基本制度xxxx-6(編輯修改稿)
2025-02-03 03:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0天使命） — 政府指導(dǎo) 10. 業(yè)主代表 + 建設(shè)單位 11. ?籌備組的工作內(nèi)容（ 5項(xiàng)） 12. ?籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求（ 4項(xiàng)） 1. 4．成立大會(huì) —— 6個(gè)步驟 2. 5．職責(zé) —— 7項(xiàng)職責(zé)（見修改材料 P1） 3. 1） 定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議（重點(diǎn)臨時(shí)會(huì)議） 4. 2） 業(yè)主代理人和業(yè)主代表 5. 6．活勱規(guī)則 3） 召開形式 ：①到會(huì)業(yè)主集體討論 6. ②書面征求意見表決 7. 4） 表決：第 6項(xiàng)決定須 2/3以上的面積和 2/3以上的業(yè)主通過；其他事項(xiàng) 1/2以上面積和 1/2以上的業(yè)主 8. 三、業(yè)主委員會(huì) 9. 1．性質(zhì) — 業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 10. 2．職責(zé) — 5項(xiàng)職責(zé) 11. 3．備案 — 向行政主管部門備案（ 30天內(nèi)） 不同亍登記審核 12. 4．委員的資格 — 6項(xiàng)當(dāng)選條件： 13. 7項(xiàng)終止情況（ 重點(diǎn)是終止條件 ） 5．會(huì)議 ?定期會(huì)議 ?臨時(shí)會(huì)議： 1/3以上委員提議，或主任認(rèn)為有必要 ?決定：（兩個(gè)“過半數(shù)” — 1/2以上委員出席、 1/2以上委員同意） 6．換屆： ?任期屆滿前 2個(gè)月召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆改選 ?換屆后 10天內(nèi)移交 7．委員變更 — 業(yè)主委員會(huì)或 20%以上業(yè)主提議，經(jīng)業(yè)主大會(huì)作定（ 1/2以上） 8. 業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi) ?經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān) ?經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則決定 ?經(jīng)費(fèi)使用情況公告 四、限制規(guī)定 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)只能在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)并就物業(yè)管理有關(guān)的事項(xiàng)行使權(quán)利。 第二節(jié) 管理規(guī)約 一、管理規(guī)約 1．概念 — 全體業(yè)主共同制定，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同事項(xiàng)的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。 ※ 實(shí)質(zhì) — 就是全體業(yè)主基亍共同的財(cái)產(chǎn)和利益關(guān)系建立的 共同契約。 2．理解： ?全體業(yè)主共同制定 ≠ 每個(gè)業(yè)主都要參與制定工作 ?體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志 ≠ 100%的業(yè)主都同意 ?對全體業(yè)主有約束力，包括反對的業(yè)主 ?管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人（新業(yè)主）自勱產(chǎn)生效力 ?業(yè)主對其物業(yè)使用人履行管理規(guī)約負(fù)連帶責(zé)仸 3．內(nèi)容 — 4個(gè)方面 二、臨時(shí)管理規(guī)約 —— 實(shí)踐中取代管理規(guī)約 1．概念 — 在業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約之前存在的業(yè)主公約 2．制定主體 —— 建設(shè)單位，是物業(yè)銷售之前的唯一業(yè)主 3．制定時(shí)間 —— 物業(yè)銷售之前，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過可轉(zhuǎn)化為正式的管理規(guī)約，具有過渡性。 4．內(nèi)容 —— 5項(xiàng) 第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)概念 1．概念：由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物管企業(yè) 2．意義： ?擇優(yōu)選聘好的物管企業(yè) ?防止不正當(dāng)交易行為 ?創(chuàng)造公平的市場競爭環(huán)境 3．原則：公開、公平、公正和誠實(shí)信用 4．強(qiáng)制性要求 — 住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)選聘物管企業(yè)（二種情況除外） 二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則 1．招標(biāo)原則 ?不得以不管理?xiàng)l件限制或排斥潛在投標(biāo)人 ?不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇 ?不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求 2．招標(biāo)形式 ① 公開招標(biāo) ② 邀請招標(biāo) （ 定向招標(biāo)， 3家以上單位 ） ≠ 協(xié)議方式選聘（ 1家單位 ） 3．招標(biāo)規(guī)則 ?招標(biāo)文件編制 ?招標(biāo)項(xiàng)目備案 ?招標(biāo)程序要求 4．投標(biāo)規(guī)則 ?招標(biāo)文件： A 招標(biāo)函 B 報(bào)價(jià) C 管理方案 D 其他材料 ?招標(biāo)方案：四項(xiàng)禁止行為 5．開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 開標(biāo) — 應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、投標(biāo)人、評(píng)標(biāo)人到齊后公開進(jìn)行。 評(píng)標(biāo) — 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專家（ 2/3）組成，推薦不超過 3家有排序的合格的中標(biāo)候選人。 中標(biāo) — 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人，招標(biāo)中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日 30天內(nèi)簽訂書面合同。 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)制度 一、物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義 1．意義：三項(xiàng)意義 二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 1．物業(yè)管理資料移交 ?竣工驗(yàn)收資料 ?技術(shù)資料 ?質(zhì)量保修文件和使用說明書文件
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