【文章內(nèi)容簡介】 價(jià)值。Part5.了解房地產(chǎn)信息主要途徑：了解房地產(chǎn)信息途徑中，朋友介紹所占比例最高，因此在銷售過程中要格外注重口碑營銷，樹立良好的形象與品牌效應(yīng)。Part5.所能承受的房款總價(jià)：由圖標(biāo)可知，晉城市場房價(jià)由于 09年的過快增長使得絕大部分人無法短時(shí)間接受目前的價(jià)格。其中 3550萬這部分人群是剛性需求最多的人群。 5080萬這部分人群最符合本案的客戶群體。因此需要合理抓住這兩部分人群重點(diǎn)分析，制定營銷推廣策略加以引導(dǎo)Part5.面積需求 :從面積上看 90150受到大眾的青睞。從戶型配比上看兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳受大眾的青睞。值得注意的是大多數(shù)人更加喜歡三室一廳的戶型格局，說明晉城對于餐客分離的概念認(rèn)識較低，需要多加以引導(dǎo)。Part5.付款方式：一次性： %分期： %按揭： %Part5.建筑風(fēng)格：調(diào)查結(jié)果顯示，不同人群對樓體建筑風(fēng)格有不同的喜好。更多的人喜歡中式現(xiàn)代，占 %，其中 %對建筑外立面風(fēng)格無要求 Part5.物業(yè)服務(wù)關(guān)注度：調(diào)查結(jié)果顯示保安、安放監(jiān)控所占比例最高，均突破了一半以上的關(guān)注度。另外保潔、水、暖、燃?xì)?、景觀綠化等也較受關(guān)注。Part6. 本項(xiàng)目分析Part6.區(qū)域分析：本案本案東臨蘭花路，北臨新市東街，地理位置優(yōu)越，交通便捷。新市東街以北為規(guī)劃中的大型居住區(qū) , 地塊西側(cè)有在建的小學(xué) ,周邊配套設(shè)施齊全，是未來的繁華集聚區(qū) Part6.項(xiàng)目概況本工程項(xiàng)目居住區(qū)用地面積44651平方米，規(guī)劃為 5棟 25層住宅、 1棟 21層住宅、 1棟 18層住宅， 1個(gè)配套幼兒園并結(jié)合配套商業(yè)、物管等輔助用房?？偨ㄖ娣e為 163305平方米，其中地上總建筑面積為115491平方米，Part6.規(guī)劃景觀配套分析地塊基地內(nèi)地形復(fù)雜，為一山體坡地，其東北側(cè)為地塊最高處，西南側(cè)較平緩，因而有效利用地形地貌作為規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)力求形成居住環(huán)境優(yōu)美的山地特色居住空間。 Part6.規(guī)劃景觀配套分析1 充分保持原有生態(tài)地貌及人文環(huán)境，創(chuàng)造具有地域特色的山地居住空間。2 引進(jìn)時(shí)尚設(shè)計(jì)理念，營造現(xiàn)代生活方式和山地意境相融合的居住新形象。3 運(yùn)用新材料、新技術(shù)，追求綠色生態(tài)設(shè)計(jì)，筑造可持續(xù)發(fā)展的特色小區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念Part6.規(guī)劃景觀配套分析 小區(qū)整體布局與自然環(huán)境及已建城市充分融合，山體規(guī)劃和建筑單體設(shè)計(jì)相結(jié)合，對建筑布局和空間序列進(jìn)行整體考慮，通過建筑的錯(cuò)落、圍合等手法創(chuàng)造豐富多變的空間形態(tài)?？傮w設(shè)計(jì)概念強(qiáng)調(diào) “ 人車分流 ” ，步行與車行標(biāo)高錯(cuò)位，使居民置身于小區(qū)當(dāng)中，達(dá)到 “ 舉目見綠 ,出門踏青 ” 的意境。 根據(jù)場地地形條件和周邊道路環(huán)境，規(guī)劃從小區(qū)北向南分別設(shè)計(jì)了三個(gè)標(biāo)高的集中綠化臺地，而 7棟住宅樓就像 “ 北斗七星 ” ，呈錯(cuò)位狀線形布置，圍繞這三塊綠地而建，東西住宅之間一改以往的山墻相對，而采取錯(cuò)位式布置，最大限度地增加了每棟住宅的景觀視線。 地塊中央的集中綠地，標(biāo)高與蘭花路相同，為居民步行出入創(chuàng)造良好的條件。北側(cè)綠地比中央綠地高出 ，而南側(cè)綠地則相應(yīng)落低 。三個(gè) ，既結(jié)合現(xiàn)狀地形，創(chuàng)造出變化豐富的地景形態(tài)，又不易遮擋視線，保正了整個(gè)小區(qū)景觀視線的完整通透性。 北側(cè)兩塊綠地布置二排高層住宅樓，南側(cè)較低綠地布置一棟 21層和一棟 18層住宅。結(jié)合地形高差，建筑南低北高，最大限度地引入南側(cè)陽光，極大改善了小區(qū)的微氣候環(huán)境。南北兩排住宅之間高差過渡地帶順應(yīng)地形布置地下停車庫，滿足近 1： 1的停車要求；地塊東側(cè)南側(cè)沿街用二層商業(yè)公建圍合，隔離城市道路的車輛喧囂。 幼兒園結(jié)合沿街商鋪位于小區(qū)東南角，遠(yuǎn)離住宅，既不受高層住宅遮擋而獲得充足的陽光，同時(shí)對住宅的噪聲影響也降到最低，且靠近城市道路，接送便捷?？傮w布局Part6.規(guī)劃景觀配套分析 車行主干道集中在西側(cè)布置，車行出入口設(shè)在新市東街和蘭花路上，車道依順地勢，盡量做到平緩流暢，使車輛均可直接進(jìn)入三個(gè)不同標(biāo)高的地下車庫，既減少了坡道干擾，使得車行交通順暢而便捷，又作到配合地形，節(jié)省土方。 規(guī)劃地塊中央景觀綠化中心為主要景觀步行系統(tǒng)及非機(jī)動車系統(tǒng)，周圍建筑宅前路環(huán)繞中心綠化，環(huán)境優(yōu)美。景觀步道隨地勢曲折布置，有臨水木棧道、臺地步道，結(jié)合不同標(biāo)高的景觀平臺、廣場，形成完善的步行系統(tǒng)。步行道盡可能就地取材，用當(dāng)?shù)孛?，卵石加工砌筑，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。 停車系統(tǒng)：停車主要采用集中地下停車庫結(jié)合少量地面車位。商業(yè)停車采用港灣式停車位，地面嵌植草磚或透水磚，地上種樹遮蔭，增強(qiáng)綠化效果。 地下車庫引入 “生態(tài)陽光車庫 ”概念，做到自然通風(fēng)、自然采光，采用天然毛石擋土墻半圍合，結(jié)合爬藤等景觀植物，創(chuàng)造與環(huán)境和諧統(tǒng)一的生態(tài)停車空間。交通系統(tǒng) Part6.規(guī)劃景觀配套分析 建筑布局與道路設(shè)計(jì)依山就勢順應(yīng)地形，確定建筑物室內(nèi)外地坪標(biāo)高 ,廣場和活動場地的設(shè)計(jì)標(biāo)高及場地內(nèi)道路的標(biāo)高和坡度，力求填挖總量最小 ,并接近平衡。局部地段加以改造，設(shè)擋土墻、護(hù)坡。 由于基地內(nèi)高差較大，在處理不同標(biāo)高的場地、道路、綠地間的銜接時(shí)，對硬質(zhì)護(hù)坡進(jìn)行處理，圖案處理護(hù)坡或種植草皮，以求達(dá)到較好的視覺和環(huán)境效益。 道路縱坡最大不超過 11%，坡長小于 70米；道路最小縱坡 % 豎向設(shè)計(jì) Part6.規(guī)劃景觀配套分析 建筑布局與道路設(shè)計(jì)依山就勢順應(yīng)地形，確定建筑物室內(nèi)外地坪標(biāo)高 ,廣場和活動場地的設(shè)計(jì)標(biāo)高及場地內(nèi)道路的標(biāo)高和坡度，力求填挖總量最小 ,并接近平衡。局部地段加以改造，設(shè)擋土墻、護(hù)坡。 由于基地內(nèi)高差較大，在處理不同標(biāo)高的場地、道路、綠地間的銜接時(shí)，對硬質(zhì)護(hù)坡進(jìn)行處理，圖案處理護(hù)坡或種植草皮，以求達(dá)到較好的視覺和環(huán)境效益。 道路縱坡最大不超過 11%，坡長小于 70米；道路最小縱坡 % 總結(jié) Part6.戶型分析住宅類型每戶建筑面積從 58160平方米不等，設(shè)計(jì)多種戶型以滿足不同的需求。戶型配比如下：戶型區(qū)間 戶型比例70以下 %7090 %100110 11%110120 12%130140 50%150165 12%Part6.項(xiàng)目 SWOT分析S1：位于城市發(fā)展（開發(fā)區(qū)）前沿，區(qū)域已形成較濃郁的居住氛圍S2：戶型區(qū)間大，受眾人群廣，對于本案去化利好S3:：園林景觀規(guī)劃匠心獨(dú)特S4：戶型短進(jìn)深，南北通透W1：區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目多以大規(guī)模開發(fā)為主，競爭壓力大W2：工程進(jìn)度暫起步，競爭上處于劣勢W3 ：銀基品牌知名度和品牌形象空白 .O1：晉城項(xiàng)目對于社區(qū)文化、物業(yè)服務(wù)方面注重不高，可在此基礎(chǔ)上做區(qū)別同質(zhì)化競爭的切入點(diǎn)。T1：目前房地產(chǎn)政策的不確定因素為本案增加的較大不可預(yù)見性Part7. 項(xiàng)目推廣定位Part7.目標(biāo)客戶定位晉城市有這樣一群人：他們在國有企事業(yè)單位工作；他們住的是單位集資房或福利房；他們的房子物業(yè)費(fèi)每月每平米不超過 5角錢，有的甚至沒有物業(yè)費(fèi)他們屬于首改或者再改消費(fèi)群；他們的子女屬于首置消費(fèi)群；他們有著充裕的公積金，青睞于按揭的付款方式；他們有存款，但是需要一種能引起他們共鳴的投資品或?qū)嵱闷?；他們就是本案的目?biāo)客戶群。Part7.目標(biāo)客戶定位富豪中高端中端中低端低端?家庭年收入 30萬以上，比例 4%以內(nèi)?頂端產(chǎn)品的消費(fèi)者?家庭年收入 1625萬，約占 10%?中高端產(chǎn)品的主力消費(fèi)階層?家庭年收入 1015萬，約占 20%?中價(jià)位樓盤的主力消費(fèi)力量?家庭年收入 58萬，約占 30%?中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)型樓盤的主要消費(fèi)力量?家庭年收入 4萬以下，約占 36%?基本無住宅消費(fèi)力量216。對中高端客戶階層的分析有助于我們發(fā)掘和分析自己的目標(biāo)客戶群，并研究他們的置業(yè)特點(diǎn)；216?？蛻綦A層的比例不等于實(shí)際購房客戶的構(gòu)成比例，一般來