房屋及設備設施管理教材(編輯修改稿)
2025-01-27 19:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 備更新改造的重要理論依據(jù)：設備的壽命原理 1． 設備的壽命 設備的壽命通常可分為：設備的物質(zhì)壽命 、 技術(shù)壽命 、經(jīng)濟壽命 （ 1） 設備的物質(zhì)壽命是指設備從開始使用到報廢為止所經(jīng)歷的時間 其長短取決于：自身質(zhì)量 、 運行過程中的使用 、 保養(yǎng) 、更換與修復情況 。 （ 2） 設備的技術(shù)壽命是指設備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時間 。 設備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會技術(shù)進步和技術(shù)更新的速度與周期 （ 3） 設備的經(jīng)濟壽命是指設備從開始使用到因經(jīng)濟上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間 。 設備的經(jīng)濟壽命年限是設備更新的主要依據(jù) 。 2． 設備改造更新應注意的問題 （ 1） 確定設備合理的使用年限 。 （ 2） 在做好設備的維護保養(yǎng) 、 修理工作同時 ， 注意適度進行設備的技術(shù)改造 ， 延長物業(yè)設備的使用壽命 。 （ 3） 設備的最佳更新時期 ， 應首選設備的經(jīng)濟壽命年限 。 3． 設備更新改造的類型 （ 1） 設備的改造 （ 2） 設備的原型更新 （ 3） 設備的技術(shù)更新 （ 六 ） 物業(yè)設備的購置及評價 購置設備應注意： 1． 反復研究 ， 避免盲目采購 2． 大型設備購置應進行充分的技術(shù)經(jīng)濟論證 保證設備選性能達到技術(shù)上先進 、 經(jīng)濟上合理 、 功效 上適用 。 3． 與業(yè)主 、 用戶充分協(xié)調(diào) 物業(yè)設備的購置目的主要有三類： 全新房屋建筑的裝修型購置； 替換陳舊落后設備的更新型購置； 為完善和改進環(huán)境與條件的添裝型購置。 設備的選擇應考慮的因素主要有以下幾個方面： 1． 技術(shù)性的要求 應考慮：設備功能 ， 可靠性 ， 安全性 ， 耐用性 節(jié)能性 、 環(huán)保性和可操作性 。 2． 適用性的要求 適應物業(yè)總體功能 、 裝修等級 、 使用環(huán)境 ， 適應用戶的需要 。 3． 經(jīng)濟性的要求 經(jīng)濟性評價主要方法：年費法、現(xiàn)值法。 （ 1） 年費法 。 這種方法的思路是把購置設備的一次性的投資費 ， 借助投資回收系數(shù) ， 換算成每年投資費用支出 ， 然后加上每年的使用費 ， 估算出每年平均年度費用支出 ， 最后 ， 比較不同設備購置方案的年度費用支出 ， 從中選擇費用最小的方案為優(yōu)選方案 ， 其數(shù)學業(yè)表達式為： 設備的年總費用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n1]+ CV 其中： CF：設備初期投資費； CV：設備年均維修費： （ 2） 現(xiàn)值法 。 這種方法的思路同年費法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費用 ， 借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額 ，然后加上初期投資費 ， 估算出壽命周期維修養(yǎng)護費用最省的方案為優(yōu)選方案 。 其數(shù)學表達式為： 設備壽命周期費用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n1] 第二節(jié) 物業(yè)設備管理部門設置和管理制度 ? 一、 【 物業(yè)管理企業(yè)各部門與設備管理的關(guān)系 】 設備管理主管部門：工程管理部門 其他部門協(xié)助。 ? 二、 【 設備管理部門的任務及機構(gòu)設置 】 （一）設備管理部門的任務 能源供應 維護保養(yǎng)設備設施 有計劃更新改造設備設施 （二）設備管理部門的機構(gòu)設置 部門經(jīng)理（ 1人） —— 部門副經(jīng)理（ 12人，專業(yè)工程師、技術(shù)主管） —— 班組長（領(lǐng)班，若干人） —— 班組成員（技術(shù)工人，若干人） 可另設資料統(tǒng)計員 1人。 ? 三、 【 物業(yè)設備管理的制度 示例 】 工程驗收制度 1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。 2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。 3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。 ? 4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。 5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。 6．必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 7．必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。 設備維修制度 ? 1．預防性維護保養(yǎng) ，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。 ，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。 、真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。 責，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負責，并提交主管審閱。 ，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務部，由客戶服務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。 ? 2．緊急維修 ，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。 ? ，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 ，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應商之
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