凱悅商場策劃(編輯修改稿)
2025-02-01 19:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 分，比例：青年區(qū)占 70%，兒童區(qū)占 30%。 ? 規(guī)劃宗旨：勁爆、火辣、互動、智力、娛樂與一體電玩城 、 締造全方位的娛樂新時尚 。 【 我們的規(guī)劃 】 12 中 原 顧 問 【 我們的規(guī)劃 】 規(guī)劃四：品牌商家入贅 （由于本項目規(guī)模較小，為了吸引大商家，建議將 4 層劃做商場用途） ? 與友誼城、天虹等知名的商業(yè)機構(gòu)協(xié)商，由該商業(yè)機構(gòu)輸出品牌及經(jīng)營管理，整個商場統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一推廣。 優(yōu)點： 商業(yè)機構(gòu)的專業(yè)經(jīng)驗及品牌效應(yīng)將使本項目的投資者信心倍增，銷售價格可適當提高，預(yù)計六個月內(nèi)可完成 70%的銷售額，而且商場還將為發(fā)展商帶來可觀的經(jīng)營收益，可做為投資者的投資回報。 ? 缺點： 發(fā)展商在前期需要投入一筆裝修費、設(shè)備費、品牌輸出費，預(yù)計前期投入約 600 萬元，而且在商場運作過程中需要每月支付 8 萬元左右的經(jīng)營顧問費。 ? 將商場整體出租給女人世界或其他大商家，簽定 8— 10 年的租賃合同，收取穩(wěn)定的租金。 ? 優(yōu)點：發(fā)展商省心、省力，對投資者信心有極大的增強，銷售價格可適當提高，預(yù)計六個月內(nèi)可完成 70% 的銷售額。 ? 缺點：品牌商家給付的租金極少，平均租金在 70 元左右，發(fā)展商面臨銷售后的返租壓力大。 13 中 原 顧 問 六、我們的銷售錦囊 我們的售價從哪兒來？ 商場的定價原則一般有兩種，一種是市場比較法，一種是租金返算法。由于本項目周邊在售的商場極少，而且除云景豪園商鋪外，其余如向西大廈、金鼎輝煌世紀等商業(yè)裙樓與本項目的地理位置有較大差別，所以本項目只能用租金返算法推算基本售價。 目前春風路一帶街鋪的租金范圍在 300—— 800元 /平方米不等，本項目的臨街面不夠?qū)挘咒佪^少，故預(yù)計租金如下： 一層 270元 /平方米 二層 170元 /平方米 三層 100元 /平方米 商鋪的年投資回報一般可達到 8%，我們可返推算出商鋪的基本售價： 一層售價 =270X12/8%=40000元 /平方米 二層售價 =170X12/8%=25000元 /平方米 三層售價 =100X12/8%=15000元 /平方米 14 中 原 顧 問 銷 售 錦 囊 在銷售方式上，我們有三種操作模式可以運作： 模式一：傳統(tǒng)銷售模式，不提供返租。將商鋪拆分成小面積鋪位進行銷售，給商鋪賦予一個主題概念進行炒作。 ? 優(yōu)勢：操作簡單 ? 缺點：銷售難度大，銷售周期長，銷售價格與銷售率不理想 ? 銷售價格：一層 4萬元、二層 、三層 萬元（均價 /平方米）由于沒有強有力的依托平臺，消費者信心無法得到保障，故售價無法提升 ? 銷售率：預(yù)計達 30%。 由于本項目臨街面較窄，而且一層的面積只有 700平方米，所以預(yù)計在毫無市場依托的條件下，投資者很難有購買的動機，銷售前景極不理想 ? 預(yù)計收益： 2294萬元 【 我們的銷售錦囊 】 15 中 原 顧 問 【 我們的銷售錦囊 】 模式二：以租帶售，將商場主題確定后進行商場規(guī)劃，在規(guī)劃范圍內(nèi)針對有一定品牌的商家招商，營造一定的商業(yè)氛圍，以招商帶動銷售，銷售過程中可提供 5年返租，以刺激投資者的投資欲望。 ? 優(yōu)勢：有品牌商家的帶動效應(yīng)，商業(yè)前景可觀，投資者信心增強，銷售平臺較好。 ? 缺點：發(fā)展商需要同時面對投資者和經(jīng)營者，操作較瑣碎繁雜 ? 銷售價格：一層 萬元、二層 、三層 （均價 /平方米）在品牌商家的進駐與租金回報的雙管齊下，消費者信心得到保障，故售價可適當提高。 ? 銷售率：可達 50%（銷售收入為 4282萬元） ? 五年租金收入：租金以 13
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