【文章內容簡介】 州精裝修項目考察 ） ? 精裝修設計階段的管理 ? 精裝修合約分判階段的管理 ? 精裝修現場管理要點 3/24/2023 32 ?裝修房管理與預控 ? 集團精裝修計劃在數量上應有地區(qū)差異化， 2023年盡量減少精裝修的數量，隨著精裝修經驗的成熟，再數量逐年的遞增。 ?公司層面成立精裝修工作小組，設計、合約、項目、營銷組成專職工作小組。 ? 項目部設專職的精裝修專業(yè)管理人員。 ? 設計階段，精裝修工作小組應全程參與。 3/24/2023 33 ?裝修房管理與預控 廣、深項目部工程師平均每人負責 200~300套左右，水電工程師每人負責 400~600套左右。 廣州公司璟暉項目根據面積和戶型的不同樣板房主要分為高低兩個檔次，低檔次造價為 9001000元 /米，較高檔次為 12001300元 /米，整體裝修風格一致，觀感差異不大，僅在地面材質、木門材質、油煙潔具上有所區(qū)分，開放展示后供不同層次消費者選擇，豐富了產品結構，同時控制了成本。 3/24/2023 34 ?裝修房管理與預控 ?規(guī)模大實力強并多年合作的精裝修隊伍一般合理承包范圍為 300500戶，一般精裝修隊伍的為 200300戶。 ?施工工期， 6個月比較合適。 ? 根據工程量的大小和工期要求，一般大面積精裝修工期應控制在 68月以內，對于定位低端、戶型較小的也可以控制在 34月以內。 3/24/2023 35 ?裝修房管理與預控 ? 提高毛坯的交屋標準 ? 總包單位的毛坯質量如墻面的垂直度、平整度、天花的水平高差、是否順平對精裝的質量影響非常大。這點上要高度重視，在總包合同中要將毛坯的交樓標準提高到高級抹灰標準，同時在施工階段要有針對性的制定質量保證措施，如果條件允許的話可以考慮讓精裝單位參與對毛坯交工樣板的驗收。 ? 總包單位配合的好壞直接影響到精裝修工程的質量與進度。最重要的是兩個方面：腳手架與毛坯交樓的質量。 3/24/2023 36 ?裝修房管理與預控 ? 精裝修進場時間 ? 樣板層應在主體結構進行到 8層進場施工，多層項目相應更為提前，為樣板調整預留充足時間。 ? 大堂裝修如果由總包施工可按計劃進行，否則可與廚衛(wèi)墻地磚在室內裝飾工作面足夠滿足施工要求即可入場，一般在室內抹灰和地面完成 10層左右進場。 3/24/2023 37 ?裝修房管理與預控 ? 毛坯竣工驗收前，完成電梯前室和廚衛(wèi)的墻磚的施工 將精裝修濕作業(yè)全部完成后將施工電梯、腳手架全部拆除后報竣工驗收，然后再做安裝工程。這樣精裝修單位可以提前進場與總包穿插進行施工，并充分利用總包的垂直運輸工具。否則精裝修濕作業(yè)需要用到大量的水泥、砂子、瓷磚等只靠正式電梯根本滿足不了進度要求。尤其是后期甲委門、窗、消防、弱電等單位穿插的話垂直運輸問題更為嚴重。如想達到目前的要求，與政府相關部門的溝通要提前。 3/24/2023 38 ?裝修房管理與預控 ? 土建總包單位、精裝修主包單位、精裝修甲委工程單位的關系 精裝修甲委工程納入精裝修主包的管理范疇中 ? 兩家公司都沒有將甲委分包納入精裝修單位的管理范疇內，而是納入了總包的合同內，其實是為了適應當地的政策要求。而總包單位只對安全負責。 ? 首先還是要將甲委分包納入到精裝修管理范圍內，這樣一些工作面移交、進場的工序穿插等瑣碎的工作將減少很多，這樣項目部工程師能夠騰出精力應對質量、進度的管理，但項目工程師不能完全依靠精裝修單位的管理； 3/24/2023 39 ?裝修房管理與預控 ? 深圳大山地項目把甲委分包項目也在合約形式上納入主包單位管理范疇，剔除掉經濟關系，但精裝主包單位不能很到位管理約束分包單位，實際效果不明顯，此模式可操作性不強。又如廣州璟暉項目把成品保護納入主包管理內容給予一定經濟補償，但此種模式僅能在成品保護方面有一定成效，大量的協(xié)調管理還需項目負責，如何從根本上解決問題，還需進一步實踐和探討 ? 衛(wèi)生間防水廣州納入總包，深圳公司單獨甲委，個人認為都不適合長春公司，建議納入精裝單位的施工范疇 。 3/24/2023 40 ?裝修房管理與預控 ? 公共部位應由總包來施工 ? 總包單位合理安排工序穿插，在一個流水段內室內抹灰完畢即可開始裝修，這樣大大節(jié)省施工時間。 ? 目前長春市場能夠找到與公司要求相匹配的精裝隊伍將室內工程按要求做好就很不容易了，再將公共部位交給精裝單位是不可取的，而交給總包則可充分利用總包的人力資源、管理資源不必在施工旺季鬧“瓦工”荒?？偘鼏挝蛔詈檬菍⒐膊课蛔鐾旰笞龊贸善繁Ｗo再交給精裝單位，最低也要將濕作業(yè)完成。以三十層為例：地面、抹灰、公共部位裝修完成十層，開始移交給精裝單位 3/24/2023 41 ?裝修房管理與預控 ? 廣州公司的給水管道走在棚下值得借鑒，相應管道位置要有天花作為修飾，這樣可以避免做地板或地磚時對管道的碰壞，而管道維修時也不用破壞地磚；而由于南北方氣候差異，我們需要對管道做保溫處理，避免管道結露。 ? 管道在天花或墻上時，在圖上一定要有精確定位，施工完后要交給精裝修單位，精裝修單位在施工時要參照此圖，避免對管道二次破壞。 ? 由于北方燃氣表和立管均在室內，在施工時一定要結合櫥柜的安裝方案，同時一定要與燃氣公司提前溝通好，征得他們同意，請他們驗收完畢，并一定要書面確認無誤后，再確認燃氣施工方案，進而大面積施工。 ? 關于地熱的分水器安裝位置也要考慮好，如果安裝在衛(wèi)生間內，要結合衛(wèi)生器具的安裝；如果安裝在廚房內，要結合櫥柜的安裝；并且一定要保證后期的檢修和維護方便操作。 ? 在給水、采暖、排水管道安裝完畢后，一定要帶水、帶壓、并且這種狀態(tài)要貫穿整個裝修過程，尤其是第一個采暖期，必須正常采暖供水。 3/24/2023 42 ?裝修房管理與預控 ? 精裝修設計定位 精裝修定位主要是根據規(guī)劃條件和營銷要求，針對市場客戶群、不同品味需求及個性化要求的情況，綜合考慮，明確精裝修風格、材料和設備使用檔次、配置標準、成本指標進行定位。 ? 營銷策劃部組織，設計研究部、合約物資部配合。 ? 營銷策劃部會同設計研究部、合約物資部根據項目定位調查裝修風格、裝修標準、當地常用材料 /部品和設備的品牌、型號及裝修成本提出建議。 ? 根據項目定位，合約物資部提供項目精裝修的成本指標，設計研究部提供交樓參考標準，并下發(fā)給項目部。 3/24/2023 43 ?裝修房管理與預控 ? 精裝修設計介入時間 ? 精裝修設計要在規(guī)劃設計階段戶型設計中期開始介入，以便從精 裝修的角度對戶型設計進行優(yōu)化。 ? 土建施工圖設計階段，施工圖設計單位應根據規(guī)劃設計單位提供的經精裝修設計單位優(yōu)化后并確定的含有室內水電接駁點位的條件圖開展施工圖設計工作。期間施工圖設計單位和精裝修設計單位需緊密配合，進行幾輪互為條件的圖紙審核和修改設計工作，最終在施工圖中應明確精裝修部分水電系統(tǒng)圖，并按照精裝修實施標準確定開關插座位置、給水和排水點位等機電內容 3/24/2023 44 ?裝修房管理與預控 ? 土建條件優(yōu)化： ? 確定結構層高，在滿足規(guī)劃條件的前提下，依不同建筑結構確定建筑層高。明確不同使用空間的結構板標高關系，如廚房、衛(wèi)生間局部降板及降低尺寸。 ? 確定室內空間、建筑構件尺寸，精裝修房需安裝木門、櫥柜、熱水器、浴房（浴盆）等成品設施，對于某些功能空間如：梁下墻體、墻垛、門垛、非封頂隔墻等的建筑尺寸位置均提出了較高的要求，因此施工圖設計時應根據各種成品設施的尺寸和安裝條件精確地計算并確定上述空間及構件的尺寸。 ? 確定空調機位和冷凝管預留孔洞設置部位、數量，合理布置空調機位，確定冷凝管預留孔洞留置房間的墻面部位及高度。