xxxx06_上海_佳兆業(yè)8號_別墅項目定價(編輯修改稿)
2025-01-30 15:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 橋新城 聯(lián)排： 200 23999元正陽世紀星城 南橋老城 聯(lián)排： 190300 20391元奉賢整體市場以南橋為中心向東發(fā)展 ，老城別墅依靠完善的配套價格最高，新城依靠其未來規(guī)劃價格緊追其后，整個 奉賢板塊出現(xiàn)中高旁低的局面，在此價格體系影響下，本案花園洋房單價不宜高過南橋板塊目前 23000元 /平米的均價。按目前奉賢市場的價格梯度規(guī)律，本案聯(lián)排別墅產(chǎn)品價格應(yīng)設(shè)定在柘林板塊 南橋新城板塊均價活動之間南橋板塊23047元 /平米奉城板塊12725元 /平米金匯板塊22103元 /平米本區(qū)域別墅市場各板塊競爭已形成，各層級競爭差異明顯；本案2023年 6月 2023年至今奉賢區(qū)域均價 8000元 /㎡ 以上聯(lián)排別墅成交價格段 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 成交均價（元 /㎡） 成交總金額（萬元 ） 戶均面積（㎡） 戶均總價（萬元）800015000 94 19348 11022 21327 205 2261500018000 260 39911 16389 65414 153 2511800023000 91 19760 21247 33146 184 3642300028000 28 5363 24697 54787 191 4732800033000 2 256 28351 728 128 364總計 475 84638 20723 175402 861 1678216。奉賢地區(qū)聯(lián)排 主力成交均價段在 1500018000元 /㎡ 之間，成交極其活躍，其次是 1800023000元 /㎡ 萬，這兩個區(qū)間成交項目均以 150㎡ 190㎡ 經(jīng)濟型別墅為主，集中于柘林板塊區(qū)域216。本案面積以 160㎡ 聯(lián)排別墅為主，除海灣 /柘林板塊外，此類面積段上屬于稀缺，在價格競爭上占據(jù)優(yōu)勢216。本項目的綜合產(chǎn)品力一般，應(yīng)選擇中檔位置所以，建議本案的別墅入市均價控制在 1800020230 元 /㎡，價格高于柘林 /海灣，略低于南橋板塊，高打性價比，占領(lǐng)市場空白點均價成交熱點產(chǎn)品均價與去化關(guān)系主力成交集中于柘林板塊 /海灣板塊主力成交集中于南橋板塊產(chǎn)品總價與去化關(guān)系2023年 6月 2023年至今奉賢區(qū)域均價 8000以上別墅成交價格段 成交套數(shù) 成交面積（㎡ ） 成交均價（元 /㎡ ） 成交總金額 （萬元） 戶均面積（㎡） 戶均總價（萬元）200250 210 29716 15426 45843 141 218250300 12 2307 14000 3231 192 269300350 64 12493 16804 20994 195 328350400 18 3996 17896 6753 222 375400450 38 6021 19578 11790 158 310450500 28 5731 20279 11623 204 415總計 370 60264 16632 100234 220 1915216。奉賢地區(qū)聯(lián)排 主力成交總價段很明顯集中于 200250萬之間，以 200㎡ 方經(jīng)濟型別墅為主，與均價走勢圖一致，柘林/海灣板塊以性價比成為奉賢別墅成交最活躍板塊216。南橋板塊別墅基于供應(yīng)量不足，面積 /價格居處高位，拉高了總價216。本案產(chǎn)品的面積優(yōu)勢完全可以彌補面前南橋 /莊行板塊的市場空白點，有效控制總價，形成性價優(yōu)勢所以，建議本案的別墅入市總價控制在 300350 萬 之間，最有效跳脫地域的同質(zhì)化競爭總價成交熱點段 主力成交集中于柘林板塊 /海灣板塊主力成交集中于南橋新城板塊南橋新城板塊 正陽世紀星城莊行板塊 景源名墅2023年 2023年：價格增長 %2023年 2023年：價格增長 %2023年 2023年：價格增長 %2023年 2023年：價格增長 %價格溢價預(yù)測第一批 第二批 第三批 第四批項目整盤價格走勢圖u聯(lián)排別墅產(chǎn)品市場售價建議 ： 18000元 /平米 2023元/平米u別墅價格溢價預(yù)期：按照 %的溢價速度18500元 /平米 23000元 /平米市場比較 法?根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項目得出合理的市場定價典型個案情況匯總樓盤名稱 總建筑面積 （ ㎡ ） 開盤時間 均價（元 /㎡ ） 主力面積段 （㎡）2023年去化情況（套）正陽世紀星城 100萬 2023年 21000（ 2023） 24879（2023） 聯(lián)排： 200 34聚賢煌都 22萬 202307聯(lián)排： 1550017000(基本售罄 ) 聯(lián)排： 210260 31景源名墅 202307 16880（佑威） 1850025000（報價） 聯(lián)排： 340410 24恒盛湖畔豪庭 45萬 202312 1700018000(基本售罄 ) 聯(lián)排： 190300 5銀河麗灣 約 40萬 20238 1700018000高層公寓， 140以上大面積 210碧海金沙嘉苑 32萬 20237 16841 130180經(jīng)濟型別墅 170根據(jù)位置和品質(zhì)相近原則選取可比項目（包含部分南橋新城板塊 /莊行板塊代表性別墅項目；銀河麗灣（大平層產(chǎn)品 /總價類似）；柘林板塊別墅南橋別墅主要特點項目特點 客戶特點恒盛湖畔豪庭、
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