【文章內(nèi)容簡介】 ? 車程在半小時之內(nèi)可以接受；本地人會經(jīng)常去松江地中海。 —— 吉盛偉邦售樓處工作人員 存在休閑娛樂、健身的需求 ? 部門吃飯一般一周最少一次，人均消費 3050元，華為員工喜歡打牌， 喝茶、咖啡 ， 非常喜歡羽毛球、室內(nèi)游泳 等運動，人均 2530元。部門活動經(jīng)常要到 KTV。 ? 我感覺那邊 做餐飲 肯定有希望，因為那么多人呢，還有就是一些健身的，像羽毛球啊，還 有一些足療 的，我們還是 蠻喜歡足療 的， 吃 完飯一起足療也滿經(jīng)常的 。 ? 平時娛樂活動主要是 籃球、足球、羽毛球 之類的運動，還有 棋牌和麻將 ， K歌 。公司和部門最少 半個月一次 的聚餐。 【客戶訪談】 針對周邊人群終端消費需求判斷，項目所在區(qū)域內(nèi) 缺失基本生活配套及休閑娛樂設施 34 家庭聚會 運動健身 缺乏高端人群生活配套，如家庭聚會場所等 ? 平時工作比較繁忙，很少在家，周末的時候就想一家人在外面吃個飯；最好是在周邊，環(huán)境好，有特色 ，不要像市中心那樣鬧哄哄的 ； ? 我們在一起做生意的朋友經(jīng)常在一起聚會，因為大家都住在一個小區(qū)，還是希望在周邊 吃吃飯，打打牌 ，之后就直接回家，甚至都不用開車； ? 新天地也是招待商務朋友的，有特色，人均消費也不低，就是離家遠，吃晚飯喝個酒，還要開車，不太方便，只能偶爾去； 存在工作之外運動健身的需求 ? 我自己在市中心辦了張 健身卡 ，開始去了幾次，后來就很少去了，太遠了，運動完還要開車回家， 小區(qū)附近能有就好了 。 ? 老婆不工作，在家照顧兒子，其實小區(qū)里面很多這樣的，我們小區(qū)說未來搞個 名流會 ，讓她們能在一起多交流，我覺得挺好的。 【客戶訪談】 針對趙巷等別墅高端人群需求判斷，項目所在區(qū)域內(nèi) 缺失服務高端人群家庭聚會、運動健身的需求 35 【需求總結】 從客戶需求反饋，青浦區(qū)日常購物基本可以滿足，但缺少 休閑娛樂及中高端餐飲 ，對超市等需求主要希望引入市區(qū)常見的中端品牌 —— 家樂福、樂購 等，該部分需求目前主要 通過松江、徐涇及市中心商業(yè) 滿足 客戶 需求 產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶 本案具備地段優(yōu)勢，也是最易于引導的客戶，其主要對商務宴請、休閑娛樂、以及基本生活配套有需求；如：商務休閑餐飲、特色餐飲、 KTV等娛樂、大型超市、便利店 周邊居住客戶 主流消費仍傾向于老城核心，但日?；旧钆涮仔枨笕韵Ｍ谥苓厺M足，必須引入大型超市 趙巷高端別墅區(qū)客戶 希望附近有特色型消費場所，滿足家庭聚會、運動健身等需求 36 青浦老城商業(yè)業(yè)態(tài)已基本覆蓋日常生活型消費需求，但在餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)上仍有欠缺。 從消費訪談來看，園區(qū)企業(yè)客戶主要反應商務宴請、接待場所欠缺。居民主要需求特色消費娛樂場所 現(xiàn)有需求表現(xiàn)部分外溢到鄰近區(qū)商業(yè)中心 作為郊區(qū)老城區(qū)邊緣項目，其業(yè)態(tài)構成和發(fā)展模式有其特定途徑和規(guī)律。本次調(diào)研中也走訪了上海諸多郊區(qū)商業(yè)，并訪談了類似商業(yè)項目。以尋找本項目未來成功開發(fā)運營的關鍵點。 青浦作為上海郊區(qū)，相對區(qū)域范圍廣，城市居民相對居住較為分散。 項目位于青浦老城區(qū)與工業(yè)園交界區(qū)塊，周邊住宅項目均在建，實際居住人口相對不足。 VS 37 走訪案例： 松江 開元地中海 徐涇 永業(yè)購物廣場 七寶 嘉茂生活廣場 金橋 金橋商業(yè)廣場 臨空 西郊百聯(lián)購物廣場 泗涇 三湘商業(yè)廣場 莘莊 星期八小鎮(zhèn) 訪談案例： 合肥 新鴻意環(huán)球購物廣場 南京 龍江萬達廣場 郊區(qū)性商業(yè)發(fā)展規(guī)律： 通常商業(yè)選址需要在 萬人為一個合理選址考量因素。 而郊區(qū)商業(yè)因人氣相對不足，因此需要在業(yè)態(tài)上關注目的性較強的主題商業(yè)的先期引入。在業(yè)態(tài)分布上更強調(diào)業(yè)態(tài)的融合，會弱化純購物，強調(diào)餐飲、娛樂等彰顯人氣的業(yè)態(tài)配合部分購物。 郊區(qū)商業(yè)因培育期較長，一般會選擇集中式商業(yè) +開放式街區(qū)的模式。集中式商業(yè)用以培育市場，支撐運營，開放式街區(qū)商業(yè)以保證先期回現(xiàn)。但持有銷售比不應低于 7:3 集中式商業(yè)持有運營費用基本在 1000萬 /1萬平米（商業(yè)使用面積），三年為一個正常盈虧平衡周期 其中，我們重點選?。?開元地中海、星期八小鎮(zhèn)、新鴻意環(huán)球廣場 三個案例做重點借鑒分析 38 案例 1—— 開元地中海：位于松江新松江路、緊鄰松江大學城和松江工業(yè)園區(qū)、周圍有中高檔住宅區(qū)，為松江新城區(qū)域級商業(yè)中心，作為新城新區(qū)缺乏居住人氣的商業(yè)項目，整體運營非常成功，也是青浦居民愛去的商業(yè)廣場 開元地中海 ，集購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光等多功能為一體的高品質商業(yè)綜合項目。 項目地處松江新城 CBD正中央，交通便利，規(guī)劃上實現(xiàn)了五星級酒店、高尚住宅區(qū)與購物中心的消費互動，其中：商業(yè)面積 萬平方米； 14f酒店面積 ； 16f住宅面積 。 松江大學城 工業(yè)園區(qū) 松江大學城 住宅區(qū) 項目 開元 .地中海 占地（㎡） 60697 建筑面積（㎡） 268000 商業(yè)面積（㎡） 87000 容積率 綠化率 30% 停車位 1000 營業(yè)額 2023年實現(xiàn)零售額 樓層狀況 4/17887（㎡ ) 物業(yè)類別 綜合體、購物中心 開業(yè)時間 2023年 12月 39 觀光型一站式購物中心， 業(yè)態(tài)豐富，購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光等多功能為一體 ?松江最具特色的一站式觀光型商業(yè)廣場。 ?TESCO樂購、蘇寧電器、地中海影城、星巴克、雅戈爾、 JACKJONES等各業(yè)態(tài)品牌商戶囊于其中。 ?購物旅途始于以高檔品牌為主的 法國李維耶娜區(qū) , 穿越以休閑商品為主的 托斯卡那田園區(qū) ，最終抵達水岸美食區(qū) 。 40 建筑形式 —— 主力店 +街區(qū)式商業(yè)排布，形成兩條主線貫穿整個街區(qū)，手法秉承挑空和靈活的開放式空間形成對商業(yè)的集聚和生命力 主力店 主力店 商業(yè)街區(qū) 開放公共空間 挑空空間 宜人步行尺度 41 街區(qū)式業(yè)態(tài)分布 —— 購物商業(yè)穿插分布在其他業(yè)態(tài)之中，整體較偏重餐飲、娛樂類，一層以購物為主，二層以上則以餐飲、娛樂、休閑為主，次主力店數(shù)碼廣場、影城、電玩城等業(yè)態(tài)集中分布在 34層 1 2 3 4 業(yè)態(tài)及主力店家 ?一層以購物為主，還有生活服務性商業(yè) ?商家： vero moda、天恩、貝拉維拉、耐克、阿迪達斯等 ?二層以餐飲及購物為主 ?商家：季候風、傣妹、面包房、數(shù)碼廣場、樂園、一茶一坐、村婦烤魚等 ?三層以餐飲及娛樂為主 ?商家：網(wǎng)吧、酒吧、健身、日式料理等 ?四層以娛樂為主 ?商家：影院、 KTV、電玩城、早教中心等 42 開元地中海購物中心總結 建筑排布： 定位為購物休閑中心，以主力店 +商鋪實現(xiàn)商業(yè)的活力及資金的快速回現(xiàn)，按街區(qū)式排布，注重人流動線的設計 借鑒一 細節(jié)關注： 通過開放式空間及挑空處理集聚人氣，實現(xiàn)商業(yè)活力，形成商業(yè)引爆點 借鑒二 業(yè)態(tài)分布： 大比例增加餐飲及娛樂類業(yè)態(tài)，購物業(yè)態(tài)集中分布在底層及部分二層，大型次主力店及娛樂類業(yè)態(tài)集中分布高層 借鑒三 43 案例 2—— 上海莘莊星期八小鎮(zhèn)：位于莘莊地鐵仲盛世界商城 5樓，定位專為 313歲孩子創(chuàng)建的兒童角色扮演、職業(yè)體驗中心。星期八小鎮(zhèn)現(xiàn)在已成為上海及周邊城市兒童熱衷的游樂目的地 ?位臵 莘莊地鐵南廣場仲盛世界商城 5樓 ?總面積 7000 ㎡ ?項目概述 專為 313 歲孩子創(chuàng)建的角色扮演主題樂園，以 2/3 的比例打造真實生活場景，既有設施林立的街道，又有各式風格的建筑，更有各色不同品牌商店和工廠，是任孩子體驗、娛樂、創(chuàng)造、學習的小一號世界。 領取到 [ 星期 8] 護照、小鎮(zhèn)地圖、 E 幣旅行支票 閱讀小鎮(zhèn)地圖，前往銀行兌換 E 幣旅行支票，作為游戲啟動資金。也可同時辦理小鎮(zhèn)銀行賬戶開立手續(xù)，擁有屬于自己的存折和金融卡 搜尋中意工作的主題館位臵；或至小鎮(zhèn)職業(yè)介紹中心，詢問工作人員適合自己打工的主題館位臵 進入主題館后，聽從輔導員指揮，更換工作制服，完成工作 來到主題館前，按照輔導員指示耐心排隊等候主題館開放 任務完成，輔導員會在小朋友的 [ 星期 8] 護照上登記已學會的職業(yè)技能，并支付小朋友 E 幣工資（僅限于職業(yè)性主題館） 小朋友手中有足夠的 E 幣的話，可以去汽車租賃店租車，去劇場買票看演出、或到紀念品店挑選心儀的禮品。也可去銀行，把多余的 E 幣存入自己的銀行卡，下次來可以繼續(xù)使用 44 項目總平面 —— 星期八小鎮(zhèn)整體設計了涵蓋 8 大領域、 50 類行業(yè)的 70 多種社會角色扮演內(nèi)容，各種職業(yè)的真實場景體驗成為吸引兒童的主要原因 45 項目運營及賣點 運營方設計各種節(jié)日及層出不窮的創(chuàng)新玩法，并通過職業(yè)教育的名義提高家長的接受度。同時在職業(yè)場景設臵時，盡可能引入商家品牌，增加廣告冠名收入 項目核心優(yōu)勢 創(chuàng)意 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)新的商業(yè)模式，采用洛杉磯奧運會模式，將收入最大化、成本最小化，并 盡可能的整合資源做品牌推廣 。 創(chuàng)造性給足了消費理由。孩子眼中的成人世界猶如巨人的國度。以兒童的尺寸創(chuàng)造了成人的世界，滿足率孩子快快長大的心愿，讓孩子樂在其中。同時集育（教育）、樂（娛樂）于一體。 在教育的名義下讓家長舍得掏錢 。 不斷創(chuàng)意新的玩法、新的體驗內(nèi)容，做到“常玩常新”，不斷創(chuàng)意各種稀奇古怪的節(jié)日，做到“ 有節(jié)過節(jié)，無節(jié)造節(jié)過 ”。 46 商業(yè)價值體系：星期八小鎮(zhèn)抓住孩子出游一般為 1+X的結構，在孩子游樂同時，其周邊配套的餐飲、娛樂、運動、購物等業(yè)態(tài)也成為家長等候時進行消費的場所 選擇場內(nèi)活動家長的行為模式及商業(yè)效應： 星期八小鎮(zhèn)活動分上午、下午兩場，時間分別是上午： 10： 00～ 14： 00、下午 15： 30～ 19： 30。每場時間都橫跨一個用餐時段。這樣的安排為 商場餐飲 類商家?guī)砩虣C。 體驗每項工作需要時間為 15分鐘左右，等待期間進入場館的家長可以聽一場 親子教育課程、或是攝影講座、或是做個簡單的美甲 ，或是選購兒童商品。 選擇場外活動家長的行為模式及商業(yè)效應： 媽媽可以盡情購物 SPA（ ，通常 200元 /次），或是做一場瑜伽（ 1小時，辦卡折合 150元 /次） +美發(fā)（ 1小時， 200～ 500元） +購物（ 2小時，無法統(tǒng)計）；爸爸可以打幾場桌球（ 30元 /小時）或是邊看書邊喝咖啡（ 50元 /人）、或是酣暢玩一把電玩（無法統(tǒng)計）；或是父母一同享受難得的二人世界：一起看場電影（ ， 160元 /兩人） …… 延伸到祖父母輩，主打養(yǎng)生保健，祖父母可以聽一次養(yǎng)生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療 目標客群為 3～ 13歲兒童，主力客群 5～ 10周歲 主力客群的家庭結構通常為：孩子、父母、祖父母（或外祖父母），家庭出游的結構通常為“ 1+1”至“ 1+4” 47 盈利模式：門票收入為主要構成，但在門票收入之外，場館冠名收入、廣告植入收入、特殊活動承辦收入及衍生產(chǎn)品銷售等也構成了其多樣化創(chuàng)收模式 投入及贏利 場館冠名收入（約占 10%） 門票收入（約占 70%） 場地零租收入（約占 5%） 兒童票 180元 /人，家長票 50元 /人 獨一無二的冠名權，模仿洛杉磯奧運會模式，在一個行業(yè)只選一家知名商家冠名。目前冠名合作企業(yè)有樂高玩具（建筑館）、瑞爾齒科（牙防所）、中國銀行（銀行）、東方航空（航空館）、蒙牛（牛奶廠）、普利司通（ F1館）、大眾（ 4S店）、香特莉（蛋糕屋）、 DQ（冰淇淋店）、灣仔碼頭（水餃店） …… 將場地出租給非長期合作單位，用于品牌推廣等。筆者看的時候，入口處正舉辦“匯豐保險”兒