【文章內容簡介】 口 多 層 、小高 層 90000未開 盤預計 07/12 預計 2800 /3期開 發(fā) ，一期準 備 開盤紫 荊 苑 深圳路與 韓 泰路交 匯處 多 層 、小高 層 70000 一期已售完 二期 07/08 2850 85% 戶 型全面，三室占比重 大 2/3。多 層 目前已售完優(yōu) 山 華 庭 珠海路與 蘇 州路交界 處 多 層 、小高 層 13000 已開 盤 預計 3100 35% 一幢多 層 、一幢小高 層組 成香榭 麗 花苑 ?？诼?27號 疊加、雙拼、 聯(lián) 排 150000 07/05月開 盤疊加 3300雙拼 6000聯(lián) 排 30萬44% 分 5期開 發(fā) 。一期最高 4層大湖城邦 深圳路與淮安路交界 疊加、雙拼、 聯(lián) 排 290000一期 06/12二期 07/01三期 10/1806/122800目前 5500一、二期100%三期50%前一、二期開 盤搶購香格里拉 水渡口大道 28號（ 缽 池山公園北 門 ）多 層 、小高 層 、聯(lián) 排 930000 第一期在售 33004300 一期 85%項 目 東 西版 塊 分兩期開發(fā) ，目前在售是一期西版 塊 。上海新城 經濟 開 發(fā) 區(qū)廈 門 路、翔宇大道交叉口 高 層 、小高 層 270000 未開 盤預計 年底 / / 價格差異小東 湖 望景苑東臨濟 南路、北接珠海路 多 層 、小高 層 76900 第一期在售 2880 80%第一期在售 100多套多 層， 07/05月價格25002600河畔花城 東臨 翔宇大道、北接解放 東 路 多 層 、小高 層 450000二期 08/06月開 盤 3300 100% 第一期已售完威?；▓@ 威海路 118號 多 層 50000 已開盤 2800 90%開發(fā)區(qū)樓盤一覽產品分析：p開發(fā)區(qū)產品以多層為主，但存在較多的聯(lián)排、雙拼、疊加。產品類型多樣化；p位于新規(guī)劃的開發(fā)區(qū)，在用地上，土地一般很規(guī)整，體量一般也很大；p在立面風格上，淮安樓盤總體以后現(xiàn)代風格為主，其中以地中海、歐、法風格居多。p眾觀淮安樓盤，在樓盤主題上存在兩個突出的問題；樓盤主題不明確或者樓盤主題概念模糊；小結：淮安整體樓盤市場主力戶型為 120130㎡的經濟型三室戶型，兩房在市場整體占有量相對較小 ,主要作為過渡房和80后年輕一代自住房為主 。且兩房總價較低，可做投資用房，面積范圍在 8095㎡之間。三房在淮安市場屬于整體主導地位，主要用作居住用房，面積范圍在 100135㎡之間。價格分析：p開發(fā)區(qū)的整體均價在 28003700元之間，主力戶型總價在 ，樓層的差價在 70—100 元之間，頂樓復式也比較難去化；p本案的周邊樓盤主力價位以及主力總價屬于開發(fā)區(qū)內均價最高的樓盤。小結：由于本案的地理位置不佳 ,周邊環(huán)境較差 ,東北兩側 500米范圍內又分布了大小兩個公墓 ,對本案整體形象著實有著很大的影響 ,不但拉低了項目的品質 ,而且使價格無法獲得最大的提升 .去化分析：p從去化的速度看， 24層去化最快， 1層和頂層復式去化較慢p地理位置優(yōu)越的，去化的速度快p從戶型去化上看，兩房 三房 四房 躍層；p從產品類型上看，雙拼 聯(lián)排 疊加；多層 小高層 。p在景觀上做的比較好，比較精細的，對去化的速度也是有積極影響的小結：對本案來說，雖然先天條件存在很多不足，但我們可以從其他地方補足，例如通過景觀與周邊不利環(huán)境進行區(qū)隔。產品上，力求在細部下一些工夫，尋求與其他個案的差異，以吸引客戶，從而達到一定的去化效果?？驮刺卣鳎簆淮安的目標客戶群及潛在客戶群，消費能力在整體上勢頭強盡。p通過市場調查可以得知淮安幾個主要的樓盤，客戶職業(yè)基本上是：教師，公務員，政府機關以及私營業(yè)主。p項目周邊的幾個樓盤客源職業(yè)分布上也基本上是：教師，公務員，個體戶。小結：基于以上分析，本案的目標客戶也逃脫不了這些范圍：政府機關、教師，公務員，個體戶，公司職員，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及在市區(qū)購房壓力過大的一部分分流客源，以及一些二次置業(yè)者，這就要求本案在價格制定上，產品配套上多做工作?？偨Yu通過調查，開發(fā)區(qū)內住宅兩房的面積基本上是在： 80—95㎡，三房的面積基本上是在 105—135 ㎡，兩房的或者是三房的處于銷售的主流位置上，且供應量偏大，本案如果以小戶型來彌補市場的缺口，有效的控制總價，銷售難度將大大降低。u在規(guī)劃上基本上全部是多層、小高層，可以說明這樣一個問題，在本區(qū)域的市場受眾對高層是不受歡迎的，所以本案對這種產品應以不做或少做為慮。u清河區(qū)的整體均價在 32004400元之間，主流總價在 35萬 48萬之間。u開發(fā)區(qū)的整體均價在 29003700元之間，主流總價在 32萬 40萬之間?！咀锨G苑】產品類型由多層、小高層項目主訴求城市中文化社區(qū)建筑特點建筑簡潔明快，富有現(xiàn)代特色項目優(yōu)勢周邊配套相對成熟，交通方便，目前已開通了 4個公交線路典型樓盤分析總建： 7萬 m2，住宅 m2建筑形態(tài)：多層、小高層總套數(shù)： 447套戶型配比該項目以 94106㎡兩室房、 120126 ㎡舒適型三室型為主導 ，戶型方正實用。戶型鑒賞價格分析紫荊苑項目在 06年 12月開盤以來，推出多層、小高層，開盤銷售情況良好，在 07年8月份開始陸續(xù)推出新房源，價格持續(xù)增高，到目前均價在2850元 /㎡，該項目在淮安經濟開發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，周邊配套較好，有一定的代表性。 目前多層只剩部分大戶型住宅和商鋪，銷售趨于平穩(wěn)?！鞠愀窭锢慨a品類型由多層、小高層、聯(lián)排組成項目主訴求國際名門、領秀生活建筑特點后現(xiàn)代歐洲風格建筑，部分建筑底層架空園林項目優(yōu)勢國際品牌香港招商局物管顧問，國家一級物管常州中房計算機中心，智能管理系統(tǒng)，形成產品的高附加值；總建面： 93萬 m2建筑形態(tài)：小高層、高層、多層、聯(lián)排總套數(shù)： 5000余戶戶型配比該項目以 114139㎡舒適性三室房型為主導；附以 8489㎡經濟型兩室戶型及 163168㎡以上四室戶型，形成全角度的客群圈層覆蓋。戶型鑒賞價格分析香格里拉項目在 06年10月第一次開盤，推出多層、小高層，開盤即被搶購，在 07年8月份開始陸續(xù)推出樓盤，價格持續(xù)增高，到目前均價在 3700元 /㎡，該項目在淮安經濟開發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，缽池山旁、古黃河畔，作為生態(tài)景觀住宅，有一定的代表性。營銷手法該項目采用分批分次的推盤手法，每次推出少量的