房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本常識(shí)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序(編輯修改稿)
2025-01-24 22:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 運(yùn)作方式：充分使用外協(xié)單位，通過(guò)總包管理方式行使施工組織職能 戰(zhàn)略投資技能 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技能 施工建設(shè)技能 5 3 2 所需技能 績(jī)效比重 結(jié)合這三個(gè)過(guò)程的自然嵌套關(guān)系，可形成項(xiàng)目的三級(jí)管理體系。對(duì)應(yīng)到房地產(chǎn)組織框架即可形成房地產(chǎn)企業(yè)的典型三級(jí)管理體系 決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 銷(xiāo)售服務(wù)階段 ?市場(chǎng) ?研究 ?投資 ?決策 ?土地 ?獲取 ?市場(chǎng) ?定位 ?產(chǎn)品 ?策劃 ?規(guī)劃 ?設(shè)計(jì) ?品牌 ?傳播 ?銷(xiāo)售 ?組織 ?物業(yè) ?管理 市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷(xiāo)售組織物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷(xiāo)售組織物業(yè)管理市場(chǎng) 研究 投資 決策 土地 獲取 市場(chǎng) 定位 產(chǎn)品 策劃 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 品牌 傳播 銷(xiāo)售 組織 物業(yè) 管理 項(xiàng)目施工階段 ?招標(biāo) ?投標(biāo) ?施工 ?組織 ?進(jìn)度 ?質(zhì)量 投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量招標(biāo) 投標(biāo) 施工 組織 進(jìn)度 質(zhì)量 成本 投資 過(guò)程 開(kāi)發(fā) 過(guò)程 建設(shè) 過(guò)程 ?物業(yè) ?管理 項(xiàng)目 考核 過(guò)程監(jiān)控 過(guò)程監(jiān)控 投資方案 設(shè)計(jì)圖紙 集團(tuán) 城市 公司 項(xiàng)目部 ?招標(biāo) ?投標(biāo) 招標(biāo)招標(biāo)招標(biāo) 投標(biāo) ?物業(yè) ?管理 物業(yè)管理物業(yè)管理投資 收回 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本質(zhì)：整合 23 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程一般要經(jīng)過(guò)以下五個(gè)階段： 項(xiàng)目確立階段 項(xiàng)目前期階段 項(xiàng)目實(shí)施階段 — 工程施工和產(chǎn)品銷(xiāo)售。 項(xiàng)目驗(yàn)收交付階段 收尾階段 具體內(nèi)容詳見(jiàn) 《 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序圖 》 24 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序圖－ 1 25 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序圖－ 1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序圖－ 2 26 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序圖－ 3 27 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)周期 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成及其資金投入特點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，不同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于選擇不同的建筑類(lèi)型、層數(shù)和結(jié)構(gòu)，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備和配套設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)以及工程地質(zhì)狀況不同等等，在開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用方面都存在一定的差異。在此難以籠統(tǒng)的談?wù)擁?xiàng)目具體的成本和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，僅就一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常的成本和費(fèi)用構(gòu)成以及相關(guān)的資金投入特點(diǎn)作一些簡(jiǎn)要的說(shuō)明。 28 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要成本與費(fèi)用構(gòu)成一覽表 29 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表 1 30 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表 2 31 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表 3 32 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)表 33 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程涉及的政府審批部門(mén)和審批事項(xiàng)多，各地的地方性法規(guī)、審批環(huán)節(jié)、審批時(shí)限不盡相同；不同開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的地質(zhì)情況變化比較大，不同建筑類(lèi)別在設(shè)計(jì)和施工技術(shù)規(guī)范方面差異比較大，不同地區(qū)在技術(shù)規(guī)范要求和施工限制條件方面也存在一定的差異，加之開(kāi)發(fā)商實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)的不同，這些因素都直接影響著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。因此，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期不能一慨而論，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行具體的分析和評(píng)判。 34 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工期分析表 35 報(bào)建流程 規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù) 土地證辦理 項(xiàng)目公司設(shè)立 項(xiàng)目立項(xiàng) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 前期報(bào)建工作 環(huán)境評(píng)估 土地使用證書(shū) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前準(zhǔn)備 建筑工程規(guī)劃許可證 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 管線、排許可證 總平設(shè)計(jì)報(bào)審 開(kāi)工前手續(xù)辦理 36 施工許可證 余泥、噪音排放許可 夜間連續(xù)施工許可 建設(shè)期間辦理 消防、人防專(zhuān)項(xiàng)審查 竣工驗(yàn)收備案 專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收 預(yù)售許可證 建設(shè)完成 37 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法于 2023年 1 月 1 日實(shí)施，下面基本上是按照?qǐng)?bào)建先后順序來(lái)說(shuō)。 ? 1 規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的前提 . 簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，規(guī)劃要點(diǎn)批
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