【文章內容簡介】 識別系統。 手段四：物料 ? 崴廉生活雙月刊：持續(xù)發(fā)布關于社區(qū)、物業(yè)、業(yè)主等一系列的品牌、文化、活動等方面的信息。 33 短期戰(zhàn)略：“ 提升產品附加值 放大項目優(yōu)勢 完善營銷手段 提升銷售力 ”為主的營銷策略。 策略一、提升產品附加值 ? 4點半學校 ? 作用：給有年幼子女業(yè)主提供便利，給產品加分 ? 場地：會所如柏林生活館等一部分 ? 師資力量：如金蘋果幼兒園等師資引入（ 1～ 2人） ? 啟動時間：預計為 07年 6月 ? 銷售促進：在推廣活動中印入“ 4點半學校、師資力量及開辦時間”等信息 34 策略一、提升產品附加值 ? 軌道無縫對接 ? 作用：交通直達，給客戶便捷和尊寵感，產品加分 ? 線路：崴廉～軌道 6號線（航津路站）～五角場；崴廉～科技館地鐵站 ? 數量： 2～ 4輛 ? 運營班次：控制在 14車次到 24次 ? 可對客戶進行收費 35 策略一、提升產品附加值 ? 崴廉生活卡： ? 目的：威廉生活前置，讓客戶提前享受項目的優(yōu)質服務；彌補項目目前無法進行商業(yè)展示的不足，增加商業(yè)的可信度，強化客戶對本項目商業(yè)配套的信心和對未來生活的向往，從另一個角度展現項目的生活氛圍和生活方式。 ? 操作：在具體的操作上可與上海各大建材商、飲食、休閑娛樂、商店建立長期合作關系，建立統一的便利生活卡，凡成交客戶均可獲得一份生活卡，憑此卡可以到上海各大合作商家進行消費，可以獲得一定的優(yōu)惠。 36 策略二：放大項目優(yōu)勢 ?媒體 目的： 創(chuàng)造上海新的市場熱點，傳播國際情景社區(qū)生活的理念 媒體策略： 根據客戶具有較高文化層次等特點，媒體以平面媒體 （申江服務導報、外灘畫報）為主，傳達項目概念和促銷等信息 媒體組合： 平面媒體：報紙（ 新聞晨報、申江服務導報、外灘畫報 ），雜志（上海樓市） 其他媒體：電視（今日房產冠名）、廣播（交通臺）、網絡（搜房ＢＢＳ） 分眾傳媒寫字樓 37 配合：展會看房車直通車組織，含車體廣告 展會派發(fā)用 DM單頁 5000份項目優(yōu)惠措施 介紹的易拉寶 目的：樹立“ＮＥＷ ＣＬＡＳＳ”國際情景社區(qū)形象，依托看房直通車，增加項目的來訪客流量，積累客戶，為后期銷售蓄水 優(yōu)惠： 對購買１３０平方米及以上面積戶型客戶，贈送南向景觀陽臺面積 領取結婚證半年以內客戶，可憑借原件享受每平方米 50元優(yōu)惠 主題：ＮＥＷ ＣＬＡＳＳ國際社區(qū)置業(yè)計劃 策略二：放大項目優(yōu)勢 房展會（五月、十月） 38 時間和地點： ?5月中原歐尚超市， 9～ 10月證大超市易初蓮花超市 ?方式： 專線看房車、區(qū)域展場設立 ?媒體配合： 房型 DM、現場展板、電信帳單、區(qū)域夾報 ?營銷手段： 兩成首付計劃 歐尚超市 策略二：放大項目優(yōu)勢 ?設立分展場 39 入口 存在主要問題：洽談區(qū)區(qū)域太分散，沒有合同洽談區(qū)；區(qū)域模型與目標模型放置方向不符合銷售人員介紹順序；入口處缺少接待臺；沒有介紹項目賣點的展板；整體燈光效果還要進一步加強 ． 區(qū)域模型 目標模型 銷控臺 洽談區(qū) 入口 增設接待臺 增設大型展板 策略二：放大項目優(yōu)勢 ?案場包裝 增設新的陽光房洽談區(qū) 40 ? 重要性： 從來現場客戶來看，他們對區(qū)域普遍存在不認知現象，更不可能形成區(qū)域的認同，而從案場來看，并沒有相關的區(qū)域規(guī)劃模型或說明。光靠銷售人員口頭描述，很難明確地展示項目所在區(qū)域未來的光明前景。 ? 目的： 通過展示，重點突出高行區(qū)域與浦東機場、小陸家嘴、五角場、川沙等地的交流與聯系，在銷售說辭中強化浦東機場的建設和未來、川沙極有可能建迪斯尼等利好信息，淡化客戶對高行目前還不成熟的關注，強化其對未來的關注和信心。 ? 手段： 通過模型 /三維動畫 /展板等手段，展示整個大浦東未來的發(fā)展藍圖，說明浦東是上海未來的方向和本區(qū)域的潛力，從而與浦西寶山、松江等地形成差距，贏得客戶對區(qū)域的心理認同。 區(qū)域聯系圖展板 建議位置：正對售樓處入口的背景墻 ?案場包裝 策略二：放大項目優(yōu)勢 41 展板內容：增加 NEW CLASS國際化情景社區(qū)的各個賣點的展板 位置建議：洽談區(qū)布景墻 分賣點展板 ?案場包裝 策略二：放大項目優(yōu)勢 42 ? 位置調換原因 ：模型擺放位置與與常規(guī)的銷售解說流程相背離 ? 調整方法： 項目模型與區(qū)域展示模型方向互換，在項目模型目前在售樓盤處插上醒目的小紅旗；區(qū)域模型上楊高北路快速干道的標注，區(qū)域生活機能進一步完善。 模型位置調換 模型上標注交通與區(qū)域生活機能 ?案場包裝 策略二：放大項目優(yōu)勢 43 空間布局改善： 目前售樓處空間狹小，功能布局空間雜亂，需要對空間進行整改 狹小的銷售空間，沒有專門的洽談區(qū) 建議 把現場洽談區(qū)引入室外，把展板部分拆除圍合設 置一個玻璃陽光花園洽談區(qū)，既增加了案場面 積，又以特色洽談區(qū)營造一種情景模式。 ?案場包裝 策略二：放大項目優(yōu)勢 44 ?裝修效果改善：進一步調整燈光效果 ?背景音樂調整：多選用熱情洋溢的，促進客戶購買欲 售樓處昏暗的燈光、無聲的音樂 室內效果改善 ?案場包裝 策略二：放大項目優(yōu)勢 45 看房通道改善： 依據現有內容進行調整，并增加導示牌 ?樣板段展示 策略二：放大項目優(yōu)勢 46 ?零亂而新舊鞋套擺放，無坐椅提供以供換 鞋，形象與服務明顯與項目檔次不符 ?建議：增換鞋套機 看房通道改善： 增設人性化服務 ?美景也需要維護 ?建議：定期清洗水池及沙石 ?樣板段展示 策略二：放大項目優(yōu)勢 47 增設從底樓到二樓的形象及賣點展示 電梯口對面的墻壁增加綠地集團近期銷 售樓盤的小型展板 進入樣板房的樓梯增設一些體現情景生活方式的展板 ?樣板段展示 策略二：放大項目優(yōu)勢 48 景觀樣板帶： 一期 0、 4號樓圍合區(qū)域設置成景觀樣板帶 樣板帶 ?樣板段展示 策略二：放大項目優(yōu)勢 49 位置建議：在二期設置工程施工的剖面展示，讓客戶認知工程質量 公共區(qū)域樣板展示：大堂、電梯廳 設工程樣板房 ?樣板段展示 策略二：放大項目優(yōu)勢 50 ? 方式 1：增加室內光照系統 ? 方式 2：在廳沙發(fā)擺設處增加一面鏡子，增加通透感與空間感 ? 方式 3：拆掉工地陽臺、窗戶外的圍墻綠網，增加光照 加強樣板房光照 ?樣板段展示 策略二：放大項目優(yōu)勢 51 ?擴大大廳面積，增強樣板房空間感 ?地板鋪設地毯，消除地板劣質的形象 ?樣板房增加背景音樂 增強樣板房空間感與品質感 ?樣板段展示 策略二：放大項目優(yōu)勢 52 ?在淺色調的樣板房修飾中配設一些深色生活物料 樣板房顏色的轉換，高尚與凝重感立現 ?樣板段展示 策略二：放大項目優(yōu)勢 53 ? 樣板房戶型圖增加房間的面積、飄窗面積、陽臺面積等數據說明 ? 樣板房內增設樓盤智能化系統說明 ?樣板段展示 策略二：放大項目優(yōu)勢 54 ?外包裝展示改善圖 圍墻 引導旗 橫幅 燈箱 策略二：放大項目優(yōu)勢 55 內容 地點 目的 高炮 翔殷路民星路交匯處 開拓楊浦區(qū)客戶 圍墻 售樓處向西沿東靖路，再向南沿金高路到橋