xxxx年蘇州中新青劍湖別墅項目銷售代理策劃報告書(編輯修改稿)
2025-01-30 05:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的 價格標桿 。 標桿產(chǎn)品 5大要素： 世聯(lián)經(jīng)驗 1 2 3 4 5 本報告是嚴格保密的。 市場機會： 整體市場成長帶來的機會 別墅市場發(fā)展帶來的機會 區(qū)域發(fā)展帶來的機會 高端客戶對板塊價值認同 客戶需求帶來的機會 + 案例啟示： 產(chǎn)品設(shè)計、用材等有特色 配套小而精，別致、專屬 + 世聯(lián)經(jīng)驗： 對稀缺資源的強勢占有； 獨樹一臶的設(shè)計理念； 區(qū)域市場價格標桿； 公共空間及營銷展示無懈可擊 尊貴物管體系 本項目營銷發(fā)展方向： 工程加法，營銷減法； 尊重客戶，關(guān)注細節(jié)。 本報告是嚴格保密的。 PART 3 —— 營銷策略分解 形象定位及客戶策略 規(guī)劃調(diào)整建議 配套設(shè)置建議 營銷方向探討 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 21 關(guān)鍵詞：首席 ?賴特 ?城市的 ?原創(chuàng) ?純獨棟 蘇 州 首 席 賴特風(fēng)格 純 獨 棟 城市 標桿項目的關(guān)鍵字符，以蘇州來定義項目的高占位 低密度、高舒適度、純粹的最佳代言詞 城市非主流的別墅區(qū)，以‘城市’縮短客戶心里距離 草原別墅 /舒展的屋頂 /差異化 【項目屬性定位】 蘇州首席 賴特風(fēng)格純獨棟城市原生藝墅 原 生 藝 墅 以此強調(diào)原創(chuàng)性，后期亦便于訴求產(chǎn)品的高附加值 本報告是嚴格保密的。 22 客戶策略：鎖定核心客戶，把握重要客戶，截留游離客戶，吸引偶得客戶 游離客戶 偶得客戶 游離客戶 重要客戶 核心客戶 泛陽澄湖地區(qū)的投資客，認可本區(qū)域的發(fā)展前景，關(guān)注升值空間。 工作在園區(qū)之內(nèi)的政府公務(wù)員 、 公司高級職員等 ， 利用豐厚的公積金購買改善性住房 。 蘇州周邊縣市的私營工廠主 ， 為了融入城市生活 ， 分享城市資源 ， 滿足其 “ 進城 ” 夢想 。 工業(yè)園區(qū)內(nèi)的私營業(yè)主 、 大型公司的高管， 具有一定的支付能力 ， 因雙湖板塊房價過高而產(chǎn)生外溢 。 唯亭本地私營業(yè)主 ， 以及青劍湖周邊原有居住著的居住升級 ， 他們財力雄厚 ， 追求生活的品質(zhì)和身份的尊崇 ， 注重私密性 。對本區(qū)域懷有深厚的區(qū)域情結(jié)和認同感 ，愿意在區(qū)域內(nèi)購買合適的新房產(chǎn) 。 鎖定 把握 截留 吸引 本報告是嚴格保密的。 規(guī)劃調(diào)整建議 本報告是嚴格保密的。 地塊西、南邊界均為景色優(yōu)美的公園綠地，尤其是地塊西北角的視線可以直達陽澄湖 李公堤 周邊主要資源包含陽澄湖、兩個公園和一個湖岸高爾夫練習(xí)場； 由于地塊限高，地塊內(nèi)對湖景的直接利用只局限于西北角； 為了提升陽澄湖對項目的價值，必須重點嫁接湖岸體育公園和湖岸高爾夫資源； 周邊資源 湖岸體育公園入口 陽澄湖視線通道 太陽島高爾夫俱樂部 湖岸體育公園 湖岸體育公園 河濱公園 河濱公園 本報告是嚴格保密的。 從東側(cè)客戶來源地到達項目的主要道路旁有相對中端的住宅區(qū)影響區(qū)域形象和私密性； 李公堤 其它因素 青湖麗苑一期中產(chǎn)階級化的外立面和二期的小高層形象影響區(qū)域形象的檔次； 青湖麗苑二期對項目有視覺干擾，影響東面產(chǎn)品的私密性； 地塊內(nèi)西北角地面較低，已有天然水面； 東、南、西面道路均對地塊有噪音干擾； 主要客戶人流 星 湖 街 青湖麗苑 青湖麗苑一期 青湖麗苑二期 地塊西北角水面 唯亭鎮(zhèn)行政中心 26 舉措： 在現(xiàn)有條件下打造高附加值的景觀小獨棟產(chǎn)品 關(guān)鍵點：高臺府邸 /坡地打造 /立體景觀系統(tǒng) 本報告是嚴格保密的。 整體抬高后的地坪大幅提高項目附加值、領(lǐng)地感和私家庭院面積，半地下層的后期管理簡單； 高臺府邸 市場別墅產(chǎn)品基本上都贈送大地下室以提高別墅舒適度； 定位的高容積率小獨棟產(chǎn)品密度高； 青湖麗苑二期的小高層降低區(qū)域的檔次； 地塊臨陽澄湖，原狀為水塘，地下水位高，地下室防水難度大； 改造后剖面關(guān)系 地下室、車庫層 原剖面關(guān)系 地下室、車庫層 改造后地面層 青湖麗苑二期小高層 青湖麗苑二期小高層 整體性的地下層 擴大各戶地下室面積 ；全地下機動車道系統(tǒng)不占地面， 擴大私家花園； 邊界的高差是 天然領(lǐng)地標示；后期管理簡單 。 本報告是嚴格保密的。 以 25米的高差配合綠化形成自然的邊界，提高項目的私密性和領(lǐng)域感； 濃蔭層層 過濾喧囂 ， 專屬私密幽境 ，為業(yè)主營造 大隱于市的生活意境。 本報告是嚴格保密的。 抬高后的大面積地下室容易展示生態(tài)、科技元素和別墅特有的情景化趣味空間； 利用園林下沉和側(cè)邊界的開敞面形成的 自然通風(fēng)陽光車庫， 展現(xiàn)的生態(tài)、科技元素 契合園區(qū)區(qū)域形象； 運動、休閑等地下室情景 表現(xiàn)?慢奢生活?的?慢?； 地下一層有足夠面積盡情展示別墅特有的趣味空間 ——健身房、 DIY手工室、影音室等； 本報告是嚴格保密的。 通過人工堆坡形成東高西低的地形有利于展現(xiàn)、占有西側(cè)景觀資源，并進一步削弱東側(cè)高層的影響； 坡地打造 坡地布臵使高密度產(chǎn)品 室外空間生動 ；在限高和景觀面狹小的前提下， 增加觀景單位 ； 削弱 東側(cè)高層對東側(cè)產(chǎn)品 私密性的影響； 整體抬高后剖面關(guān)系 地下室、車庫層 青湖麗苑二期小高層 進一步堆坡后剖面關(guān)系 地下室、車庫層 青湖麗苑二期小高層 堆坡、覆土層 高容積率小獨棟產(chǎn)品密度高，布臵易行列化； 西北側(cè)一線湖景的觀景面過于狹小，同時項目規(guī)劃要點限制建筑高度不超過 12米；； 青湖麗苑二期的小高層影響東側(cè)兩排產(chǎn)品的私密性； 本報告是嚴格保密的。 湖景別墅帶 通向陽澄湖的視線通道（河道） 剖面關(guān)系 看陽澄湖視線 園區(qū)市場客戶非常 認同一線湖景價值， 同一板塊內(nèi)有湖景比沒有湖景的產(chǎn)品單價普遍高萬元左右；如果在西北角打造一棟超大面積樓王，會形成銷售難題；建議分散湖景資源 ，增加湖景單位； 在項目西北角的湖景視線通道范圍內(nèi)，通過前后錯位布臵和逐級提高住宅底標高增加湖景單位； 地下室 堆坡層 水面 看陽澄湖視線 本報告是嚴格保密的。 由于建筑高低錯落和坡地綠化的層次感，營造了 豐富的視覺和空間體驗 ； 坡地布臵增加高密度樓盤的生動性； 本報告是嚴格保密的。 優(yōu)化外部道路綠化、增加會所趣味性和打造內(nèi)部立體環(huán)形水系；
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