【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ” 關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問(wèn)題 ?為解決城中村改造的啟動(dòng)資金問(wèn)題 ， 《 意見(jiàn) 》 規(guī)定 ,“ 在城中村改造過(guò)程中 ， 建設(shè)安置房屋前期投入及拆遷補(bǔ)償所需資金可以從以下渠道籌集： ?關(guān)于改造的啟動(dòng)資金問(wèn)題 ? （ 3） 以改造項(xiàng)目抵押 ， 從金融機(jī)構(gòu)融資 。 ? （ 1） 村 （ 居 ） 集體經(jīng)濟(jì)積累； ? （ 2） 從城中村改造土地出讓收入或各區(qū) （ 管委會(huì) ） 財(cái)政借支； 關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問(wèn)題 ?除這些方式外 ， 還可以用以下幾種方式籌措： ? 城中村改造中有城市道路拆遷建設(shè)的 ， 可以協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)將列入專(zhuān)項(xiàng)城建資金的 ， 先于撥付 ， 用于拆遷補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi) 。 ? 有的村居拆遷補(bǔ)償方案中規(guī)定 ， 只進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒(méi)有資金補(bǔ)償 。 安置樓工程可以議標(biāo) ， 建筑方帶資建設(shè) ， 拆遷改造就不需要大的資金就可以運(yùn)轉(zhuǎn) 。 ? 有的村居土地已轉(zhuǎn)為國(guó)有 ， 可以用土地申請(qǐng)銀行抵押借款融資 。 ? 也可以與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合 ， 采用一體化的市場(chǎng)運(yùn)作方式 ， 由開(kāi)發(fā)商建設(shè)安置樓房 ， 騰空土地的收入按比例分成 。 ? 區(qū)政府制定了城中村資金使用辦法 ， 改造村居可以從區(qū)財(cái)政獲得戶均 6萬(wàn)元的借款 。 ?關(guān)于改造的啟動(dòng)資金問(wèn)題 關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問(wèn)題 ? 《意見(jiàn)》將被改造區(qū)域土地按照不同的用途在概念上劃分為三個(gè)組成部分，即安置用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地和儲(chǔ)備地。按照留足安置地，保證基礎(chǔ)設(shè)施用地，剩余土地納入儲(chǔ)備的次序安排使用，解決了村（居）民的生活安置問(wèn)題，保障了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還解決了改造的資金來(lái)源問(wèn)題。 ? 《意見(jiàn)》規(guī)定，“列入年度改造計(jì)劃的城中村，村（居）座落的土地屬于集體所有性質(zhì)的，依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地?！笔钩侵写甯脑煸趪?guó)有土地上進(jìn)行，符合國(guó)家法律法規(guī)政策，做到有法可依。 ?關(guān)于土地政策 關(guān)于土地政策 ? 《意見(jiàn)》規(guī)定，“村（居）民居住安置用地，按劃撥方式供應(yīng)?！眲潛芊绞焦┑鼐哂型恋厝〉贸杀镜偷膬?yōu)點(diǎn)。為規(guī)范管理，《意見(jiàn)》規(guī)定，“建設(shè)的房屋納入安居工程管理范疇?！? ? 《意見(jiàn)》規(guī)定，“在編制城中村改造規(guī)劃時(shí)，按人均 45平方米的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留村（居）民居住安置用地（含分戶安置用地，容積率不低于 ）。”我市新的城市總體規(guī)劃確定，城市人均用地面積為 116平方米，其中居住用地為 32平方米?！兑庖?jiàn)》規(guī)定按照人均 45平方米的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留居住安置用地，既可以解決拆遷安置的問(wèn)題，又可以將歷史遺留的分戶安置問(wèn)題一并統(tǒng)籌考慮。例如，按農(nóng)村戶均 、人均 45平方米土地、容積率 ，平均每戶可以安置 180平方米左右的房屋，正好是兩套套型面積為 90平方米的房屋，可以基本解決村（居）民的居住、分戶安置問(wèn)題。但具體的房屋補(bǔ)償安置方案，由被改造的村（居）按照“一村（居）一策、一事一議”的原則制定實(shí)施方案。 關(guān)于土地政策 ? 關(guān)于儲(chǔ)備土地的出讓收入分配問(wèn)題。根據(jù)我市實(shí)際，為調(diào)動(dòng)各級(jí)政府（管委會(huì)）、村（居）參與改造的積極性，《意見(jiàn)》規(guī)定，市、區(qū)政府（管委會(huì)）、村（居）根據(jù)土地出讓價(jià)格按照一定比例對(duì)土地出讓收入進(jìn)行統(tǒng)籌和分配。土地出讓收入分配的原則是：出讓收入大部分補(bǔ)償給被改造村（居），作為拆遷改造成本、村（居）經(jīng)濟(jì)發(fā)展基金以及被拆遷村（居）民的生活補(bǔ)助和社會(huì)保障資金補(bǔ)貼等，較小部分由市、區(qū)政府（管委會(huì)）統(tǒng)籌使用。 關(guān)于土地政策 ? 《意見(jiàn)》規(guī)定，“市政府統(tǒng)籌的土地出讓收入全部用于城中村改造區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。區(qū)政府（管委會(huì)）統(tǒng)籌的土地出讓收入用于被改造區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套、城中村改造和社會(huì)保障，專(zhuān)款專(zhuān)用，移豐補(bǔ)缺?！眳^(qū)政府（管委會(huì)）可以通過(guò)統(tǒng)籌的土地出讓收入進(jìn)行有效調(diào)劑、移豐補(bǔ)缺，同時(shí)可以逐步籌集城中村改造的啟動(dòng)資金。 關(guān)于土地政策 關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問(wèn)題 ? 關(guān)于土地出讓收入市、區(qū)政府（管委會(huì)）使用分配比例問(wèn)題。根據(jù)對(duì) 2023年改造試點(diǎn)村（居）進(jìn)行的拆遷成本測(cè)算數(shù)據(jù)分析，產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式拆遷安置成本和貨幣化補(bǔ)償方式拆遷成本均在 100萬(wàn)元 /畝左右。據(jù)此，土地出讓時(shí)市、區(qū)政府參與收益分配的下限值為 100萬(wàn)元 /畝?！兑庖?jiàn)》規(guī)定“土地出讓價(jià)格在 100萬(wàn)元 /畝以下（含 100萬(wàn)元 /畝）時(shí)，土地出讓收入全部補(bǔ)償給被改造的村（居）。土地出讓價(jià)格超過(guò) 100萬(wàn)元 /畝時(shí)，市、區(qū)政府按超出部分的 16%進(jìn)行統(tǒng)籌，其余補(bǔ)償給被改造的村（居）。 關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問(wèn)題 ? 政府統(tǒng)籌部分扣除國(guó)家政策規(guī)定應(yīng)提取的國(guó)有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金等基金后，市、區(qū)政府按照以下比例分配：土地出讓價(jià)格在 100200萬(wàn)元 /畝（含 200萬(wàn)元 /畝）時(shí)，市、區(qū)政府按 3： 7比例分配；土地出讓價(jià)格在 200萬(wàn)元 /畝以上時(shí)，市、區(qū)政府按 4：6比例分配?！背侵写甯脑齑胧┑卯?dāng)進(jìn)展順利的話，是政府收益，百姓收益，利國(guó)利民實(shí)現(xiàn)雙贏的好事。 ? 《意見(jiàn)》規(guī)定了在城市化水平較高的村（居），空置非建設(shè)用地的處置辦法。即：“在城中村改造過(guò)程中可將原村（居）集體所有的非建設(shè)用地按照 12％的比例給村（居）預(yù)留生產(chǎn)、生活備用地，其余按國(guó)家有關(guān)補(bǔ)償安置政策一并征收為國(guó)有，納入政府儲(chǔ)備。該預(yù)留備用地連同過(guò)去在土地征用時(shí)給村（居）預(yù)留的生產(chǎn)、生活備用地，按照規(guī)劃用途分別進(jìn)行處置。其中村（居）工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等生產(chǎn)、科研用地按照現(xiàn)行工業(yè)園區(qū)政策予以辦理；公益事業(yè)項(xiàng)目用地按照國(guó)有劃撥的方式供應(yīng)；商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地按照招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式出讓?zhuān)涫杖胧小^(qū)政府（管委會(huì)）各統(tǒng)籌 20%， 60%用于發(fā)展村（居）經(jīng)濟(jì)和村（居）民生活補(bǔ)助安置。其中，日照經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、山海天旅游度假區(qū)、日照高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓收入，市政府統(tǒng)籌比例按原土地收入處置的相關(guān)政策辦理。” 關(guān)于土地政策 ? 該規(guī)定一方面使土地征用、征收過(guò)程中給村（居）預(yù)留生產(chǎn)、生活備用地的政策得以貫徹，同時(shí)被改造村（居）可以從中獲得拆遷補(bǔ)償?shù)膯?dòng)資金；另一方面可以使歷史遺留問(wèn)題得到妥善解決，規(guī)范土地和房產(chǎn)市場(chǎng)。 關(guān)于土地政策 關(guān)于拆遷改造有關(guān)政策及需把握的幾個(gè)問(wèn)題 ?關(guān)于規(guī)費(fèi)減免政策問(wèn)題 ? 參考省內(nèi)外城市的常規(guī)做法，把安置用地上建設(shè)的房屋視為政策性住房，免收市及市級(jí)以下各類(lèi)行政事業(yè)性規(guī)費(fèi)，以減少拆遷改造成本，加快改造步伐。而儲(chǔ)備地上的建設(shè)，實(shí)行的是市場(chǎng)化運(yùn)作方式，土地為出讓方式供應(yīng)，各項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用按規(guī)定全部收取。在建設(shè)過(guò)程中的收費(fèi)項(xiàng)目已全部理清，目前正協(xié)調(diào)市城中村改造辦公室對(duì)應(yīng)收規(guī)費(fèi)在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)給予直接減免，避免先征后返問(wèn)題，給改造村居減少資金壓力。對(duì)應(yīng)收的服務(wù)費(fèi)、中介費(fèi)給予減半收取。 改造基本流程－ 工程建設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì) 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)配套費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 15元 /平方米 (建設(shè)用地規(guī)劃許可 ) 206元 /平方米 (建設(shè)工程規(guī)劃許可 ) 建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：工程總造價(jià)的 % 人防易地建設(shè)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不修建防空地下室的民用建筑，按地面建筑物建筑 面積每平方米 25元的標(biāo)準(zhǔn)，收取易地建設(shè)費(fèi)。 工程定額測(cè)定費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：工程造價(jià)的 % 房屋拆遷管理費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：拆除面積 /平方米 城市道路修復(fù)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：城市道路挖掘、臨時(shí)占用和依附城市道路建設(shè)管線、桿線等設(shè)施許可，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：瀝青主次干道 240元 /平方米，瀝青一般干道 200元 /平方米，水泥道路 320元 /平方米，普通板人行道70元 /平方米，沙土路面 60元 /平方米 ?行政事業(yè)性收費(fèi) 改造基本流程－ 工程建設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì) 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：總投資 3000萬(wàn)元以下，費(fèi)用： 1~2萬(wàn)元； 總投資 3000萬(wàn)元 ~2億元，費(fèi)用： 2~4萬(wàn)元； 總投資 2億 ~10億元，費(fèi)用： 4~7萬(wàn)元 建設(shè)項(xiàng)目施工圖審查 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 磚混結(jié)構(gòu)：建筑面積 *800元 *%*8% 框架結(jié)構(gòu)：建筑面積 *1000元 *%*8% 招投標(biāo)： （１）代理服務(wù)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：投資 100萬(wàn)元以下，收取總投資的 1% 投資 100萬(wàn)元 ~500萬(wàn)元， 100萬(wàn)元 *1%+400萬(wàn)元 *% 500萬(wàn)元以上，系數(shù)可以協(xié)商 （２）市場(chǎng)交易服務(wù)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：投資 500萬(wàn)元以上，收取總投資的 %； 投資 500萬(wàn)元 ~1000萬(wàn)元，收取總投資的 %，最高收取 15萬(wàn)元。 ?中介收費(fèi) 改造基本流程－ 工程建設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì) 城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： /平方米（建設(shè)用地規(guī)劃許可） 2元 /平方米（建設(shè)工程規(guī)劃許可） 新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按工程建筑面積 8元 /平方米，大門(mén)、圍墻等難以用建筑面積計(jì)算的工程按設(shè)計(jì)所用標(biāo)準(zhǔn)磚總量計(jì)，按每塊磚 收取。 臨時(shí)建設(shè)保證金 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 50元 /平方米 建筑工程勞務(wù)工資保證金 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：工程合同總造價(jià)的 2% 衛(wèi)生押金 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 2元 /平方米 建筑垃圾處理費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 5元 /噸（立方米） 城建竣工檔案技術(shù)服務(wù)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：每本 100元 ?押金、服務(wù)性收費(fèi) ?（五）關(guān)于被拆遷群眾的社會(huì)保障 解決被改造村（居）民的養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)等基本社會(huì)保障問(wèn)題是啟動(dòng)城中村改造的前提條件之一。省內(nèi)外其他城市在城中村改造過(guò)程中，都相繼出臺(tái)了配套政策，建立健全失地農(nóng)民的社保體系。聊城市：由勞保部門(mén)將失地農(nóng)民納入社會(huì)勞保體系，資金來(lái)源：個(gè)人20%，集體 50%（從城中村改造土地補(bǔ)償款中列支），政府 30%；臨沂市蘭山區(qū)：對(duì)村（居）土地的補(bǔ)償，主要用于給村（居）民購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)和建設(shè)小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施；河?xùn)|區(qū)：由市勞保處負(fù)責(zé)，為年老體弱、家庭困難、年滿 16周歲以上的農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)適當(dāng)數(shù)額的保險(xiǎn)，使之在女滿 45周歲、男滿 50周歲后，每月有 160元的固定收入。綜合以上情況，建議由勞動(dòng)保障部門(mén)依據(jù)國(guó)家和省市有關(guān)規(guī)定，研究制定政策，做好被改造村（居）民的社會(huì)保障工作。 有關(guān)政策－ 日照市人民政府