【文章內(nèi)容簡介】 A)、樓宇管理智能化 (BA)、通訊自動(dòng)化（ CA）、消防自動(dòng)化（ FA）、安全防范自動(dòng)化（ SA）等。具體建議如下： ? 綜合布線系統(tǒng) ? 通訊系統(tǒng) ? 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng) ? 供電系統(tǒng) ? 照明系統(tǒng) ? 給排水系統(tǒng) ? 大廈設(shè)保安中心 ? 停車場管理系統(tǒng) ? 大廈消防報(bào)警控制系統(tǒng)采用智 能類比式火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng) ? 靜音、環(huán)保設(shè)計(jì) ? 電視廣播系統(tǒng) 商業(yè)配套 作為高檔甲級寫字樓，還應(yīng)在滿足辦公需求的基礎(chǔ)上完善一些服務(wù)配套，建議配套如下： ? 康體中心 ? 美容廳，提供美容美發(fā)服務(wù)； ? 咖啡休閑吧，可以進(jìn)行各類休閑式的商務(wù)會(huì)談或是下班后同事們聚聚聊聊 ? 商務(wù)中心，建議設(shè)置在一樓大堂附近，采取酒店式服務(wù)，其主要服務(wù)如下： ? 智能化商務(wù)會(huì)議中心 ? 白領(lǐng)餐廳 五、物業(yè)管理 建議本項(xiàng)目在推廣期間聘請國際知名物業(yè)管理顧問公司，如戴德梁行、第一太平戴維斯等。在項(xiàng)目銷售前期開始介入，參與設(shè)施設(shè)備的選定及招投標(biāo)工作，參與現(xiàn)場保安的招聘和培訓(xùn)工作，參與銷售人員的物業(yè)管理知識培訓(xùn)工作，參與公司項(xiàng)目相關(guān)新聞發(fā)布會(huì)等工作。 伍 賣點(diǎn)整合 一、賣點(diǎn)梳理 CBD核心位置 ? 地處海口金融貿(mào)易核心區(qū)域國貿(mào)區(qū) ? 區(qū)域規(guī)劃優(yōu)越，集休閑、商務(wù)、辦公、行政為一體區(qū)塊規(guī)劃 一線景觀優(yōu)勢 ? 寬闊無遮攔的無敵海景 ? ?？谧畲笊鷳B(tài)公園 —— 萬綠園 ? 自身商業(yè)裙房頂?shù)目罩谢▓@設(shè)計(jì) ? ?？谖ㄒ坏木坝^大道 —— 濱海大道 規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 獨(dú)特三角型的外觀設(shè)計(jì) ? 海口唯一的金色立面設(shè)計(jì) ? 旱噴音樂廣場 頂級的甲級寫字樓品質(zhì) ? 全幕墻鋼掛設(shè)計(jì) ? 標(biāo)準(zhǔn) 5A智能化配套設(shè)置 ? 品牌材料的廣泛運(yùn)用 ? 酒店大堂設(shè)計(jì) ? 83%的標(biāo)準(zhǔn)層高得房率 ? 完善商務(wù)配套 物管優(yōu)勢 ? 國際知名物業(yè)顧問公司 ? 五星級酒店物業(yè)管理優(yōu)勢 二、品牌價(jià)值體系 海灣國際大廈 ?？陬I(lǐng)袖型企業(yè)專駐寫字樓 五重核心價(jià)值 四大景觀點(diǎn) 頂級品質(zhì)設(shè)計(jì) 完善商務(wù)配套 商務(wù)核心 交通核心 生態(tài)核心 生活核心 政務(wù)核心 景觀大道 空中花園 萬綠園 無敵海景 三角建筑 酒店大堂 5A智能 品牌設(shè)備 音樂廣場 金色立面 高得房率 商務(wù)配套 五星物業(yè) 品牌線 產(chǎn)品線 活動(dòng)線 海灣國際推廣策略整體構(gòu)架 掌控?？?顛覆5A 傲視天下 嬗變財(cái)富 成就?？陬I(lǐng)袖商務(wù)傳奇 地段 品質(zhì) 景觀 配套 商務(wù)核心 政務(wù)核心 生活核心 交通核心 生態(tài)核心 ?? 獨(dú)特造型 高得房率 酒店大堂 5A智能 無敵海景 萬綠園 空中花園 景觀大道 ?? 五星大堂 國際會(huì)所 6部電梯 497停車位 ?? ?？陬I(lǐng)袖型企業(yè)專駐寫字樓 企業(yè)管理講座 房交會(huì) 海南歡樂節(jié) 開盤酒會(huì) 項(xiàng)目推薦會(huì) 高爾夫友誼賽 ?? 陸 營銷策略 一、競爭項(xiàng)目解析 項(xiàng)目名陳 主打賣點(diǎn) 營銷策略 銷售團(tuán)隊(duì) 銷售物料 工程進(jìn)度 財(cái)富廣場 海景、高標(biāo)準(zhǔn)用材、高檔樓盤形象 拉升海口高端寫字樓形象 氣質(zhì)形象佳，管理正規(guī) 樓書、圍墻 結(jié)頂 天邑大廈 海口第一高度 —— —— 網(wǎng)站、圍墻 地底澆灌 瓊泰大廈 —— —— —— —— 現(xiàn)房 財(cái)富中心 5A智能化、酒店配套 通過內(nèi)部渠道推廣，基本為省外公司 銷售團(tuán)對素質(zhì)較好，管理一般 樓書 現(xiàn)房 北京大廈 地段、智能化純寫字樓 為轉(zhuǎn)手多次的項(xiàng)目，營銷策略混亂 氣質(zhì)一般，素質(zhì)較差，管理混亂 單張 結(jié)頂 萬利隆大廈 地段、板式設(shè)計(jì) 面向高端客群，面積需求大 素質(zhì)一般，管理一般 折頁 現(xiàn)房 從以上我們對競爭項(xiàng)目營銷、包裝以及工程進(jìn)度等方面的剖析，可以得出以下結(jié)論： 1. 本案在工程進(jìn)度上存在很大劣勢，對于希望購買現(xiàn)房的客戶吸引力不大。 2. 從品質(zhì)上講，本案具有比較大的競爭優(yōu)勢。 3. 在銷售渠道的選擇上，除了售樓處以外，通過活動(dòng)或協(xié)會(huì)資源開拓客戶渠道，將成為項(xiàng)目銷售突破的重要方式，應(yīng)值得我們注意與借鑒。 4. 營銷策略方面，財(cái)富廣場在打造高端產(chǎn)品形象上還是相對比較成功的，具有一定的借鑒意義，而財(cái)富中心在營銷渠道上的運(yùn)用也值得我們注意。未來多渠道、多層次、多手段的推廣策略將直接加速項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。 5. 銷售團(tuán)對是直接面向客戶的群體，他的一言一行直接關(guān)系到樓盤的形象與銷售成績的好壞，在未來打造一只高素質(zhì)、高水準(zhǔn)、高管理的銷售隊(duì)伍將對未來的銷售起到很好的推動(dòng)作用。 6. 在物料的設(shè)計(jì)與運(yùn)用上，目前市場在售樓盤的設(shè)計(jì)水平一般，物料的運(yùn)用也相對比較單一，引進(jìn)其他城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)將大大助益于未來項(xiàng)目的銷售。 二、總體營銷思路 宣傳推廣在整個(gè)項(xiàng)目形象推廣的基礎(chǔ)上，以各種公關(guān)活動(dòng)進(jìn)一步拉近與目標(biāo)客戶的距離，讓客戶從認(rèn)知、熟識到認(rèn)同直至下單，并輔助媒體等廣告推廣及相關(guān)促銷活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目寫字樓推廣銷售的目的，因此，在項(xiàng)目推廣的主打思路上，主要分為以下六條具體思路： 思路一：嫁接政府資源，與招商引資辦聯(lián)合打造海口市唯一的對外窗口標(biāo)準(zhǔn) 化寫字樓； 思路二：嫁接各商業(yè)和行業(yè)協(xié)會(huì)資源，以各商會(huì)和協(xié)會(huì)為平臺(tái)拓展更廣泛的 客戶資源； 思路三：以“高端品質(zhì)，中檔價(jià)格”的形象打入市場，取得市場的認(rèn)同； 思路四：突出獨(dú)一無二的區(qū)位、景觀優(yōu)勢，提出“上風(fēng)上水”的概念； 思路五：通過高規(guī)格、高檔次的高峰論壇提升項(xiàng)目的市場形象； 思路六：通過引進(jìn)國際知名物業(yè)顧問公司或酒店管理公司，提升項(xiàng)目美譽(yù) 度，樹立品牌形象。 三、推廣策略 寫字樓的目標(biāo)客群主要集中于較具實(shí)力及較具規(guī)模的公司或團(tuán)體為主，普遍具有素質(zhì)高、決斷理性等特點(diǎn)，而 “高性價(jià)比” 將是促成客戶下單最強(qiáng)有力的武器，因此，項(xiàng)目在推廣上應(yīng)在提升產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，努力挖掘項(xiàng)目的內(nèi)涵和賣點(diǎn)，對項(xiàng)目的地段、景觀、產(chǎn)品、文化、配套、服務(wù)、附加值等進(jìn)行充分宣傳，從而更好地促進(jìn)理性判斷，同時(shí)在感性上增加目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的偏好，提升項(xiàng)目在目標(biāo)市場中的附加值，并能提高項(xiàng)目在市場的知名度和美譽(yù)度，促進(jìn)銷售的順利進(jìn)行，并對重點(diǎn)客戶進(jìn)行專門攻克，以形成跟風(fēng)效應(yīng)。同時(shí)在宣傳策略上采 取以“活動(dòng)”為主，媒介廣告宣傳為輔助 ，并同時(shí)借助期于宣傳通如樓書等宣傳物料及現(xiàn)場、售樓部的包裝，最終實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體推廣的目的。 具體的推廣應(yīng)遵循以下的步驟： 首先，項(xiàng)目推廣首要的重點(diǎn)就是想辦法在 統(tǒng)一形象 的基礎(chǔ)上，利用活動(dòng)宣傳，各種媒體手段，使目標(biāo)客戶對物業(yè)形成良好的 主觀價(jià)值認(rèn)同 。 其次，通過一系列的營銷活動(dòng)，傳達(dá)項(xiàng)目的 整體形象與賣點(diǎn) ，實(shí)現(xiàn)與客戶的充分接觸，從而更直觀的形成 對項(xiàng)目的認(rèn)知與理解 。 第三，結(jié)合媒體的相應(yīng)特點(diǎn)和項(xiàng)目自身的特質(zhì)，通過 遞進(jìn)式的、立體式 的媒體組合，產(chǎn)生良好的廣告告知和高覆蓋率的效果。 第四，配合活動(dòng)推廣，利用廣告的持續(xù)發(fā)布，實(shí)現(xiàn)潛在客戶 從欣賞到信任再到最終達(dá)成購買 的一個(gè)過程。 第五，實(shí)際操作中的滾動(dòng)式的推廣和合理的資金投放，使 推廣費(fèi)用所產(chǎn)生的效用最大化， 并在此過程中，根據(jù)發(fā)展商和項(xiàng)目的實(shí)際需要，引入具有重要戰(zhàn)略性意義的品牌營銷策略。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的效益最大化、并帶來多贏的局面。 最后，通過合理的定價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?？?“第一寫字樓”與“最高性價(jià)比的寫字樓” 的雙重目標(biāo)。 四、推廣主題定位 他們，高瞻遠(yuǎn)矚；他們，具有宏大的氣魄、勇氣、創(chuàng)造力和組織力；他們，擔(dān)負(fù)著領(lǐng)導(dǎo)、拉動(dòng)、加速各個(gè)產(chǎn)業(yè)的振興、發(fā)展和繁榮的使命。今天是他們大有作為的時(shí)代，一種偉大的意志，給予了他們謀求全球各個(gè)行業(yè)財(cái)富首腦地位的雄心和指令。在今天的世界經(jīng)濟(jì)潮流中，他們創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)奇跡與億萬財(cái)富，并操縱主導(dǎo)各個(gè)行業(yè)命脈與趨勢。他們，就是當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)上的領(lǐng)袖型企業(yè)家。 領(lǐng)袖型企業(yè)家是財(cái)富首腦、是產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。 領(lǐng)袖型企業(yè)家，是一個(gè)能量級，標(biāo)志著人的意志、智慧、道德、能力和成就在創(chuàng)造財(cái)富方面所能夠達(dá)到的最高境界。他們是依靠心智首腦成為財(cái)富首腦的人。 柒 階段性推廣策略 一、推廣階段劃分 市場導(dǎo)入期 市場預(yù)熱期 公開發(fā)售期 持續(xù)銷售期 注：劃分依據(jù)是根據(jù)工程進(jìn)度。 二、入市時(shí)機(jī)選擇 登記預(yù)訂 【預(yù)訂時(shí)間】 12月中旬，根據(jù)售樓部工程及銷售團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備狀況確定 【具備條件】 ? 項(xiàng)目售樓部完成施工裝修 ,營銷中心外圍包裝及戶外形象宣傳 ? 完成銷售人員的培訓(xùn)并正式入駐 ? 銷售部內(nèi)部裝修及相關(guān)物料準(zhǔn)備完成 【預(yù)訂方式】 由于受到國家宏觀政策調(diào)整的限制，初期的預(yù)訂只能采取無訂金的預(yù)訂方式進(jìn)行，對客戶以登記入冊的形式進(jìn)行初步接觸，并完成項(xiàng)目有預(yù)訂到認(rèn)購的轉(zhuǎn)化前的準(zhǔn)備工作，并建議成立“客戶俱樂部”，方便客戶的聯(lián)系、管理與溝通。 內(nèi)部認(rèn)購 【認(rèn)購時(shí)間】 4月中旬，具體根據(jù)工程177。 。 【具備條件】 正式開盤前兩個(gè)月，完成基礎(chǔ)工作，主體結(jié)構(gòu)施工達(dá)到177。 ，并拿到預(yù)售證。 【認(rèn)購方式】 “ VIP卡”認(rèn)購。 【認(rèn)購說明】 通過現(xiàn)場條幅、燈光廣告、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布“ VIP卡”發(fā)放消息、吸引客戶領(lǐng)取； 內(nèi)部認(rèn)購期，營銷工作重點(diǎn)是發(fā)放綠卡，正式開盤時(shí)通知 VIP客戶優(yōu)先選購。 VIP可以長期發(fā)放，以建立豐富的客源資料庫，對成交猶豫客戶，營業(yè)代表可轉(zhuǎn)而發(fā)展其成為 VIP客戶。 正式開盤 【開盤日期】 6月中旬（具體開盤時(shí)間根據(jù)工程狀況與市場確定） 【開盤條件】 ? 項(xiàng)目裙房部分結(jié)頂，項(xiàng)目可正常辦理銀行按揭 ? 按揭銀行、物來管理、智能化、置業(yè)計(jì)劃、合同范本己確認(rèn)（提前一個(gè)月） ? 價(jià)目表制作完畢 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)確定 ? 各類樓書、折頁、海報(bào)、模型印制完成到位 ? 完成部分的客戶認(rèn)購的積累 【正式開盤】 ? VIP客戶優(yōu)先選房活動(dòng) ? 利用開盤酒會(huì)完成部分客戶簽約轉(zhuǎn)化 ? 運(yùn)用媒體廣告、現(xiàn)場包裝集力推廣 ? 連續(xù)促銷活動(dòng)制造強(qiáng)勢熱銷態(tài)勢 三、階段性推廣策略 市場導(dǎo)入期 1）推廣目的：整體形象宣傳，客戶的初步積累。 2）推廣策略：完成進(jìn)場前的準(zhǔn)備，包括物料、銷售部裝修、戶外造勢。 3）推廣主題：海口領(lǐng)袖型企業(yè)專駐寫字樓 4）工作內(nèi)容： ? 圍墻包裝整體完成 ? 戶外引導(dǎo)系統(tǒng)的完成 ? 戶外高炮的選址與設(shè)計(jì)的完成 ? 樓書折頁等宣傳物料的設(shè)計(jì)印刷 ? 項(xiàng)目網(wǎng)頁設(shè)計(jì)完成并投入使用 ? 3D宣傳片設(shè)計(jì)完成 5）媒介策略 這一階段的媒介主要以戶外、報(bào)紙為媒介，形式則以軟性廣告為主。 廣告發(fā)布計(jì)劃： 時(shí)間 媒體 版次 推廣主題 推廣思路 11月 海南日報(bào)（軟文） /南國都市報(bào) 1/2黑白 濱海大道，未來寫字樓的崛起 以軟文的形式對濱海大道作為寫字樓的地段區(qū)位優(yōu)勢加以突顯 12月 海南日報(bào)（軟文） /南國都市報(bào) 1/2黑白 濱海大道的核心地段在哪？ 以軟文的形式彰顯項(xiàng)目所處的濱海大道的核心地理位置與優(yōu)越景觀資源 市場預(yù)熱期 1）推廣目的：項(xiàng)目形象整體性宣傳攻勢，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，提升美譽(yù)度。 2）推廣策略：通過媒體及活動(dòng)傳播項(xiàng)目理念以及各個(gè)賣點(diǎn)，通過產(chǎn)品說明會(huì)進(jìn) 一步深化到產(chǎn)品、服務(wù)理念上。 3）推廣主題：五重核心價(jià)值、四大景觀點(diǎn)、頂級品質(zhì)設(shè)計(jì)、完善商務(wù)配套 4）工作內(nèi)容： ? 完成售樓處的設(shè)計(jì)裝修并進(jìn)駐 ? 完成認(rèn)購前的相關(guān)準(zhǔn)備工作 ? 成立客戶俱樂部 5）媒介策略 該階段推廣以活動(dòng)為主，報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)廣告為輔助。 ? 活動(dòng)安排 時(shí)間 活動(dòng)主題 策劃思路 2月份 “海灣國際新年煙花大會(huì) ” 通過在萬綠園舉行新年煙花大會(huì)，第一次向公眾昭示項(xiàng)目的存在，并通過與政府的合作，擴(kuò)大項(xiàng)目在業(yè)界與公眾中的影響力，并通過媒介的宣傳，高調(diào)登場，奪人眼球 3月份 “2023年第七屆?？诖杭痉康禺a(chǎn)交易會(huì) ” 通過參與?？诖杭痉拷粫?huì)，在一定程度上實(shí)現(xiàn)客戶的積累，并通過這一展示項(xiàng)目的舞臺(tái)，達(dá)到人所共知的目的 4月份 “海灣國際 —— 第一屆海南省企業(yè)家管理系列講座 ” 通過由本項(xiàng)目舉辦的名人講座及具有影響力的企業(yè)家講座，傳達(dá)項(xiàng)目的開發(fā)理念，同時(shí)擴(kuò)大項(xiàng)目在企業(yè)界的知名度與美譽(yù)度，有利于進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象與加強(qiáng)的認(rèn)同度 5月份 “海灣國際產(chǎn)品說明會(huì) ” 通過舉行產(chǎn)品說明會(huì)，進(jìn)一步展現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)理