房屋維修養(yǎng)護(hù)管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)管理(電子版)(編輯修改稿)
2025-01-19 15:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 屋各個(gè)組成部分的損壞而進(jìn)行的 小修 ， 如屋面的補(bǔ)漏及泛水的修補(bǔ) 。 ? 計(jì)劃養(yǎng)護(hù) 是指訂立科學(xué)的大 、 中 、 小修 三級修繕制度 ， 定期 對房屋實(shí)施養(yǎng)護(hù)以保證房屋的正常使用 ， 延長其使用壽命 。 具體內(nèi)容 屋面 裝飾裝修 地基基礎(chǔ) 樓地面 門窗 ? 檢查地基 基礎(chǔ)附近 是否有附加荷載 ， 防止由于附加荷載的影響而產(chǎn)生的附加沉降；檢查地溝內(nèi)的各種管道 ， 防止漏水引起的基礎(chǔ)浸泡及下沉；北方地區(qū)應(yīng)注意地基基礎(chǔ)的保溫工作 ， 防止基礎(chǔ)的凍害；保持外墻底部的勒腳完好無損 ， 使基礎(chǔ)保持良好的受力狀態(tài) 。 ? 樓地面 做好 廚房 、 衛(wèi)生間 地面的防水 ， 管道與地面連接部位 的防水防漏處理 ， 裝飾裝修之前要做 24小時(shí)的閉水實(shí)驗(yàn) 。 陽臺 地面避免使用荷載大的裝飾裝修材料 ， 避免超出地面荷載情況發(fā)生 。 ? 裝飾裝修 飾面工程如有損壞應(yīng)及時(shí)修補(bǔ) ，注意通風(fēng) ， 防止受潮 。 避免硬物碰撞 。 對大理石等特殊的飾面材料要用專業(yè)清洗劑清洗避免損壞 。 ? 門窗 定期更換易損部件 ， 向業(yè)主宣傳正確的使用方法 ， 嚴(yán)禁不正確的使用導(dǎo)致使用壽命減少 。 ? 屋面 定期檢查 ， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理 。防止產(chǎn)生不合理的荷載 ， 如 屋面廣告牌 、 天線 、 熱水器 的安裝要保證不影響原有的使用功能 。 要求 項(xiàng)目的收集 任務(wù)的實(shí)施 任務(wù)的落實(shí) 做好回訪工作 二、房屋維修工程的分類 ?翻修工程 ?大修工程 ?中修工程 ?小修工程 ?綜合維修工程 具體內(nèi)容 翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 綜合維修工程 含義 凡需 全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻修工程。 凡需牽動(dòng)或拆換 部分主體構(gòu)件 ，但不需要全部拆除的工程為大修工程 凡需牽動(dòng)或拆換 少量主體構(gòu)件 ，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。 凡以及時(shí)修復(fù) 小損小壞 ，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程 凡 成片多幢 （大樓為單幢） 大、中、小修一次性應(yīng)修盡修 的工程為綜合維修工程 費(fèi)用 低于 該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià) 該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的 25%以上 在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的 20%以下 綜合年均費(fèi)用為所管房屋 現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1%以下 一次費(fèi)用應(yīng)在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上 特點(diǎn) 規(guī)模大、投資大、 工期長 工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、工程量大、花費(fèi)大、具有整體性 工地比較集中、項(xiàng)目較小、工程量較大、工程的計(jì)劃性、周期性強(qiáng) 項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫、反復(fù)性強(qiáng)、服務(wù)性強(qiáng) 規(guī)模較大、項(xiàng)目齊全、工期長、花費(fèi)大 適用對象 危險(xiǎn)房 嚴(yán)重?fù)p壞的房屋 一般損壞的房屋 完好、基本完好房 維修要求 必須符合完好房屋 標(biāo)準(zhǔn)的要求。 必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。 70%以上 必須符合基本完好或完好的要求。 必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求 附 3 房屋完損標(biāo)準(zhǔn)（ P128132） ? 等級分類 ? 完好 ? 基本完好 ? 一般損壞 ? 嚴(yán)重?fù)p壞 ?評定要素 ? 房屋結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重強(qiáng)、樓地面、屋面等 ? 房屋裝修：門、墻、柱的飾面、頂棚、飾面裝修等 ? 房屋設(shè)備：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）等 三、房屋維修責(zé)任的劃分 ? 保修期內(nèi) 根據(jù) 《 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 》 ， 房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷 ， 施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù) 。 在正常使用下 ， 房屋建筑工程的最低保修期限為： ? 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程 ， 為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限 ? 屋面防水工程 、 有防水要求的衛(wèi)生間 、 房間和外墻面的防滲漏 ， 為 5年 ? 供熱與供冷系統(tǒng) ， 為 2個(gè)采暖期 、 供冷期 ? 電氣管線 、 給排水管道 、 設(shè)備安裝 為 2年 ? 裝修工程 為 2年 ? 其他項(xiàng)目的保修期由建設(shè)單位和施工單位約定 ? 保修期滿后 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 承擔(dān)房屋建筑 共用部位 、 公用設(shè)施設(shè)備 、 物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公共設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任 ? 業(yè)主 承擔(dān)物業(yè) 自用部分和自用設(shè)備的維修責(zé)任 ? 凡屬使用不當(dāng)或 人為造成 的房屋損壞的 ， 由其 行為人負(fù)責(zé) 修復(fù)或給予賠償 房屋維修的一般責(zé)任 所有人承擔(dān) 保修期內(nèi) 由施工單位和建設(shè)單位負(fù)責(zé) 保修期滿后 公用部分、共用設(shè)備 專項(xiàng)維修基金，全體業(yè)主共 同承擔(dān) 自用部分、自用設(shè)備 業(yè)主自行負(fù)責(zé) 租賃私房的維修責(zé)任 依約承擔(dān) 人為損毀房屋的維修責(zé)任 行為人承擔(dān) 對于那些不及時(shí)維修或因他人阻礙，可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，房管部門有權(quán)采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施，費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。 四、房屋維修施工管理 房屋維修施工管理就是指按照 一定施工程序 、 施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求 ， 運(yùn)用科學(xué)的方法對房屋維修施工過程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行 有效的科學(xué)的 管理 。 具體內(nèi)容包括： ? 房屋維修技術(shù)管理是指為保證養(yǎng)護(hù)工程質(zhì)量和技術(shù)水平 ， 對房屋維修工程中的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié) ， 按 國家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行的一系列科學(xué)管理工作的總和 。 具體包括： ?指導(dǎo)房屋的合理使用 ， 防止房屋結(jié)構(gòu) 、 設(shè)
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