營銷策劃與專業(yè)策劃公司合作通過采取 “名人效應 ”、 “轟動效應 ”、 “差異定價 ”等有效的營銷策劃，達到在短時間內，迅速提高國信品牌、 “陽光景都 ”項目品牌知名度、提高銷售效率的目的167。與專業(yè)銷售公司合作借助房地產專業(yè)銷售公司的力量，提高產品營銷策劃和營銷運作效率房地產主業(yè)加強與拓展戰(zhàn)略（三）49國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃房地產主業(yè)加強與拓展戰(zhàn)略傳統(tǒng)企業(yè)的價值鏈傳統(tǒng)企業(yè)的價值鏈資產 /核心能力投入原材料產品服務銷售渠道 客戶現(xiàn)代企業(yè)的價值鏈現(xiàn)代企業(yè)的價值鏈資產 /核心能力投入原材料產品服務銷售渠道客戶偏好轉 變50國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q風險因素與規(guī)避策略167。政策風險國家有關房地產相關政策措施的出臺，將對房地產開發(fā)企業(yè)構成風險，如 “房地產開發(fā)土地使用權招標、拍賣 ”政策的出臺，將使資金實力較弱的中型房地產企業(yè)遭到淘汰作為小型房地產企業(yè)的國信應采取兼并、整合等方式盡快做 “大 ”做 “強 ”，提高競爭力，同時，采取多角化經營戰(zhàn)略，分散經營風險167。市場風險 隨著供大于求的買方市場的逐漸形成，加之本地開發(fā)商的成熟與外來實力強大的開發(fā)商的加入，長春市房地產市場的競爭程度在不斷加劇，房地產企業(yè)在項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)稍有不慎，都有可能招致整個項目的失敗，甚至可能導致企業(yè)的倒閉國信應在項目前期進行詳細的市場調研和開發(fā)策劃，按照現(xiàn)代企業(yè)價值鏈流程實施項目運作，實施整合營銷、控制開發(fā)成本，為目標消費群提供產品與服務167。項目儲備風險房地產開發(fā)公司遵循 “開發(fā)一處、籌備一處、儲備一處 ”的原則，進行項目運作不僅符合企業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求，而且利于企業(yè)降低運營成本。但是，由于國信占有的項目儲備受長影高層人員變動、經營調整等各種因素的影響，在一定程度上存在嚴重項目儲備風險 國信可采取與長影形成長期利益共同體的方式，將長影的土地資源轉化為國信的資源儲備，同時，通過引入戰(zhàn)略合作伙伴，提高開發(fā)實力和競爭力，強化項目儲備的擁有能力房地產主業(yè)加強與拓展戰(zhàn)略（四）51國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分 國信集團產業(yè)發(fā)展方向定位167。 目前涉足的業(yè)務領域基本分析167。 主導業(yè)務：借勢型房地產開發(fā)167。 次主導業(yè)務：房地產配套開發(fā)167。 副業(yè)：摒棄醫(yī)藥醫(yī)療，伺機培育新增長點167。 資本運作：搭車長影，橫向聯(lián)合52國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分 國信集團產業(yè)發(fā)展方向定位167。 目前涉足的業(yè)務領域基本分析167。 主導業(yè)務：借勢型房地產開發(fā)167。 次主導業(yè)務：房地產配套開發(fā)（ Ⅰ ） 戰(zhàn)略目標（ Ⅱ ）整合現(xiàn)有配套業(yè)務ⅰ ） 三位一體的統(tǒng)一經營管理ⅱ ） 形成次主業(yè)開發(fā)業(yè)務鏈（ Ⅲ ）次主業(yè)拓展戰(zhàn)略ⅰ ） 內部市場化運作ⅱ ） 積極向外滲透ⅲ ） 適度資金傾斜(Ⅴ )風險因素與規(guī)避策略167。 副業(yè)：摒棄醫(yī)藥醫(yī)療，伺機培育新增長點167。 資本運作：搭車長影，橫向聯(lián)合53國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q市場拓展空間大167。不銹鋼?醫(yī)藥企業(yè) GSP認證標準的推行，長春市及周邊醫(yī)療單位需要定制大量的不銹鋼設備和器皿?每年 300－ 400萬平方米的房地產開發(fā)項目、 200萬平方米的裝飾項目?加之廣告等行業(yè)的發(fā)展對不銹鋼制品的需求增加?技術實力較強的不銹鋼公司擁有較大的市場空間167。塑鋼?每年 300－ 400萬平方米的房地產開發(fā)項目、 200萬平方米的裝飾項目?公司擁有一條現(xiàn)代化的加工生產線，穩(wěn)定的技術人員，在長春市現(xiàn)有 800多家塑鋼門窗加工生產企業(yè)中（多是個體作坊），具有一定技術的優(yōu)勢 167。裝飾?長春市消費者購買商品房后，由于消費習慣，對聘用裝潢公司進行家庭裝飾還未普遍認可。因此，家裝這一潛在廣闊市場還遠未開發(fā)，按長春市年銷售 200萬平方米商品房，按每平方米最低裝修報價 100～ 150元計算，則每年長春市家裝市場至少有 2～ 3億元的市場空間?長春市每年寫字樓、商鋪等工裝竣工面積達到 平方米 ，按每平方米最低裝修報價 150～ 200元計算，則每年工裝項目工程額在 億元以上?作為長春市具有一、二級工程資質的二十多家裝飾企業(yè)之一，具有廣闊的市場開拓空間 整合現(xiàn)有房地產配套業(yè)務（一）54國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q將處于同一產業(yè)鏈上的不銹鋼公司、塑鋼公司和裝飾公司的進行三位一體的統(tǒng)一經營管理167。利于業(yè)務的互補和銜接167。利于人員的搭配和提高工作效率167。利于現(xiàn)有管理水平的提升（尊重現(xiàn)實運作狀況：一個總經理、一套財務管理、一套采購協(xié)調）167。利于將各自的市場整合為整體的開發(fā)市場167。通過資源整合，利于發(fā)揮協(xié)同效應，并逐漸形成核心競爭力，提高市場占有率整合現(xiàn)有房地產配套業(yè)務（二）55國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃不銹鋼公司塑鋼公司 裝飾公司 核心競爭力不銹鋼、塑鋼合裝飾公司三位一體運作促進 促進促進整合現(xiàn)有房地產配套業(yè)務，發(fā)揮協(xié)同效應產品支持、提供市場信息需求支持、提 供市場信息提供市場信息提供市場信息產品支持、提供市場信息需求支持、提供市場信息56國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃次主業(yè)五年戰(zhàn)略目標為國信持續(xù)產生穩(wěn)定現(xiàn)金收益的同時，要逐漸成為規(guī)模適度的長春市房地產配套服務行業(yè)的骨干企業(yè)經營目標 :五年銷售額達到 ,利潤達到 45005500萬 五年的規(guī)劃 不銹鋼 塑鋼 裝飾 合計銷售量 50007000萬 60008000萬 利潤額 25003000萬 8001000萬 12001500萬 45005500萬市場份額 810% 58% 5%57國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q由作坊式企業(yè)向規(guī)范化企業(yè)轉變167。完善法人治理結構167。建立適于企業(yè)發(fā)展的組織架構167。完善制度化管理167。建立激勵與約束機制167。經營與市場人員配備q由粗放化經營向集約化、規(guī)?；洜I轉變167。購置生產場地167。添