和聲機構-證大集團上海西鎮(zhèn)綜合項目概念構想-95ppt(編輯修改稿)
2025-01-25 17:12 本頁面
【文章內容簡介】 各業(yè)態(tài)配比情況 北大街目前營業(yè)商鋪共有大小 387余家，具體配比情況如下： 序號 商業(yè)類型 數(shù)量 比例 1 土特產(chǎn)類 37 % 2 傳統(tǒng)布藝類 38 % 3 飾品類 37 % 4 紀念品類 65 % 5 服裝類 58 15% 6 民間手工作坊類 55 % 7 飲食休閑類 61 % 8 超市、雜貨類 8 % 9 旅游用品類 19 5% 10 住宿類 9 % 共計 387 100% 37 38 37655558618199010203040506070 土特產(chǎn)類傳統(tǒng)布藝類飾品類紀念品類服裝類民間手工作坊類飲食休閑類超市、雜貨類旅游用品類住宿類 各古鎮(zhèn)業(yè)態(tài)使用面積范圍 序號 商業(yè)類型 面積（平方米） 1 土特產(chǎn)類 650 2 傳統(tǒng)布藝類 750 3 飾品類 1015 4 紀念品類 2080 5 服裝類 2560 6 民間手工作坊類 1530 7 飲食休閑類 10300 8 超市、雜貨類 10120 9 旅游用品類 830 10 住宿類 150以上 各地商業(yè)租金調查 序號 調查地 租金（元 /月 /平方） 1 同里 60— 200 2 周莊 120200 3 烏鎮(zhèn) 80— 300 4 南潯 50150 5 甪直 50— 300 6 西塘 30— 120 7 朱家角 150300 8 俞源 基本無商業(yè) 備注：此次調查中也存在有部分個體商鋪租金很高 ， 且營業(yè)額也相應較高的情況 。如烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)入口處的土特產(chǎn)店 （ 麥芽糖特色店 ） ， 一共 7平方米 ， 而年租金竟然達到 7萬元左右 。 離其較近古鎮(zhèn)內的一家 180平方米 （ 分為上 、 下兩層 ） 的茶館 ， 年租金是 6萬 。 同理 ， 在甪直景觀區(qū)門口的一家約 40平方米的服裝店 ， 租金是 15萬 /年 ， 據(jù)業(yè)主所說其月營業(yè)額可以達到 18萬 。 （ 周邊全是居民區(qū) ， 還多有大型廠房 ，晚間生意特別好；經(jīng)營之服飾價格較底 ， 一般在 100元 /件左右 。 ） —— 古鎮(zhèn)景區(qū)內商業(yè)特征：第一 ， 商業(yè)內容以和紀念品和土特產(chǎn)零售為主 ， 輔以大量的配套型服務業(yè) ， 主要利用原有的建筑 （ 非文物 、 非吸引物建筑 ） 開展商業(yè)活動；第二 ， 商業(yè)具有氛圍濃厚 、 環(huán)境幽雅 、 規(guī)模較小 、 形態(tài)單一 ， 管理較為落后等特征；第三 ， 商業(yè)大多為對外承包經(jīng)營 ， 物業(yè)的所有權屬于景區(qū) 。 —— 江南古鎮(zhèn)的商業(yè)隨季節(jié)性影響較大 ， 旅游旺季和淡季有強烈的反差 ， 且普遍存在周末性經(jīng)濟情況 ， 通常季節(jié)中 ， 周一至周四的生意冷清 。 —— 同在旅游景區(qū)內的市口影響也較大 ， 導致租金差距明顯 。 —— 部分地區(qū)具有傳統(tǒng)文化特色的傳統(tǒng)手工藝作坊已經(jīng)消失 ， 而周莊的此類作坊（ 如：鐵匠鋪 ） 仍應當?shù)叵嚓P職能部門要求而苦苦經(jīng)營 。 據(jù)相關了解 ， 當?shù)卣畬Υ祟愖鞣恢饔薪?jīng)濟上的補貼 。 在客戶群調查時 ， 普遍認為此類作坊的參觀性較強 。 —— 客戶群調查時 ， 普遍的反映是認為現(xiàn)在古鎮(zhèn)的商業(yè)氣息太濃 ， 淳樸的民風已然變質 ， 原本想象中安靜 、 自然和舒適的感覺也因此而倍受影響 （ 管理的不規(guī)范導致當?shù)乩同F(xiàn)象嚴重 ） 。 公認在這點上麗江就明顯與眾不同 。 第二部分 西鎮(zhèn)項目的成功的靈魂到底是什么 魂｜ Psyche｜ 魂｜ Psyche｜ (形聲。從鬼，云聲。本義：靈魂，古人想象的能離開人體而存在的精神 ) 同本義 [soul] 魂，陽氣也。 —— 《說文》 人生始化為魄，既生魄，陽曰魂。 —— 《左傳 昭公七年》 聊樂我魂。 —— 《韓詩 出其東門》 魂者，精氣也。 —— 《論衡 紀妖》 精氣為物，游魂為變。 —— 《易 系辭》 隨神而來往者謂之魂。 —— 《靈樞經(jīng)》 魂去尸長留。 —— 《玉臺新詠 古詩為焦仲卿妻作》 魂悸以魄動。 —— 唐 李白《夢游天姥吟留別》 又如：魂識 (心靈；魂靈 )；魂氣 (靈魂 )；魂骸 (死者的靈魂和軀體 )；魂質 (靈魂和實體 ) 精神，神志 [spirit； mood]。如：斷魂；夢魂縈繞；神魂顛倒；魂交 (精神相感應，結合 )；魂鑒 (精神理智 )。泛指一切事物的精靈。如：花魂；詩魂；柳魂 國家、民族崇高的精神 [the lofty spirit of a nation]。如：民族魂；國魂 實際上，在我們調查古鎮(zhèn)的過程，也是我們是不斷追尋尋找項目靈魂的過程。 ， 朱家角只是簡單地去復制周莊或者同里這樣一條思路嗎 ， 、 景點不多 ， 而且將面臨慘烈的同質化競爭 ， 西鎮(zhèn)作為一個僅僅是市場運作的項目能夠確保取勝嗎 ？ ？ ？ 我們的問題： 答案是顯然是否定的。 我們應該還是回到上海去尋找自己的根。因為我們最終端的消費者在那里，我們文化的根在那里。 上海 ， 從來就是十里洋場 。 娛樂精神從開埠起就一直存在于這個城市的血液里 。 上海是近代娛樂業(yè)的發(fā)源地 ， 所謂現(xiàn)代文明的娛樂方式從西方傳入中土 ， 最早始自澳門 ， 但真正系統(tǒng)地 、 大規(guī)模地流入則在上海表現(xiàn)得最為突出 。 而租界則是老上海文化娛樂業(yè)的一個完美的縮影 。 魂 —— 十里洋場的娛樂精神 西鎮(zhèn) —— 中國表情，西洋內心 一．總體定位 物
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