【文章內(nèi)容簡介】 間小，進深太大 銅鑼灣城市公寓 2023年 3月 70% 其中 20%為農(nóng)行團購 王府大廈公寓 2023年 8月 80% 雅典金座 2023年 12月 75% 米拉公寓 2023年 12月 80% 個 案 飛云現(xiàn)代城 A基本情況 : 飛云現(xiàn)代城位于親賢街和平陽路的交匯處，規(guī)劃總占地面積 17600㎡ ,總建筑面積 123523㎡，其中地上建筑面積104006平方米，地下 19517平方米，主樓自西向東依次為 26層、 21層、 13層、 10層，裙房為 5層，五座為聯(lián)體梯形布置。 ? 開發(fā)商：山西飛云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 裝修標準：毛坯房 ? 得房率： 78% ? 層差： 50元 ? 南北朝向差： 500元左右 ? 電梯： 3部 B、重點推廣戶型： ? 時尚辦公型 S（ 1+5）戶型 一名高管 +5名員工（建筑面積 65平方米） ? 溫馨居家型（建筑面積 65平方米） ? 經(jīng)典復(fù)式型（建筑面積 133平方米） C、推廣賣點 ? 新晉商財富中心； ? 私人貼身管家、個性商務(wù)秘書，領(lǐng)略尊崇人生； ? 坐擁行政中樞黃金商圈，坐擁“金”地，“錢”程似錦； ? 親賢街百米投資型地標建筑； ? Mini時尚空間 — 可商可住，亦可無憂投資； 綜合分析 飛云現(xiàn)代城從地理位置和業(yè)態(tài)上都和我們十分接近，是我們項目的直接競爭對手之一。它的公寓部分 3月份開盤時為 3900元 /㎡起價，現(xiàn)在起價為 4600元 /㎡。兩個項目對比有以下幾點： ? 工期方面我們項目是劣勢； ? 房間結(jié)構(gòu)布局上我們是優(yōu)勢；（飛云大部分戶型開間 ，進深在 11米以上，而從我們現(xiàn)在的分隔方案上來看，大部分戶型開間在 ，進深在 10米以下） ? 從公寓配套情況上我們占很大優(yōu)勢，每層 16— 29戶只有 3部電梯，而我們每層 16戶有 4部電梯； ? 從綠化環(huán)境上我們占有很大優(yōu)勢，不僅有近 30000㎡的城市廣場，還有休閑景觀內(nèi)街。 怡和國際廣場 怡和國際廣場親賢北街和體育西路交匯處，共分兩座樓，東側(cè) 13層， 1— 8層為商業(yè)，其中 1— 5層為主力店，據(jù)介紹引進北京王府井占用 1— 4層的西區(qū)及 5層，新崗商城占用 1— 4層?xùn)|區(qū)， 6層定位為時沿青年百貨，7層為美食廣場， 8層為娛樂休閑；其中 1— 6層為散售，間隔為 15— 25㎡的小型店面出售。 西側(cè)案名“怡和國際中心”，總高 15層， 1—3層為商業(yè)， 4— 9層為定制式精裝修平層酒店式公寓，10— 15層為 6米高的復(fù)式酒店式公寓。 ? 重點推廣戶型： 40— 85㎡精裝修定制式酒店公寓 ? 推廣賣點 南城之城，中心之中 親賢街永恒的商業(yè)金角 在親賢街享受您的私人酒店生活 奧林 禮頓 項目基本情況 ? 位置：長治路 ? 開發(fā)商：山西石林房地產(chǎn) ? 16層（ 1— 2層為一托三門面房， 3層為寫字樓， 4—16層為復(fù)式公寓），南座和北座相距 30米 ? 裝修標準：毛坯房，一次性付款開發(fā)商給做隔層樓板 ? 車位：和房一起購買地下車庫 9萬 /個，立體車庫 8萬 /個 目前銷售狀況 ? 未開盤，申請優(yōu)惠的客戶約 3000個左右 推廣賣點 ? 小戶型里的闊生活（ ） ? 炫耀精彩是每天都會發(fā)生的事情（主要指社區(qū)成熟的配套設(shè)施） ? 地段決定價值 ? 悉心物管，為精彩生活加一份“保險” 目標客戶 ? 25— 30歲第一次置業(yè)的年輕人 ? 30歲以上有實力的投資人士 ? 成長性中小公司 促銷手段 ? 意向客戶可申請免費優(yōu)惠卡 ? 優(yōu)惠卡主要內(nèi)容： ? 本卡為奧林禮頓開盤當(dāng)天買房的優(yōu)惠卡，當(dāng)天沒有買房，本卡自行失效； ? 本卡必須與《優(yōu)惠卡確認書》同時生效，持卡人必須與購房人身份一致； ? 在 2023年 6月 20日之前確認的優(yōu)惠卡，從優(yōu)惠卡確認之日起至 2023年 6月 20日，每日增加 100元，從 2023年 6月 21日至開盤日，每日增加 58元； 北美新天地 御苑 項目基本情況 ? 位置：長治路與長風(fēng)大街交匯處 ? 開發(fā)商：山西瀚達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 規(guī)模：總建筑面積 10萬㎡ ? 層數(shù)： 28層（商業(yè) +公寓 +空中別墅） ? 電梯：每單元 2部，每層 3戶 ? 得房率： 78% ? 裝修標準：毛坯房 ? 銷售率：未開盤，蓄客期 推廣賣點 ? ，稀缺型資源頂級公寓 ? 顯赫區(qū)位，萬眾所向 ? 無可替代稀缺資源，無限升值潛力，締造財富升值不敗神話！ ? “最私密”豪宅之現(xiàn)代主義屋頂大花園，上風(fēng)上水帝廷王座，誰與爭鋒？ ? 酒店服務(wù)，無盡周全尊寵 目前銷售狀況 戶型已出來，蓄客期，暫不排號，不認購。 綜合分析 該項目處于我們正南面，中間只隔一條長風(fēng)大街，從業(yè)態(tài)上來講，他有商業(yè)和公寓與我們的業(yè)態(tài)都比較接近，但單從公寓方面來講，北美新天地的公寓偏向居住，而我們的公寓是偏向商住，客戶群不同。所以在公寓方面競爭力不大。 四、 SWOT分析 ? A．項目優(yōu)勢 （ 1）項目核心優(yōu)勢 （ 2）項目一般優(yōu)勢 ? ? ? A． 項目優(yōu)勢 （ 1）項目核心優(yōu)勢 ? 項目處在城市發(fā)展的主要方向上，又位于“長風(fēng)商務(wù)區(qū)”尊貴地段，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。 ? 難得的大面積（ 30000m2）城市廣場，在整個太原市絕無僅有。 ? 規(guī)劃設(shè)計條件可以把項目打造或包裝成高端產(chǎn)品。 ? 市場上對小戶型的住宅有較大需求 ? 單體之間互為支撐 ,強勢互補。 （ 2）項目一般優(yōu)勢 ? 產(chǎn)品體量大，功能多，有強大的消費容納力和吸引力，升值潛力巨大。 ? 周邊這居民人口和密度都在迅速增加，為本項目積累良好的市場氛圍。 C. 主要競爭與威脅 ? 同一區(qū)域內(nèi)樓盤同質(zhì)化、同類化現(xiàn)象嚴重，供應(yīng)總量過剩，競爭激烈。 ? 本項目的多數(shù)優(yōu)勢是其它不少項目也共有的，如北美新天地等，無形中較大的削弱了本項目的競爭力。 D. 項目機會 ? 太原市“南移西進”戰(zhàn)略已經(jīng)深入人心，南邊成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域； ? 自用和投資型客戶比較認可親賢 — 長風(fēng)區(qū)域； ? 有機會同時選擇“差異化”和“低成本”的競爭戰(zhàn)略。 ? 本項目只要肯進行調(diào)整就可以營造錯位競爭，有機會在同質(zhì)化產(chǎn)品中脫穎而出。 五、產(chǎn)品定位分析 定位原則：適應(yīng)市場 ， 創(chuàng)造差異性 以中國傳統(tǒng)文化為根 ， 創(chuàng)建人 、 自然 、 建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境 。 它具有綠化 、 居住 、 交往三重功能 ， 是人與人交往 、 人與自然對話 、 人與生活默契的場所 。 基本定位 ?非純居住公寓 ， 可住 、 可商 ?適合自用也適合出租或長期持有升值 ?體量不大 ， 采用小戶型為主 ， 兼顧大戶型需求 ?高檔公寓符合高端客戶人群 ?低總價 、 低首付 、 低月供 ?稀缺性產(chǎn)品 ， 市場供應(yīng)量少 ?時尚青年 、 現(xiàn)代風(fēng)格定位 ?配備獨立衛(wèi)生間及開放式廚房 第一 產(chǎn)品定位 ? 定位原則：突出個性 ， 創(chuàng)造差異性 ? 定位： “ 生態(tài)休閑服務(wù)型公寓 ” 之典范 集龍城人文資源與高科技手段、現(xiàn)代材料融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅產(chǎn)品 。 ? 一 、 居住的一度空間 屬于業(yè)主個人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光；并且可以根據(jù)自身需要營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感。 ? 二 、 居住的二度空間 指開發(fā)商“以人為本”營造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。遵循人的行為軌跡，安排建