【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)化的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如專業(yè)廠房、加油站 ? 獨(dú)立使用性： 獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，其變現(xiàn)能力也就越弱。如購物中心內(nèi)的商鋪、住宅小區(qū)內(nèi)的車庫、商業(yè)樓中的某一層 ? 權(quán)屬完善程度： 產(chǎn)權(quán)不完善的項(xiàng)目，會(huì)因完善手續(xù)的時(shí)間長短不確定、規(guī)劃罰款數(shù)量不確定、補(bǔ)交土地出讓金數(shù)額的不確定性，而導(dǎo)致可變現(xiàn)金額大大降低 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 擔(dān)保調(diào)查應(yīng)關(guān)注的問題 ? 抵押擔(dān)保 ?變現(xiàn)應(yīng)扣除的價(jià)值 ? 房地產(chǎn)抵押價(jià)值 =公開市場價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款 ? 法定優(yōu)先受償款：是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括：拖欠承包人的建筑工程價(jià)款；劃撥土地欠繳土地出讓金；國有企業(yè)破產(chǎn)職工安置；特殊抵押對(duì)象的優(yōu)先受讓款確定（如儲(chǔ)備土地 ） ?儲(chǔ)備土地的風(fēng)險(xiǎn)最大，難以變現(xiàn) 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 貸款用途調(diào)查 ?對(duì)用途的合法性及合理性進(jìn)行認(rèn)定 ? 調(diào)查認(rèn)定使用是否屬于營業(yè)執(zhí)照所列范圍 ； ? 用信人的生產(chǎn)經(jīng)營和進(jìn)出口業(yè)務(wù)許可證是否真實(shí) 、 有效； ? 貸款使用合法性手續(xù)是否齊全； ? 客戶貸款需求是否真實(shí) 、 合理 ， 是否真正用于該貸款企業(yè)或該貸款項(xiàng)目； ? 用信人的生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃是否合理 、 購銷合同是否真實(shí)； ? 票據(jù)業(yè)務(wù) 、 貿(mào)易融資業(yè)務(wù)有無真實(shí)交易背景等 。 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 ? 貸款用途與營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍進(jìn)行核對(duì) ? 認(rèn)真調(diào)查購銷合同 、 發(fā)票 、 發(fā)貨單 、 入庫單 ， 確保貿(mào)易背景的真實(shí)性 ? 受托支付時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)資金的真實(shí)用途 ? 固定資產(chǎn)貸款需核實(shí)采購設(shè)備是否為本項(xiàng)目所需 貸款用途調(diào)查應(yīng)關(guān)注的問題 一定要仔細(xì)查看合同，包括合同的日期、雙方當(dāng)事人，交易金額、標(biāo)的物、付款方式、簽字、簽約方的經(jīng)營范圍等，幵要求企業(yè)提供合同原件查看。 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 優(yōu)劣勢(shì)分析 ?優(yōu)勢(shì)分析 ? 從客戶和業(yè)務(wù)的主體 、 投資方 、 市場 、技術(shù) 、 規(guī)模 、 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 、 國家優(yōu)惠政策等方面進(jìn)行分析 ； 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 優(yōu)劣勢(shì)分析 ?風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 ? 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及防范 ? 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及防范 ? 投資風(fēng)險(xiǎn)及防范 ? 關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)及防范 ? 管理風(fēng)險(xiǎn)及防范 ? 市場風(fēng)險(xiǎn)及防范 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 優(yōu)劣勢(shì)分析 ? 實(shí)際調(diào)查不局限以上列舉的幾方面風(fēng)險(xiǎn) 。 對(duì)于客戶及業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ， 要客觀分析 ， 全面反映 ，既不夸大風(fēng)險(xiǎn) ， 更不能刻意隱瞞 。 風(fēng)險(xiǎn)分析要有的放矢 ， 突出重點(diǎn) ， 具有針對(duì)性；提出的風(fēng)險(xiǎn)防范措施要切實(shí)可行 ， 具有可操作性 。 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 優(yōu)劣勢(shì)分析應(yīng)關(guān)注的問題 ? 優(yōu)勢(shì)：必須是客戶獨(dú)特的優(yōu)勢(shì) ， 非普遍性優(yōu)勢(shì) ? 風(fēng)險(xiǎn)分析：避免流于形式 （ 所有調(diào)查報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容一致 ） ；深度不足；定性過多 ， 定量不足 ? 原因：對(duì)企業(yè)和業(yè)務(wù)了解不深 ， 不透 ? 風(fēng)險(xiǎn)分析建立在全面調(diào)查的基礎(chǔ)上 ， 并分析風(fēng)險(xiǎn)防控措施 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 綜合效益分析 ? 包括貸款業(yè)務(wù)帶來的直接收益 （ 包括利息收入和手續(xù)費(fèi)收入等 ） 以及通過貸款業(yè)務(wù)可能帶來的間接收益 ， 包括客戶關(guān)系維護(hù) 、 低成本存款 、 結(jié)算業(yè)務(wù)收入 、可能帶來的其它優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)以及產(chǎn)生的社會(huì)效益等 。 ? 貸款定價(jià) 、 經(jīng)濟(jì)資本增加值 、 經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率的分析 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 調(diào)查分析與結(jié)論 ? 調(diào)查過程中及調(diào)查活動(dòng)基本結(jié)束后 ， 調(diào)查人員須認(rèn)真分析與論證以下主要內(nèi)容與事項(xiàng)： ? 合規(guī)性認(rèn)定 ? 安全性認(rèn)定 ? 優(yōu)勢(shì)分析 ? 風(fēng)險(xiǎn)分析及控制措施 ? 預(yù)期綜合效益分析 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 Part 4 盡職調(diào)查的重點(diǎn) 主要管理者評(píng)價(jià) ? 人品 ? 水平 ? 誠意 主營業(yè)務(wù)評(píng)價(jià) ? 行業(yè)龍頭 ? 比重超過50% ? 具有持續(xù)盈利能力 投資活動(dòng)分析 ?圍繞主業(yè)丌過度投資 ?動(dòng)機(jī)：是經(jīng)營狀況好擴(kuò)大規(guī)模，還是經(jīng)營困難，急需轉(zhuǎn)型 財(cái)務(wù)分析 ?通過分析財(cái)務(wù)報(bào)表了解企業(yè)真實(shí)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況 他行態(tài)度 ?同業(yè)競爭激烈的客戶。 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 Part 5 流動(dòng)資金貸款調(diào)查的重點(diǎn) 一 ? 流動(dòng)資金需求的真實(shí)性、合理性 二 ? 是否不其生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃相匹配，是否不其正常生產(chǎn)經(jīng)營周期所需資金相匹配 三 ? 是否存在將流動(dòng)資金挪用亍販置固定資產(chǎn)等長期投資，挪用亍股票、期貨投資或轉(zhuǎn)移至關(guān)聯(lián)企業(yè)的可能 四 ? 客戶長短期償債能力，特別是資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流情況，分析還款計(jì)劃的合理性、可行性 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 Part 6 固定資產(chǎn)貸款調(diào)查的重點(diǎn) 技術(shù) 市場 股東 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 Part 7 小微企業(yè)調(diào)查的重點(diǎn) 三品 ? 人品（法定代表人、主要投資人、實(shí)際控制人、關(guān)鍵管理人員） ? 產(chǎn)品 ? 押品 三表 ? 電表 ? 水表 ? 報(bào)關(guān)單表 資金往來 ? 了解生產(chǎn)經(jīng)營狀況 ? 資金回籠狀況 ? 不我行合作意愿等 用好間接調(diào)查 ?通過上下游企業(yè)；競爭對(duì)手；征信記錄；金融同業(yè)；工商、稅務(wù)、海關(guān)、法院、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部門；互聯(lián)網(wǎng)、新聞媒體等 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 Part 8 需要收集的資料清單 授信業(yè)務(wù) ? 信貸運(yùn)作資料 ? 授信調(diào)查報(bào)告 ? 借款人及法定代表人人行征信記錄 ? 客戶基礎(chǔ)資料 ? 年檢合格的營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)法人證書 、 ? 年檢合格的組織機(jī)構(gòu)代碼證 ? 法定代表人身份證明 ? 稅務(wù)登記證明 （ 國稅 、 地稅 ） 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 Part 8 需要收集的資料清單 授信業(yè)務(wù) ? 客戶基礎(chǔ)資料 ? 年檢合格的貸款卡 ? 公司章程 ? 驗(yàn)資證明 ? 近三年財(cái)務(wù)報(bào)表 、 近期財(cái)務(wù)報(bào)表 （ 成立不足三年的客戶提供成立以來年度報(bào)表 ） ， 原則上年度報(bào)表須經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì) ? 國家有權(quán)部門頒發(fā)的許可證明 、 資質(zhì)證書 （ 特殊行業(yè) ） 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 Part 8 需要收集的資料清單 授信業(yè)務(wù) ? 客戶基礎(chǔ)資料 ? 擔(dān)保資料 ? 年檢合格的營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)法人證書 ? 年檢合格的組織機(jī)構(gòu)代碼證 ? 法定代表人身份證明 ? 稅務(wù)登記證明 （ 國稅 、 地稅 ） ? 年檢合格的貸款卡 ? 公司章程 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 Part 8 需要收集的資料清單 授信業(yè)務(wù) ? 客戶基礎(chǔ)資料 ? 擔(dān)保資料 ? 近兩年財(cái)務(wù)報(bào)表 、 近期財(cái)務(wù)報(bào)表 （ 成立不足兩年的客戶提供成立以來年度報(bào)表及近期報(bào)告 ） ， 原則上年度報(bào)表須經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì) ? 有權(quán)部門頒發(fā)的抵 、 質(zhì)押物權(quán)屬證明 ? 擔(dān)保人有權(quán)決策機(jī)構(gòu)依照公司章程等內(nèi)部規(guī)章制度和法律規(guī)定出具的同意擔(dān)保的有效決議或證明；法人分支機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的 ， 應(yīng)有有權(quán)人的授權(quán)書或有權(quán)審批機(jī)關(guān)的審批證明 ? 其他農(nóng)業(yè)銀行認(rèn)為需要提交的資料 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 Part 8 需要收集的資料清單 流動(dòng)資金貸款業(yè)務(wù) ? 信貸運(yùn)作資料 ? 流動(dòng)資金貸款調(diào)查報(bào)告 ? 借款人及法定代表人人行征信記錄 ? 客戶基礎(chǔ)資料 ? 流動(dòng)資金 （ 中短期 ） 借款申請(qǐng)書 ? 年檢合格的營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)法人證書 ? 年檢合格的組織機(jī)構(gòu)代碼證 ? 法定代表人身份證明 ? 稅務(wù)登記證明 （ 國稅 、 地稅 ） ? 年檢合格的貸款卡 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 Part 8 需要收集的資料清單 流動(dòng)資金貸款業(yè)務(wù) ? 信貸運(yùn)作資料 ? 公司章程 ? 驗(yàn)資證明 ? 近三年財(cái)務(wù)報(bào)表 、 近期財(cái)務(wù)報(bào)表 （ 成立不足三年的客戶提供成立以來年度報(bào)表 ） ， 原則上年度報(bào)表須經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì) ? 國家有權(quán)部門頒發(fā)的許可證明 、 資質(zhì)證書 （ 特殊行業(yè) ） ? 提供貸款用途及還款來源證明 ， 如年度生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃資金來源與使用計(jì)劃 、 購銷合同或其他經(jīng)濟(jì) 、 商務(wù)合同 、 招投標(biāo)協(xié)議等 一、如何做好客戶盡職調(diào)查工作 Part 8 需要收集的資料清單 流動(dòng)資金貸款業(yè)務(wù) ? 信貸運(yùn)作資料 ?擔(dān)保資料 ? 年檢合格的營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)法人證書 ? 年檢合格的組織機(jī)構(gòu)代碼證 ? 法定代表人身份證明 ? 稅務(wù)登記證明 （ 國稅 、 地稅 ） ? 年檢合格的貸款卡 ? 公司章程 ? 近兩年財(cái)務(wù)報(bào)表 、 近期財(cái)務(wù)報(bào)表 （ 成立不足兩年的客戶提供成立以來年度報(bào)表及近期報(bào)告 ） ， 原則上年度報(bào)表須經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)