【文章內容簡介】 的大型廣場綠化與辦公大樓相連， 塑造一個休閑的辦公氛圍；同時， 其每三層開辟兩個空中花園，提供 人與自然和陽光溝通區(qū)銷售分析 ： 2023年 3月開盤，總納入網上銷售面 積 58891 ㎡，目前去化率為 51％， 平均每月去化 50套（現場了解已去 化完畢）定位分析 ：小規(guī)模公司定位，投資客居多競品個案一： 95國際大廈 綜合分析： 以 30－ 100平米之間的小面積，配以生態(tài)商務之概念，依托價格優(yōu)勢，追求小型規(guī)模企業(yè)和投資客源，獲 得快速熱銷競品個案二： 16城聯邦項目分析：總建面 ： 容積率 ： 產品形態(tài) ： 16幢獨棟辦公和 1幢酒店式公寓獨棟辦公面積： 1000～ 2500㎡，標準層： 200250㎡產品分析 ： 建筑結構 — 建筑結構為 5層，首層為 公共門廳， 24層為室內辦公空間， 企業(yè)可以自由分隔，頂層為室內辦 公與屋頂花園結合的空間設計 五重院規(guī)劃 — 圍合商務庭院、水景中 庭、組團庭院、入戶庭院、入口庭 院，五院設計打造內部圍合尺度風景 建筑立面 — 深灰色和純黑色花崗石、銅 色鋁板與通透玻璃為主要材質，立面 選型體現網絡化和秩序化。增加了商 務運作嚴謹感銷售分析 ：處于蓄水期，估計開盤價格每平米在 15000～ 20230元之間，目前已經獲得市場 高度關注和認可定位分析 ：專為智力密集型的成長企業(yè)，提供總部功 能的商務空間綜合分析：通過別墅式辦公的理念和富含居住產品特征的打造模式打破市場的沉寂，總部功能的商務空間獲得了高端鋒線企業(yè)的垂青，成為市場高點競品個案三：銀晨國際項目分析：總建面 ： 9萬容積率 ： 產品形態(tài) ： 1棟高層、 1棟小高層， 2棟多層建筑標準層： 1000～ 2023㎡面積分割： 200300 ㎡（ 高層） 、 100200（小高層）1252023（多層，部分整層出售）產品分析 ：采用半圍合式的布局，兼顧現代辦公的私 密性與開放性，以傳統(tǒng)的中國庭院空間為 原型，充分考慮空間的包容性和復合性的 交融，從而分割為不同層次但彼此關聯， 退臺設計、挑空四層的空中花園、屋頂花 園，屋頂餐吧、中心花園、水幕中庭、分 庭院小花園等花園產品設計銷售分析 ：處于蓄水期，估計開盤價格每平米在 10000元以上定位分析 ：國際大型企業(yè)、國外小企業(yè)、大型企業(yè)集 團總部、大型企業(yè)文化展現等?？驮磳訌V 泛，針對不同規(guī)模的企業(yè)需求，強調企業(yè) 之間個性與交流空間 綜合分析： 利用庭院、退臺等全新的建筑排布方式重新組合傳統(tǒng)的辦公間， 并以豐富的辦公空間以擴大其客源范圍，追求不同層次的企業(yè)競品個案四：萬特國際商務中心項目分析：總建面 ： 容積率 ： 產品形態(tài) ： 2棟高層辦公， 1棟酒店式公寓標準層： 1000～ 1500㎡面積分割： 3648 ㎡（酒店公寓） 80100㎡（高層， 可以自由分割）產品分析 ：雙水岸景觀 中心花園 1000平米的大堂，局部挑高 大堂園林休閑吧 2米 * 集中式商業(yè)廣場設計銷售分析 ： 2023年 9月開盤，納入網上銷售面積為51902平米， 2號樓保留，目前去化率為 74％，月均去化 40套，其中的酒店式公寓中頂層的挑高產品去化較為緩慢， 2023年 7月 12日公開 1號樓發(fā)售期間， 1號樓5A甲級寫字樓部分房源特推 10%低首付，當天去化達到了 75%。定位分析 ：金融、律師、貨代、船運、辦事處、創(chuàng)意、外貿等腦力密集型企業(yè)，小面積吸引眾多投資客源，滿足部分成長型企業(yè)需求 綜合分析： 傳統(tǒng)的小面積辦公產品，投資客源和腦力密集型客源定位，并依托 價格優(yōu)勢和促銷手段獲得快速去化，底層裙房商業(yè)廣場頗具亮點競品個案五：東城國際項目分析：總建面 ： 容積率 ： 產品形態(tài) ： 1棟 20層的高層標準層： 1600㎡面積分割： 120400 ㎡銷售分析 ： 2023年 7月開盤，納入網上銷售套數 209套，目前去化 104套，去化率為 50％左右，目前均價每平米 8000元左右；其中 100150平米的面積最熱銷定位分析 ：貨代公司、法律咨詢公司、物流公司、咨詢服務公司、會計事務所等成長型企業(yè)定位 綜合分析： 小體量單棟辦公產品，通過特殊的空間分割方式吸引小型規(guī)模的辦公企業(yè)競品個案六：上東國際項目分析：總建面 ： 8萬容積率 ： 產品形態(tài) ： 3幢高層辦公標準層： 10001600㎡面積分割： 69192 ㎡、 230460㎡、 500900㎡產品分析：高層退臺設計（ 1－ 5層退臺處理）空中花 園、高爾夫練習場、 5個大堂，主大堂挑高 、公共會議室、酒店式物業(yè)管理銷售分析 ： 2023年 11月開盤，總共納入網上銷售72028平米，目前去化率為 93％，均價 10000元左右，月均去化 45套定位分析 ：國際企業(yè)總部級辦公空間，復式商務空間，休息、休閑與辦公于一體 綜合分析： 突破傳統(tǒng)高容積率的辦公限制，借用住區(qū)的景觀規(guī)劃營造輕松、怡然的辦公空間，高層的退臺處理也 凸顯設計的大膽與前衛(wèi)競品個案七：廣博國際商貿中心項目分析：總建面 ： 6萬容積率 ： 產品形態(tài) ：單幢建筑標準層： 1300㎡面積分割： 100200㎡銷售分析 ： 2023年 1月開盤，納入網上銷售面積 40405 ㎡，銷售率為 74％，平均每月去化僅 8套，均價 8500元/㎡定位分析 ：區(qū)域地標產品定位，成長型中型企業(yè)規(guī)模 綜合分析： 產品力弱，也沒有價格優(yōu)勢，在茫茫的辦公產品中被無情的吞噬區(qū)域競品樓盤分析總結項目名稱 建筑面積（ ㎡ ）占地面積（ ㎡ ）容積率 產品形態(tài)及特征 定位分析16城聯邦 48492 22042 獨立別墅辦公 酒店式公寓 專為智力密集型的成長企業(yè)，提供總部功能的商務空間銀晨國際 95572 29021 圍合庭院多層辦公高層辦公國際大型企業(yè)、國外小企業(yè)、大型企業(yè)集團總部等?？驮磳訌V泛，針對不同規(guī)模的企業(yè)需求，強調企業(yè)之間個性與交流空間上東國際 80566 13125 3幢有空中庭院高層 國際企業(yè)總部級辦公空間，復式商務空間，休息、休閑與辦公于一體寧波高新科技廣場 96812 36776 高層、小高層 腦力密集型的成長型企業(yè)、投資型客源萬特國際商務中心 85000 36956 酒店式公寓、高層、商業(yè)廣場金融、律師、貨代、船運、辦事處、創(chuàng)意、外貿等腦力密集型企業(yè)，小面積吸引眾多投資客源，滿足部分成長型企業(yè)需求95國際商務大廈 45000 休閑辦公、貿易企業(yè) 小規(guī)模公司定位，投資客居多東城國際 34000 8588 高層辦公 貨代公司、法律咨詢公司、物流公司、咨詢服務公司、會計事務所等成長型企業(yè)定位永和恒富中心 40000 高層辦公 傳統(tǒng)定位和客源構成，投資客源居多寧波國際汽車城 100727 47080 高層辦公 傳統(tǒng)定位和客源構成，投資客源居多名匯東方 高層辦公 傳統(tǒng)定位和客源構成，投資客源居多雷迪森廣場 163588 72249 酒店式公寓、五星級酒店、高層辦公 大、中型成長型企業(yè)、國內外知名企業(yè)分公司中信泰富廣場 128600 141404 商業(yè)、高層辦公 大、中型成長型企業(yè)、國內外知名企業(yè)分公司華宏第五大道 41590 6600 高層 成長型的中型企業(yè)廣博國際商貿中心 50000左右 17301 高層 成長型的中型企業(yè)區(qū)域競品樓盤分析總結部分項目已經突破了傳統(tǒng)辦公的概念定位，對產品進行創(chuàng)新和改進，同時這些項目也提出生態(tài)辦公的概念來爭奪市場客源產品亮點較多，生態(tài)商務成為市場新寵戶型的主要分割面積集中在 150－ 400之間， 期 間也不乏小戶型的產品，但是自由分割面積卻成為銷售主流，部分樓盤出現整層銷售戶型面積較小，自由分割成為銷售主要模式無論是建筑單體、戶型設計、配套設施還是辦公社區(qū)的景觀規(guī)劃，越來越多的項目走住區(qū)化的規(guī)劃方向，來提高辦公產品的競爭力辦公產品居住化傾向明顯突破傳統(tǒng)辦公概念，低密度、低容積率的產品逐漸走向市場，并受到購買企業(yè)的極大關注和興趣，而且其價格也高于傳統(tǒng)辦公低密度產品更占優(yōu)勢寧波經濟結構的轉型涌現除了越來越多的腦力密集型企業(yè)，從他們的發(fā)展態(tài)勢來看，多為大、中型成長型企業(yè)客源定位多為成長、擴張、腦力密集型企業(yè)競品項目在滿足企業(yè)的商務居住功能和會議展示功能的產品表現并不多見，有些也只是提供部分小戶型公寓作為商住兩用功能，市場空間較大商務居住與會議展示功能成為市場空白點除了萬特商務大廈提供商業(yè)廣場的配套需求外，集中式的商務配套匱乏，多數僅滿足項目自身的基礎商務配套集中式的商務配套較為稀缺競品產品的企業(yè)滿足度分析企業(yè)行為 滿足項目 滿足需求度戰(zhàn)略管理 16城聯邦、銀晨國際、中信泰富廣場、上東國際、雷迪森廣場經營管理 銀晨國際、上東國際、寧波高新科技廣場、萬特國際商務中心、 95國際商務大廈、東城國際、永和恒富中心、寧波國際汽車城、雷迪森廣場、名匯東方、中信泰富廣場、華宏第五大道、廣博國際商貿中心公關展示 16城聯邦、銀晨國際、中信泰富廣場營銷推廣 銀晨國際、上東國際、寧波高新科技廣場、萬特國際商務中心、 95國際商務大廈、東城國際、永和恒富中心、寧波國際汽車城、雷迪森廣場、名匯東方、中信泰富廣場、華宏第五大道、廣博國際商貿中心會議培訓 萬特國際商務中心、 16城聯邦、銀晨國際、雷迪森廣場商務居住 雷迪森廣場、銀晨國際、 16城聯邦、萬特國際商務中心物流倉儲 寧波國際汽車城、生產加工 寧波國際汽車城 我們通過競品樓盤的分析和研究，將其定位特征與成長、擴張型企業(yè)的行為進行滿足需求分析，得出 經營管理類和營銷推廣類的企業(yè)行為市場滿足度最高 ，而 生產加工、物流倉儲、公關展示、商務居住等滿足度較低 ，這些需求成為市場的空白點和薄弱環(huán)節(jié)，因此在我們的目標市場定位中，提出了營銷推廣和經營管理的企業(yè)需求。競品產品的企業(yè)滿足度分析生產加工物流倉儲營銷推廣經營管理戰(zhàn)略管理 會議培訓商務居住公關展示生產加工物流倉儲戰(zhàn)略管理 會議培訓商務居住公關展示目標市場競品產品企業(yè)需求地塊條件本項目自身的地塊條件如何其限制條件所定位的產品能否滿足篩選后的企業(yè)需求通過競品樓盤我們對企業(yè)需求進行篩選之后商務氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮543210 1 2 3 4 5根據本案地塊針對 9個因素做優(yōu)劣勢的分析可知：本案的商務配套較為欠缺、租售成本較高，但是在生態(tài)環(huán)境和個性發(fā)揮方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，于是我們 將這些限制性條件與企業(yè)的需求進行敏感度分析，再對企業(yè)的這些行為進行需求篩選。本案地塊優(yōu)劣勢及限制性條件分析戰(zhàn)略管理 —— 基本可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮543210 1 2 3 4 5結論： 本案作戰(zhàn)略管理用途的優(yōu)劣勢恰好能與項目的特性相符合，發(fā)揮了項目的優(yōu)勢，回避了項目的劣勢。對于戰(zhàn)略管理來說，戰(zhàn)略創(chuàng)新、戰(zhàn)略討論、戰(zhàn)略決策等具有一定的可行性。 會議培訓 —— 可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮543210 1 2 3 4 5結論： 本案作會議培訓非常具有優(yōu)勢。且優(yōu)勢方面敏感性系數突出。公關展示 —— 基本可行商務氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務配套租售成本