【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目定位：“體育 +地產(chǎn)”復(fù)合城市大盤(pán) 新亞洲體育城位于昆明東南新城市中心區(qū)的新昆洛公路和廣福路交匯處，凈用地約 2200畝，總建筑面積約200萬(wàn)平方米。 6年“體育城”商圈成熟浮現(xiàn)?！?10大運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館 +醫(yī)院 +中學(xué) +幼兒園 +農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) +文化廣場(chǎng)”的城市級(jí)配套；“彩云北路 +廣福路 +地鐵 1號(hào)線”新都心暢達(dá)交通配套；“總部寫(xiě)字樓 +國(guó)際酒店 +星級(jí)影院 +商業(yè)步行街 +主力超市 +百貨中心”成熟商業(yè)業(yè)態(tài)集群。其城市化復(fù)合大盤(pán)的全面功能性配置，屬于城市新中心區(qū)的核心架構(gòu)。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)合項(xiàng)目 ? 世紀(jì)城 昆明世紀(jì)城位于廣福路與昆洛路之間，占地 3680畝，總建筑面積達(dá) 400萬(wàn)平米，投資 100億元人民幣，相當(dāng)于在建設(shè)一座城。世紀(jì)城共分為 26個(gè)區(qū)，其中 340萬(wàn)平米為住宅、 35萬(wàn)平米為 SHOPPING MALL、 25萬(wàn)平米為巨型公園、社區(qū)還擁有 、 8萬(wàn)平米的商業(yè)街、 1所九年制學(xué)校及 4所幼兒園、 。居住戶數(shù)達(dá) 23400戶，可容納 。 城中城 世紀(jì)城商業(yè)除社區(qū)生活配套外，以引人大型家居賣場(chǎng) —— 居然之家、美燈多等為主，打造具有特色的大型專業(yè)市場(chǎng)。 政策及市場(chǎng)面小結(jié) ?全國(guó)范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大勢(shì)所趨 ?昆明城中村改造，城市綜合體頻出 ?昆洛板塊商圈作為后起之秀，占據(jù)天時(shí)、地利、人和，在螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城等大項(xiàng)目的推動(dòng)下，與傳統(tǒng)商圈形成互補(bǔ)，雄霸一方。 昆明 國(guó)際溫州城項(xiàng)目作為昆洛板塊的又一大型城市綜合體，如何能抓住 區(qū)位優(yōu)勢(shì)（主城與新城樞紐） 大環(huán)境優(yōu)勢(shì)（借螺螄灣、體育城、世紀(jì)城之勢(shì)） 交通優(yōu)勢(shì)（暢達(dá)交通，多條公交線路、未來(lái)輕軌 1號(hào)線） 規(guī)模優(yōu)勢(shì)（占地 800余畝，建筑面積超過(guò)逾 140萬(wàn)平方米） 打造出與螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城、新亞洲體育城、世紀(jì)城形成在商業(yè)上差異化互補(bǔ)，物業(yè)品質(zhì)上有所升級(jí)，又可作為新行政中心及領(lǐng)館區(qū)配套，把握校園經(jīng)濟(jì)機(jī)遇的 新型城市綜合體 疑問(wèn)？ 項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略 項(xiàng)目當(dāng)前面臨的幾大問(wèn)題 時(shí)間緊： 2023年 3月項(xiàng)目規(guī)劃必須通過(guò)規(guī)委會(huì)。 任務(wù)重：工作滯后，前期拆遷等遺留問(wèn)題較多，規(guī)劃方案還存在很多問(wèn)題，策劃及招商公司進(jìn)入較晚。 現(xiàn)決定急需解決問(wèn)題： 項(xiàng)目定位 商業(yè)體量、產(chǎn)品分類 業(yè)態(tài)定位及劃分 —— 項(xiàng)目概況、 SWOT分析 定位及戰(zhàn)略 項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目名稱：昆明 國(guó)際溫州城 ? 項(xiàng)目位置：彩云北路與廣福路交匯處，東為市經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)，西南與“歡樂(lè)城”為鄰，南為螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城，北為東南亞使領(lǐng)館區(qū)。 ? 項(xiàng)目總占地約： 824畝 ? 項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e： 603畝 ? 項(xiàng)目總建筑面積約： 148萬(wàn)平方米 ? 住宅建筑面積約（含回遷）： 81萬(wàn) 平方米 ? 回遷住宅面積約： 40萬(wàn)平方米 ? 商業(yè)及商務(wù)建筑面積： 64萬(wàn) 平方米 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件： 品牌影響力： 溫州人及其團(tuán)隊(duì)在華人圈中有“猶太人”的說(shuō)法，在國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際上都享有盛名，這不僅決定了項(xiàng)目龐大的資金和資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也是本項(xiàng)目的品牌和標(biāo)簽?！?昆明 國(guó)際溫州城 ”這一品牌在市場(chǎng)上有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力。 拆遷 ：項(xiàng)目拆遷工作進(jìn)行中，但由于項(xiàng)目毗鄰螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城，村房出租率及租金都很高，拆遷難度相對(duì)較大。 彝族村落 ：項(xiàng)目所屬的子君村，是彝族的一個(gè)支系 ，全村 93%以上屬彝族。 回遷房： 項(xiàng)目有近 40萬(wàn)平方米的回遷房。 護(hù)國(guó)寺： 項(xiàng)目地內(nèi)有與官渡古鎮(zhèn)同時(shí)期留下的“護(hù)國(guó)寺”，還有官渡區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位“大耳村古墓葬群”遺址。 —— 項(xiàng)目概況、 SWOT分析 定位及戰(zhàn)略 ?項(xiàng)目 SWOT分析 ?優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 地緣優(yōu)勢(shì) :老城與新城樞紐；未來(lái)城市發(fā)展方向；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；毗鄰螺螄灣、體育城、世紀(jì)城等大盤(pán)。 交通優(yōu)勢(shì)：道路交通便捷暢達(dá)，多條公交線路，輕軌 1號(hào)線。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 800逾畝大盤(pán)、城市綜合體。 資源優(yōu)勢(shì)：溫州商會(huì)強(qiáng)大的資源及資金優(yōu)勢(shì)。 ?劣勢(shì)（ Weaknesses） 政府及政策原因?qū)е吕ッ鞯某侵写甯脑祉?xiàng)目推動(dòng)過(guò)慢。 項(xiàng)目由于前期遺留問(wèn)題，時(shí)間緊迫。 40萬(wàn)平方米回遷房有可能對(duì)整個(gè)產(chǎn)生資金壓力及品質(zhì)影響。 項(xiàng)目地塊廣福路與彩云北路交叉口八面風(fēng)位置被其他項(xiàng)目及地塊“扒皮”占據(jù)。 ?機(jī)遇 (Opportunities) 政府對(duì)住宅調(diào)控政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)起到了潛在的推動(dòng)。 本項(xiàng)目與周邊大盤(pán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有望將昆明的商業(yè)格局推到一個(gè)新高度。 本項(xiàng)目隸屬的區(qū)域內(nèi)校園經(jīng)濟(jì)不容小視。 ?威脅（ Threats） 項(xiàng)目定位：城中村改造帶來(lái)的多個(gè)城市綜合體之間的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 供求關(guān)系：區(qū)域內(nèi)大盤(pán)云集，市場(chǎng)放量過(guò)大。 定位及戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位解析及思考： 昆明 國(guó)際旅游休閑購(gòu)物公園 國(guó)際：項(xiàng)目占位，項(xiàng)目應(yīng)具有國(guó)際高度和眼界。 旅游：打造昆明又一個(gè)具有旅游價(jià)值的旅游目的地，吸引海外游客。 休閑：建立屬于項(xiàng)目自身的休閑生活方式。 購(gòu)物公園：集購(gòu)物與娛樂(lè)為一身，逛公園般體驗(yàn)愉悅的購(gòu)物休閑過(guò)程。 —— 項(xiàng)目定位思考及推演 項(xiàng)目定位潛在關(guān)鍵詞：國(guó)際化、時(shí)尚化、差異化、標(biāo)桿化、高端化、民族風(fēng)、低碳環(huán)保 定位及戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目定位思考及推演 項(xiàng)目定位梳理： 國(guó)際 —— 具有國(guó)際水準(zhǔn)的金融商務(wù)中心、 5A寫(xiě)字樓、超五星酒店、國(guó)際化特色商街 旅游 —— 引進(jìn)具有旅游休閑意義的項(xiàng)目，不僅與周邊商業(yè)形成差異化，更要解決商業(yè)的經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目人氣，成為項(xiàng)目亮點(diǎn)的同時(shí)打造國(guó)內(nèi)外游客旅游目的地。 休閑 —— 在對(duì)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)進(jìn)行升級(jí)的基礎(chǔ)上，引入新興業(yè)態(tài)，以創(chuàng)新和新意，贏得消費(fèi)者。 購(gòu)物公園 —— 真正意義上解決吃、住、玩、樂(lè)、娛、行。 結(jié)合以上分析，我們需在旅游和休閑兩方面對(duì)業(yè)態(tài)有個(gè)準(zhǔn)確的定位，才能真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，成功運(yùn)作本項(xiàng)目。 定位及戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)及劃分 本項(xiàng)目根據(jù) “ 昆明 國(guó)際旅游休閑公園 ” 的項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)劃分可分為 五區(qū)一中心 。 ?國(guó)際酒店商務(wù)區(qū) ?集中式商業(yè)區(qū) ?特色商街區(qū) ?高品住宅區(qū) ?住宅回遷區(qū) ?以護(hù)國(guó)寺和 “ 大耳村古墓葬群 ” 遺址和打造嘉年華為主體的文化休閑中心廣場(chǎng) 定位及戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)及劃分 國(guó)際酒店商務(wù)區(qū) 發(fā)揮溫商在海內(nèi)外資源及資金優(yōu)勢(shì)，打造全國(guó)首個(gè)國(guó)際溫商城，建設(shè)地標(biāo)性環(huán)球金融大廈，全生態(tài)超甲企業(yè)總部寫(xiě)字樓，同時(shí)，考慮到昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的實(shí)際情況，控制寫(xiě)字樓總體量，部分寫(xiě)字樓可轉(zhuǎn)為 SOHO銷售。 本項(xiàng)目的國(guó)際酒店商務(wù)區(qū)，一定要具有標(biāo)志性意義的寫(xiě)字樓，所謂的標(biāo)志性，可以從高度、立面、科技含量、硬件、甚至命名等方面考慮，打造不僅是本項(xiàng)目，更是溫州商會(huì)、昆明市的地標(biāo)建筑。 寫(xiě)字樓總面積控制在 50000平方米，層高不低于 ，單層面積在 1200— 1600平方米 國(guó)際酒店商務(wù)區(qū)包括 5A級(jí)寫(xiě)字樓及超五星酒店。 國(guó)際酒店商務(wù)區(qū)意向圖 定位及戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)及劃分 超五星白金酒店