【文章內(nèi)容簡介】 分或全部內(nèi)容。 二、 在主流產(chǎn)品供應(yīng)上， 90㎡ 以下戶型成為 07年度光谷區(qū)域的供應(yīng)主流 從左圖可見，以 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型 為主的光谷區(qū)域在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上偏向于 中小戶型 ，其中 90㎡ 以下小面積戶型供應(yīng)量最多 ，占到了整體供應(yīng)量的 3成 ， 140㎡ 以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)量相對較小，不到 20%。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 三、 在全年走勢上，年初逆漲，年末萎縮，有價無市現(xiàn)象明顯 光谷區(qū)域樓市在全年走勢上，呈現(xiàn)出較為明顯的變化： 其中上半年漲勢明顯， 呈高開高走之勢；而至 10月開始，在濃厚的市場觀望氛圍下，雖然 價格 仍呈 上升 趨勢，但 銷量 卻出現(xiàn)大幅 下滑 ，至 12月環(huán)比降幅達 80%。有價無市現(xiàn)象日益突出。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 四、在區(qū)域存量上，以大面積戶型為主，總價成為制約銷售的關(guān)鍵因素 通過對 0607年區(qū)域存量對比發(fā)現(xiàn)，存量最小的均為 90㎡ 以下 的小面積戶型；而在中大面積戶型的存量排序上卻不盡相同，其中 06年 存量以 120140㎡ 之間的中等面積戶型為主占比為 37%，其次為 140㎡ 以上的大面積戶型占比為 26%；而在 07年存量最大的為 140㎡ 以上 的大戶型面積占比達 36%，其次為 120140㎡ 之間的中等面積戶型占比為 25%. 可見在風險與稀缺效應(yīng)下， 0809年樓市特征為小戶驅(qū)動型，以剛性自住為主的 90㎡ 以下小戶型產(chǎn)品將受市場青睞而暢銷，而總價較高的大戶型產(chǎn)品將會出現(xiàn)一定的滯銷。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 PART 33 光谷區(qū)域競爭格局。2023年，隨著中芯國際、富士康項目的簽約及動工，產(chǎn)業(yè)升級為光谷區(qū)域帶來新的發(fā)展機遇。產(chǎn)業(yè)帶動下的住宅、商業(yè)、商務(wù)需求得到釋放。預示著光谷房地產(chǎn)市場將從單純的住宅市場向復合型物業(yè)轉(zhuǎn)型，市場競爭也將由此進入多元化階段。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 樓市競爭格局一： 區(qū)域競爭樓盤基本概況如上表所示，市場調(diào)查數(shù)據(jù)表明，區(qū)域目前已知的未來潛在供應(yīng)量約 345萬方 左右，本項目總規(guī)模 32萬方 ，占比僅約 9%；此外區(qū)域 08年擬推規(guī)模約 80萬方 ，而本項目 08年所推規(guī)模約在 9萬方 左右，僅占區(qū)域擬推規(guī)模的 11%?？梢?相對本項目而言，區(qū)域整體供應(yīng)量較大，競爭項目眾多，本項目將面臨嚴峻的競爭。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 樓市競爭格局二： 區(qū)域典型競爭樓盤橫向?qū)Ρ鹊湫晚椖繖M向?qū)Ρ龋菏澜绯?2期加州陽光VS優(yōu)勢一：地理位置優(yōu)于本項目， 位于光谷商業(yè)中心魯巷，周邊配套完善，更有步行街與地鐵優(yōu)勢；優(yōu)勢二：產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新， 贈送面積較多。本期所推產(chǎn)品以 90㎡ 左右的中小面積戶型為主，且其 90㎡ 兩房設(shè)計有兩個陽臺并帶入戶花園，對婚齡階層的青年購房者較具吸引力；優(yōu)勢三：綜合體優(yōu)勢， 該項目包括 70萬方的商業(yè)，屬于光谷首個綜合體項目。對本項目影響： 該項目將于先于本項目于 08年上旬入市，且均為 30層左右的高層，與本項目規(guī)模相仿、形態(tài)類似。 將會極大分流本項目潛在客源。 對本項目構(gòu)成一定威脅。本項目 加州陽光GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 樓市競爭格局二： 區(qū)域典型競爭樓盤橫向?qū)Ρ鹊湫晚椖繖M向?qū)Ρ龋鹤陷織髁稚铣?3期VS優(yōu)勢一：配套優(yōu)勢， 該項目雖與本項目一同位于雄楚大街，但周邊配套相對優(yōu)于本項目；優(yōu)勢二：景觀優(yōu)勢， 本期所推產(chǎn)品面向關(guān)山公園，視野景觀開闊，舒適通透；對本項目的影響： 該項目與本項目 均位于雄楚大街沿線，且周邊配套優(yōu)于本項目，由于該項目已于 1月先于本項目入市，在 先入為主 的心態(tài)影響下， 對本項目知名度的快速樹立造成障礙 。本項目 紫菘楓林上城 后期產(chǎn)品與本項目形成競爭： 該項目后期尚有近7萬方 產(chǎn)品將與本項目同期上市，且以 90115㎡ 的兩房為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類似，對本項目構(gòu)成一定威脅。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 樓市競爭格局二： 區(qū)域典型競爭樓盤橫向?qū)Ρ鹊湫晚椖繖M向?qū)Ρ龋喝f科魅力之城VS優(yōu)勢一：品牌優(yōu)勢， 與萬科強大的品牌號召力相比，本項目明顯處于弱勢；優(yōu)勢二：產(chǎn)品優(yōu)勢， 該項目以全裝修的 90㎡以下兩房及 100㎡以下三房為主，為區(qū)域所獨有，深受區(qū)域內(nèi)青年置業(yè)者的追捧，優(yōu)勢明顯；本項目 萬科魅力之城對本項目的影響： 在萬科 “ 青年置業(yè)計劃 ” 強勢營銷影響下，消費者對區(qū)域整體價格的心理預期發(fā)生改變， 由此對本項目未來價格的拔升造成影響。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 清江山水樓市競爭格局二： 區(qū)域典型競爭樓盤橫向?qū)Ρ鹊湫晚椖繖M向?qū)Ρ龋呵褰剿甐S 優(yōu)勢一：規(guī)模優(yōu)勢： 該項目共 74萬方，于 07年 11月推出首批產(chǎn)品約 5萬方，后續(xù)還有約 69萬方存量，作為區(qū)域大盤，產(chǎn)品形勢涵蓋多層、小高層與高層，規(guī)模優(yōu)勢明顯； 優(yōu)勢二：低價導入策略順利進入市場， 2023年 11月，當周邊項目價格均超過 6000元時，該項目僅以 5500元 /㎡ 的低價入市，并成功吸引了購房者的關(guān)注，所推 378套 房源開盤當天銷售了235套 ，銷售率達 62%，所剩房源以 90㎡以上的兩房與 110㎡以上的三房為主。 對本項目的影響： 從該項目目前的銷售情況可以看出，對于購房者來說，在價格合理的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品自身才是最重要的， 因此，當區(qū)域價格回歸理性后，以價格制勝而無產(chǎn)品優(yōu)勢的項目必將淘汰。本項目GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 錦繡龍城樓市競爭格局二： 區(qū)域典型競爭樓盤橫向?qū)Ρ鹊湫晚椖繖M向?qū)Ρ龋哄\繡龍城VS規(guī)模優(yōu)勢： 該項目共 80萬方，產(chǎn)品涵蓋洋房、小高層和高層等多種形態(tài)，規(guī)模優(yōu)勢明顯；價格優(yōu)勢： 該項目于 2023年 6月入市，于 07年進入銷售高潮，至 07年初區(qū)域價格跳漲開始，該項目一直以低價格策略穩(wěn)踞區(qū)域銷售排行 前十 ，月銷量保持在 30套 以上，而至 8三月，更是以每月 百余套 的銷量名列區(qū)域 前三 ，價格優(yōu)勢明顯。 本項目對本項目的影響： 產(chǎn)品定位一致，其價格優(yōu)勢一定程度上分流客戶，但主要客戶群存在差異。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 樓市競爭格局三：剛性需求支撐區(qū)域未來發(fā)展本項目 錦繡龍城 在 07年度產(chǎn)業(yè)核聚效應(yīng)下，光谷區(qū)域眾多大盤紛紛入市，價格的跳漲致使區(qū)域主流需求群體的可支付能力受到挑戰(zhàn)，而目前宏觀調(diào)控政策的不斷出臺也使部分投資群體的未來預期發(fā)生改變，導致目前區(qū)域樓市一片蕭條。 其中，具有產(chǎn)品差異化競爭優(yōu)勢的項目如 萬科魅力之城 、 紫菘楓林上城 3期 等通過獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢、順應(yīng)市場變化的價格策略，仍然業(yè)績不蜚。而此前過度依靠價格優(yōu)勢而無自身產(chǎn)品核心競爭力的項目如 清江山水 、 錦繡龍城 等，在價格優(yōu)勢缺失后逐漸被動。 可見，目前區(qū)域以客戶自住為主的剛性需求仍然存在，順應(yīng)市場變化、具備核心優(yōu)勢的項目仍具競爭力。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 PART 34 2023年樓市趨勢判斷。 在以金融為主要手段的新一輪宏觀政策調(diào)控中，對開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)周期、融資能力、成本控制能力、人才儲備狀況等都提出了較高要求，那些依靠透支預售款滾動開發(fā)的企業(yè)在這輪宏觀調(diào)控中都將面臨挑戰(zhàn)，新形勢下，樓市格局或?qū)l(fā)生改變 … …GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 一、 08年武漢樓市將由豪宅驅(qū)動型向小戶驅(qū)動型轉(zhuǎn)變，光谷區(qū)域小戶型產(chǎn)品 中期內(nèi)將成為風險效應(yīng)的避風港本項目 錦繡龍城 07年樓市在價格快速攀升的刺激下，受 “ 追漲 ” 心態(tài)影響， “ 豪宅驅(qū)動 ” 為樓市非理性繁榮提供了契機并受到投資青睞，而中小戶型產(chǎn)品卻在這種 “ 虛擬剛性市場 ” 下出現(xiàn)暫時性稀缺。 然而這一狀況在 2023年或?qū)⒊霈F(xiàn)逆轉(zhuǎn)， 一方面， 密集出臺的宏觀調(diào)控政策使得投資者對未來價格預期發(fā)生變化，大戶豪宅在這種心態(tài)下也將由 07年的暢銷轉(zhuǎn)為滯銷； 另一方面， 90/70政策下，首批中小戶型產(chǎn)品將于 08年面市，暫時性稀缺的市場特征將使其在一定時期內(nèi)受到購房者追捧。市場供需特征也將 由 07年的 豪宅驅(qū)動型 變?yōu)?小戶驅(qū)動型。 07年光谷供應(yīng)以 小戶型為主 ，按 ， 90/70政策下的第一代產(chǎn)品將從 2023年起陸續(xù)出現(xiàn) ， 小戶型產(chǎn)品也將由此成為中期內(nèi)風險效應(yīng)的避風港。 而長期內(nèi)大戶型產(chǎn)品供應(yīng)少、稀缺性回歸，產(chǎn)品的優(yōu)勢又開始彰顯。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 二、小戶驅(qū)動下，以光谷為代表的遠城區(qū)樓市競爭將由價格回歸產(chǎn)品，光谷住 宅市場面臨外延競爭威脅。本項目 錦繡龍城 07年，以光谷區(qū)域為代表的遠城區(qū)樓市價格與中心城區(qū)相比，優(yōu)勢明顯，這也是區(qū)域銷量高居全市第三的重要原因所在。然而，隨著 08年中心城區(qū)中小面積產(chǎn)品供應(yīng)的增多， 價格優(yōu)勢 將不再是購房者首要考慮的因素，地段、周邊配套、景觀環(huán)境、整體樓盤品質(zhì)都將成為競爭砝碼， 因此，在 08年的樓市競爭中，遠城區(qū)樓盤競爭優(yōu)勢由價格回歸產(chǎn)品將是必然趨勢。 在此趨勢下， 08年的光谷樓市面臨外延競爭威脅。 一方面價格優(yōu)勢缺失， 導致部分客戶流出光谷；另一方面受江夏區(qū)低房價威脅， 江夏環(huán)境優(yōu)美自然、土地資源豐富而廉價，吸引諸如富士康等眾多大型企業(yè)進駐，客戶有向周邊區(qū)域分流的趨勢。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 三、保障性住房用地加大，價格漲幅受抑，光谷區(qū)域未來兩年競爭激烈本項目 錦繡龍城 07年末以來土地政策不斷趨嚴， “ 國 23條 ” 的出臺更是明確規(guī)定 保障性住房用地不低于住宅用地的70%。 預計 08年下半年 ，新政下首批保障性住房開始面市，這將是使市場回歸理性的一個重要砝碼，整體房價必然出現(xiàn)明顯回落。 而光谷區(qū)域在 07年上半年過快的價格增長下，加大了土地供應(yīng)量。根據(jù)對東湖高新區(qū) 2023年掛牌土地信息統(tǒng)計， 2023年 掛牌土地總建筑面積達到 241萬方 ， 相當于 2023年全年的土地出讓規(guī)模。 同時， 2023年光谷仍有大量新盤入市，如 清江山水、森林花園、恒大華府及本項目 等均是規(guī)模在 30萬以上 的大盤項目。預計未來兩年，光谷房地產(chǎn)住宅供應(yīng)充足，住宅發(fā)展將面臨嚴峻的競爭。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 定位 一、項目屬性 二、項目形象 三、客戶形象 四、產(chǎn)品形象PART 4GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 一、項目屬性定位：