保定市場(chǎng)調(diào)查及分析(上)(編輯修改稿)
2025-01-28 06:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 差異性 1）大型綜合業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目缺乏 2）多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目操作不規(guī)范 3）各商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式均為只租不售 4）商業(yè)項(xiàng)目分布不合理，形成混亂印象 5）物業(yè)管理不完善 1）新市區(qū)主要商業(yè)項(xiàng)目與老城區(qū)比相對(duì)規(guī)模較大 2）南市區(qū)大型商業(yè)帶動(dòng)周邊小型商業(yè)項(xiàng)目，而新市區(qū)則以小型商業(yè)與大型商業(yè)互動(dòng)為主 3）新市區(qū)以其現(xiàn)代性、時(shí)尚性逐漸成為具有極大吸引力的新興商業(yè)圈。 在經(jīng)營(yíng)的綜合型百貨商業(yè)項(xiàng)目中，以只租不售為主，運(yùn)營(yíng)方式單一 綜合業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目缺乏完善性（餐飲、娛樂(lè)） 商廈分布集中，形成密集商圈 以裕華路為主線(xiàn)的傳統(tǒng)商圈，消費(fèi)者已經(jīng)形成消費(fèi)思維與習(xí)慣，人流量明顯較大 大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目管理不當(dāng)，嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng) 商業(yè)類(lèi)型 數(shù) 量 商業(yè)類(lèi)型 數(shù) 量 商業(yè)類(lèi)型 數(shù) 量 商業(yè)類(lèi)型 數(shù) 量 五金建材 150 醬 菜 3 鮮 花 13 娛樂(lè)休閑 15 畫(huà) 廊 9 化妝品 11 彩 票 7 房地產(chǎn)中介 39 美 發(fā) 41 移動(dòng)通訊 24 玉 器 2 婚慶 5 餐 飲 87 家用電器 35 殯 葬 15 燈具 1 眼鏡店 18 皮具修改 8 家 具 6 藥店 48 鞋 店 6 廚 具 2 日用百貨 66 網(wǎng)吧 11 音 響 12 服 飾 127 算 命 23 茶葉店 4 煙 店 72 電子用品 73 化學(xué)試劑 3 琴行 2 炊事用具 11 辦公用品 16 婚介所 3 手機(jī)維修 8 蛋糕店 4 減 肥 7 書(shū) 店 11 服飾 2 干洗店 7 酒店用品 3 旅行社 2 沖印 20 共 計(jì) 1044 (2） 小型商業(yè)項(xiàng)目分析： 裕華路區(qū)域 （數(shù)據(jù)截止到調(diào)研日 4月 8號(hào)） 朝陽(yáng)大街區(qū)域 ：（ 數(shù)據(jù)截止到調(diào)研日 4月 8號(hào)） 商業(yè)類(lèi)型 數(shù)量 商業(yè)類(lèi)型 數(shù)量 商業(yè)類(lèi)型 數(shù)量 商業(yè)類(lèi)型 數(shù)量 通 訊 5 診 所 24 家電維修 2 書(shū) 店 2 服飾、鞋帽 30 電腦專(zhuān)賣(mài) 6 電 器 1 干 洗 1 沖 印 1 體育用品 1 美容美發(fā) 40 食品專(zhuān)賣(mài) 11 娛樂(lè)休閑 13 菜市場(chǎng) 1 電力物資 1 鮮 花 9 助聽(tīng)器 1 茶 藝 2 旅行社 5 彩 票 8 律師事務(wù)所 1 衛(wèi)星設(shè)備 1 汽車(chē)裝飾 8 廣告制作、復(fù)印噴繪 20 婚介所 3 音 像 4 大、中、小型超市 36 電動(dòng)工具 12 婚慶、殯葬 2 漁 具 1 五金建材 52 布 藝 5 化妝品專(zhuān)賣(mài) 3 眼鏡店 7 畫(huà) 廊 2 黃金專(zhuān)賣(mài) 2 網(wǎng) 吧 6 攝 影 7 家居、裝飾用品 39 摩托維修 8 擦鞋店 2 餐 飲 100 煙 酒 49 辦公用品 4 中 介 40 共 計(jì) 577 對(duì)比分析： 從小型商鋪的集密度而言，老城區(qū)高于新市區(qū) 從產(chǎn)品而言老城區(qū)單一化商鋪集中程度高于新市區(qū) 從商鋪單項(xiàng)目體量而言，新城區(qū)高于老城區(qū) 從商業(yè)氛圍的成熟度而言，老城區(qū)高于新城區(qū) 新城區(qū)的主要目標(biāo)客群以本市常住人員為主，老城區(qū)的消費(fèi)者群則延伸至周邊區(qū)縣 從自身所處位置而言，老城區(qū)的優(yōu)勢(shì)高于新市區(qū) 老城區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目及消費(fèi)者多于新城區(qū) 共 性 商業(yè)種類(lèi)齊全 餐飲、娛樂(lè)等方面數(shù)量居多 消費(fèi)人群均以周邊居住人群為主 商業(yè)檔次不高 單項(xiàng)業(yè)態(tài)分布集中 差 異 裕華路商圈內(nèi)小型商業(yè)在數(shù)量上較多 朝陽(yáng)商圈小型商業(yè)種類(lèi)較為齊全 消費(fèi)群體不同，朝陽(yáng)商圈內(nèi)小型商業(yè)主要消費(fèi)群體以本地年輕消費(fèi)者為主 ? 商業(yè)產(chǎn)品檔次整體不高 ? 單項(xiàng)業(yè)態(tài)分布集中 ? 餐飲、娛樂(lè)方面小型商業(yè)數(shù)量居多 ? 消費(fèi)人群均以周邊居住人群為主，多為小區(qū)生活配套的補(bǔ)充 ? 新商圈經(jīng)營(yíng)狀況明顯低于老商圈 新市區(qū)商業(yè)氛圍未成熟，消費(fèi)者認(rèn)知度雖在緩慢上升，但無(wú)法與老城區(qū)相比，大型商業(yè)項(xiàng)目未能輻射周邊區(qū)、縣。 老城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)中，主要以沿街商鋪與綜合型百貨相互帶動(dòng)的模式并存，相互輔助，覆蓋人群年齡層較廣，輻射區(qū)域較大，可延伸至周邊區(qū)縣，而單一化商業(yè)店鋪集中程度明顯，此種模式與新城區(qū)的商業(yè)構(gòu)成相反，反映出保定市商業(yè)的兩極劃分現(xiàn)象。 在經(jīng)營(yíng)的綜合型百貨商業(yè)項(xiàng)目大多數(shù)為同期入市，分布于新市區(qū)朝陽(yáng)商圈內(nèi)。此現(xiàn)象主要為政策因素導(dǎo)致。打造“朝陽(yáng)大街兩側(cè)黃金商業(yè)區(qū)”的規(guī)劃，有力地引導(dǎo)了以朝陽(yáng)大街為中心的區(qū)域性商業(yè)發(fā)展。 在保定市政策加大朝陽(yáng)大街的商業(yè)發(fā)展力度的同時(shí)，消費(fèi)者的認(rèn)知度還未能全面打開(kāi)，因此，就目前而言，新市區(qū)不適于開(kāi)發(fā)新的綜合型百貨商業(yè)項(xiàng)目，而應(yīng)以社區(qū)商業(yè)配套作為參考。 保定市商業(yè)市場(chǎng)綜合分析 (3)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 1）、寫(xiě)字樓區(qū)域分布 目前從保定市寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)來(lái)看其分布區(qū)域主要有： A． 南市區(qū) ：主要集中分布在裕華路商業(yè)圈地帶，如東 方商務(wù)中心、僑升大廈等 B． 新市區(qū) ：以朝陽(yáng)大街為線(xiàn)沿途分布，如國(guó)貿(mào)大廈、 百世開(kāi)利大廈等，另外隨著新市區(qū)新建住宅項(xiàng)目的 增多，有些項(xiàng)目配備寫(xiě)字樓入世，如朝陽(yáng)龍座、沃 豪星城等，且體量均較大。 C． 北市區(qū) ：恒祥大街沿線(xiàn)如金昌大廈、瑞景家園等； 火車(chē)站周邊，如誠(chéng)明大廈、康泰大廈、金馬商務(wù)酒 店等。 寫(xiě)字樓分布圖 2）目前部分寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量如表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 （平米） （預(yù)估） 銷(xiāo)售狀況 （預(yù)估） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 （平米） （預(yù)估） 銷(xiāo)售狀況 （預(yù)估） 1 華海大廈 38000 已售 60％ 13 十方商貿(mào)城 8000 已售完 2 恒通財(cái)富中心 12023 已售完 14 金馬商務(wù)酒店 3000 已售完 3 國(guó)貿(mào)大廈 16000 已售完 15 僑升大廈 2023 已售完 4 隆興商務(wù)中心 6000 已售 65％ 16 紅 館 2500 已售 20％ 5 誠(chéng)明大廈 40000 已售 70％ 17 金昌大廈 18000 已售完 6 發(fā)展大廈 20230 已售完 18 瑞景家園 12023 在售 40％ 7 世紀(jì)大廈 30000 已售完 19 東風(fēng)商業(yè)廣場(chǎng) 6500 在售 60％ 8 百世開(kāi)利 36000 已售完
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