【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 間小，進(jìn)深太大 銅鑼灣城市公寓 2023年 3月 70% 其中 20%為農(nóng)行團(tuán)購(gòu) 王府大廈公寓 2023年 8月 80% 雅典金座 2023年 12月 75% 米拉公寓 2023年 12月 80% 個(gè) 案 飛云現(xiàn)代城 A基本情況 : 飛云現(xiàn)代城位于親賢街和平陽(yáng)路的交匯處，規(guī)劃總占地面積 17600㎡ ,總建筑面積 123523㎡，其中地上建筑面積104006平方米，地下 19517平方米，主樓自西向東依次為 26層、 21層、 13層、 10層，裙房為 5層，五座為聯(lián)體梯形布置。 ? 開(kāi)發(fā)商：山西飛云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 ? 得房率： 78% ? 層差： 50元 ? 南北朝向差： 500元左右 ? 電梯： 3部 B、重點(diǎn)推廣戶型： ? 時(shí)尚辦公型 S（ 1+5）戶型 一名高管 +5名員工（建筑面積 65平方米） ? 溫馨居家型（建筑面積 65平方米） ? 經(jīng)典復(fù)式型（建筑面積 133平方米） C、推廣賣(mài)點(diǎn) ? 新晉商財(cái)富中心； ? 私人貼身管家、個(gè)性商務(wù)秘書(shū)，領(lǐng)略尊崇人生； ? 坐擁行政中樞黃金商圈，坐擁“金”地，“錢(qián)”程似錦； ? 親賢街百米投資型地標(biāo)建筑； ? Mini時(shí)尚空間 — 可商可住，亦可無(wú)憂投資； 綜合分析 飛云現(xiàn)代城從地理位置和業(yè)態(tài)上都和我們十分接近，是我們項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。它的公寓部分 3月份開(kāi)盤(pán)時(shí)為 3900元 /㎡起價(jià)，現(xiàn)在起價(jià)為 4600元 /㎡。兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)比有以下幾點(diǎn)： ? 工期方面我們項(xiàng)目是劣勢(shì)； ? 房間結(jié)構(gòu)布局上我們是優(yōu)勢(shì)；（飛云大部分戶型開(kāi)間 ，進(jìn)深在 11米以上，而從我們現(xiàn)在的分隔方案上來(lái)看，大部分戶型開(kāi)間在 ，進(jìn)深在 10米以下） ? 從公寓配套情況上我們占很大優(yōu)勢(shì)，每層 16— 29戶只有 3部電梯，而我們每層 16戶有 4部電梯； ? 從綠化環(huán)境上我們占有很大優(yōu)勢(shì)，不僅有近 30000㎡的城市廣場(chǎng)，還有休閑景觀內(nèi)街。 怡和國(guó)際廣場(chǎng) 怡和國(guó)際廣場(chǎng)親賢北街和體育西路交匯處，共分兩座樓，東側(cè) 13層， 1— 8層為商業(yè)，其中 1— 5層為主力店，據(jù)介紹引進(jìn)北京王府井占用 1— 4層的西區(qū)及 5層，新崗商城占用 1— 4層?xùn)|區(qū)， 6層定位為時(shí)沿青年百貨，7層為美食廣場(chǎng)， 8層為娛樂(lè)休閑；其中 1— 6層為散售，間隔為 15— 25㎡的小型店面出售。 西側(cè)案名“怡和國(guó)際中心”，總高 15層， 1—3層為商業(yè)， 4— 9層為定制式精裝修平層酒店式公寓，10— 15層為 6米高的復(fù)式酒店式公寓。 ? 重點(diǎn)推廣戶型： 40— 85㎡精裝修定制式酒店公寓 ? 推廣賣(mài)點(diǎn) 南城之城，中心之中 親賢街永恒的商業(yè)金角 在親賢街享受您的私人酒店生活 奧林 禮頓 項(xiàng)目基本情況 ? 位置：長(zhǎng)治路 ? 開(kāi)發(fā)商：山西石林房地產(chǎn) ? 16層（ 1— 2層為一托三門(mén)面房， 3層為寫(xiě)字樓， 4—16層為復(fù)式公寓），南座和北座相距 30米 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房，一次性付款開(kāi)發(fā)商給做隔層樓板 ? 車(chē)位：和房一起購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)庫(kù) 9萬(wàn) /個(gè)，立體車(chē)庫(kù) 8萬(wàn) /個(gè) 目前銷(xiāo)售狀況 ? 未開(kāi)盤(pán)，申請(qǐng)優(yōu)惠的客戶約 3000個(gè)左右 推廣賣(mài)點(diǎn) ? 小戶型里的闊生活（ ） ? 炫耀精彩是每天都會(huì)發(fā)生的事情（主要指社區(qū)成熟的配套設(shè)施） ? 地段決定價(jià)值 ? 悉心物管，為精彩生活加一份“保險(xiǎn)” 目標(biāo)客戶 ? 25— 30歲第一次置業(yè)的年輕人 ? 30歲以上有實(shí)力的投資人士 ? 成長(zhǎng)性中小公司 促銷(xiāo)手段 ? 意向客戶可申請(qǐng)免費(fèi)優(yōu)惠卡 ? 優(yōu)惠卡主要內(nèi)容： ? 本卡為奧林禮頓開(kāi)盤(pán)當(dāng)天買(mǎi)房的優(yōu)惠卡，當(dāng)天沒(méi)有買(mǎi)房，本卡自行失效； ? 本卡必須與《優(yōu)惠卡確認(rèn)書(shū)》同時(shí)生效，持卡人必須與購(gòu)房人身份一致； ? 在 2023年 6月 20日之前確認(rèn)的優(yōu)惠卡，從優(yōu)惠卡確認(rèn)之日起至 2023年 6月 20日，每日增加 100元，從 2023年 6月 21日至開(kāi)盤(pán)日，每日增加 58元； 北美新天地 御苑 項(xiàng)目基本情況 ? 位置：長(zhǎng)治路與長(zhǎng)風(fēng)大街交匯處 ? 開(kāi)發(fā)商：山西瀚達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 規(guī)模：總建筑面積 10萬(wàn)㎡ ? 層數(shù)： 28層（商業(yè) +公寓 +空中別墅） ? 電梯：每單元 2部，每層 3戶 ? 得房率： 78% ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 ? 銷(xiāo)售率：未開(kāi)盤(pán)，蓄客期 推廣賣(mài)點(diǎn) ? ，稀缺型資源頂級(jí)公寓 ? 顯赫區(qū)位，萬(wàn)眾所向 ? 無(wú)可替代稀缺資源，無(wú)限升值潛力，締造財(cái)富升值不敗神話！ ? “最私密”豪宅之現(xiàn)代主義屋頂大花園，上風(fēng)上水帝廷王座，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒？ ? 酒店服務(wù)，無(wú)盡周全尊寵 目前銷(xiāo)售狀況 戶型已出來(lái)，蓄客期，暫不排號(hào)，不認(rèn)購(gòu)。 綜合分析 該項(xiàng)目處于我們正南面，中間只隔一條長(zhǎng)風(fēng)大街，從業(yè)態(tài)上來(lái)講，他有商業(yè)和公寓與我們的業(yè)態(tài)都比較接近，但單從公寓方面來(lái)講，北美新天地的公寓偏向居住，而我們的公寓是偏向商住，客戶群不同。所以在公寓方面競(jìng)爭(zhēng)力不大。 四、 SWOT分析 ? A．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ 1）項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì) （ 2）項(xiàng)目一般優(yōu)勢(shì) ? ? ? A． 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ 1）項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目處在城市發(fā)展的主要方向上，又位于“長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)”尊貴地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。 ? 難得的大面積（ 30000m2）城市廣場(chǎng)，在整個(gè)太原市絕無(wú)僅有。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以把項(xiàng)目打造或包裝成高端產(chǎn)品。 ? 市場(chǎng)上對(duì)小戶型的住宅有較大需求 ? 單體之間互為支撐 ,強(qiáng)勢(shì)互補(bǔ)。 （ 2）項(xiàng)目一般優(yōu)勢(shì) ? 產(chǎn)品體量大，功能多，有強(qiáng)大的消費(fèi)容納力和吸引力，升值潛力巨大。 ? 周邊這居民人口和密度都在迅速增加，為本項(xiàng)目積累良好的市場(chǎng)氛圍。 C. 主要競(jìng)爭(zhēng)與威脅 ? 同一區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)同質(zhì)化、同類(lèi)化現(xiàn)象嚴(yán)重，供應(yīng)總量過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 本項(xiàng)目的多數(shù)優(yōu)勢(shì)是其它不少項(xiàng)目也共有的，如北美新天地等，無(wú)形中較大的削弱了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 D. 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 太原市“南移西進(jìn)”戰(zhàn)略已經(jīng)深入人心，南邊成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域； ? 自用和投資型客戶比較認(rèn)可親賢 — 長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域； ? 有機(jī)會(huì)同時(shí)選擇“差異化”和“低成本”的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。 ? 本項(xiàng)目只要肯進(jìn)行調(diào)整就可以營(yíng)造錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，有機(jī)會(huì)在同質(zhì)化產(chǎn)品中脫穎而出。 五、產(chǎn)品定位分析 定位原則：適應(yīng)市場(chǎng) ， 創(chuàng)造差異性 以中國(guó)傳統(tǒng)文化為根 ， 創(chuàng)建人 、 自然 、 建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境 。 它具有綠化 、 居住 、 交往三重功能 ， 是人與人交往 、 人與自然對(duì)話 、 人與生活默契的場(chǎng)所 。 基本定位 ?非純居住公寓 ， 可住 、 可商 ?適合自用也適合出租或長(zhǎng)期持有升值 ?體量不大 ， 采用小戶型為主 ， 兼顧大戶型需求 ?高檔公寓符合高端客戶人群 ?低總價(jià) 、 低首付 、 低月供 ?稀缺性產(chǎn)品 ， 市場(chǎng)供應(yīng)量少 ?時(shí)尚青年 、 現(xiàn)代風(fēng)格定位 ?配備獨(dú)立衛(wèi)生間及開(kāi)放式廚房 第一 產(chǎn)品定位 ? 定位原則：突出個(gè)性 ， 創(chuàng)造差異性 ? 定位： “ 生態(tài)休閑服務(wù)型公寓 ” 之典范 集龍城人文資源與高科技手段、現(xiàn)代材料融合，開(kāi)發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅產(chǎn)品 。 ? 一 、 居住的一度空間 屬于業(yè)主個(gè)人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光；并且可以根據(jù)自身需要營(yíng)造自己所需要的一度空間，體會(huì)高科技帶來(lái)的幸福感。 ? 二 、 居住的二度空間 指開(kāi)發(fā)商“以人為本”營(yíng)造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。遵循人的行為軌跡，安排建